쟁점토지의 취득 및 양도시 실지거래가액이 확인되는지 여부(기각)

기준시가로 양도차익을 산정하고 이 건을 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 사실 및 처분개요 청구인은 90.8.24. 청구외 OOO으로부터 강원도 속초시 OO동 OOOOO 전 367㎡(이하 “쟁점토지”이라 한다)를 취득한 후 93.8.17 청구외 OOO에게 양도하고 94.5.31 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신OO 거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 산정하고 96.8.16 청구인에게 93년도분 양도소득세 9,546,860원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.9.13 심사청구를 거쳐 96.12.24 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 90.5.8 청구외 OOO으로부터 32,000,000원에 취득하고, 93.6.30 청구외 OOO에게 37,000,000원에 양도하였음이 인감증명서가 첨부된 부동산거래 확인서에 의하여 확인되고 있으며, 양도대금은 청구인의 대출금이 있는 OOOO 20,000,000원과 OOOOOO조합 17,000,000원을 청구외 OOO가 인수하는 조건으로 양도한 것이고, 또한, 검인계약서(매매대금 42,205,000원)는 매수자인 청구외 OOO가 청구인의 인감도장으로 당초 매매계약서를 무시하고 공시지가에 의하여 작성한 것으로써 실질내용과 다르며 쟁점토지의 실제 양도가액은 37,000,000원이다. 취득시 매매계약서에 중개인이 없는 것은 소도시의 부동산 거래의 일반적인 형태이다. 따라서 쟁점토지의 취득 및 양도시 실지거래가액이 확인되고 있으므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다.

나. 국세청장 의견 쟁점토지의 기준시가에 의한 양도차익은 27,181,164원인데 청구인이 신OO 양도차익은 4,864,130원으로 기준시가 대비 양도차익은 17.6%에 불과하며, 취득시점과 양도시점의 쟁점토지의 기준시가에 의한 지가상승율은 287.5%인데 청구인이 신OO 지가상승율은 115.6%이다. 양도소득세 신고시 제출한 취득시 매매계약서를 보면 부동산중개인이 표시되어 있지 아니한 바, 이는 최초 계약시 작성한 계약서가 아니고 재작성한 계약서로 보여진다. 양도시 검인계약서상 매매가액은 42,205,000원이고, 쟁점토지는 설정된 근저당권 채권최고액만도 3건 56,000,000원에 이르고 있음을 볼 때 37,000,000원에 양도하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없다. 따라서 청구인이 보다 객관적이고 명백한 입증자료의 제시가 없는 한 쟁점토지의 양도가액은 불분명하다 할 것이므로 이 건 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 쟁점토지의 취득 및 양도시 실지거래가액이 확인되는지 여부를 가리는 데 그 다툼이 있다.

나. 관계법령 소득세법 제96조 본문 및 제1호에서 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있고, 같은법 제97조 제1항 본문 및 제1호 가목에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조 제4항 본문 및 제3호에서 「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신OO 경우」라고 규정하고 있고, 같은조 제5항 본문 및 제2호에서 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신OO 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우」라고 규정하고 있으며, 95.12.30 대통령령 제1597호로 개정된 같은법 시행령 부칙 제8조 제2항에서 「제153조 제4항·제155조 제1항과 동제 165항·제164조 제11항 및, 제166조의 개정규정은 이 영 시행 후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지 양도시의 매매계약서로 매매대금이 42,205,000원인 검인계약서와 매매대금인 37,000,000원인 매매계약서를 제시하고 있어 그 신빙성이 없으며, 더욱이, 쟁점토지에는 설정된 근저당권 채권최고액이 3건 합계 56,000,000원에 이르고 있음을 볼 때 청구인이 주장하는 양도가액은 실질거래가액으로 인정되지 아니한다.

(2) 청구인은 매매대금이 32,000,000원인 취득시의 매매계약서와 매도인인 청구외 OOO의 확인서를 제시하고 있으나, 매매금액을 객관적으로 확인할 수 있는 신빙성 있는 증빙을 제시하지 아니하고 있다.

(3) 위 사실관계를 종합하여 보면, 쟁점토지의 취득 및 양도시 실지거래가액은 확인되지 아니한다 할 것이므로 처분청이 위 관계법령의 규정에 의하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 이 건을 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 결론 따라서, 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.