갑을 채무자로 하는 부동산 경매에서 소유권이 제3자에게 양도된 경우 양도가액을 실지양도가액으로 볼 수 있는지 여부(기각)

부동산 양도로 인해 을로부터 현금을 지급받고, 부동산 경매로 인하여 갑의 채무가 변제되어 양도가액이 실현되었으므로 등기접수일을 양도시기로 하고 실지매매계약서에 의해 양도가액을 처분한 것은 타당

1. 사실청구인은 1976.6.8 취득한 서울특별시 O로구 O로OO OOOO 대지 261.2㎡ 및 건물 408.48㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1998.8.31 양도하고 1998.8.31 실지거래가액(양도가액 850,000,000원, 취득가액 745,128,020원)으로 자산양도차익예정신고를 하였다.서울지방국세청장이 쟁점부동산의 실지양도가액을 1,050,000,000원으로 확인하고 취득가액은 실지양도가액을 기준시가로 환산한 745,128,000원으로 하여 처분청에 통보함에 따라 처분청은 2000.4.2 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 79,738,860원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2000.6.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산은 청구인이 계약금만 수령한 상태에서 매수인인 청구외 OOO이 청구인의 근저당권채무와 임대보증금채무를 승계하기로 약정하고 소유권이전하였으나, OOO이 위 채무승계를 이행하지 않고 쟁점부동산에 근저당권을 설정(채권최고액 450,000,000원)한 후 해외로 도피함에 따라 오히려 청구인을 채무자로 하는 부동산경매에서 소유권이 제3자인 청구외 OOO에게 양도되었으므로 당초 매매계약서상의 양도가액인 1,050,000,000원으로 과세함은 부당하며 쟁점부동산의 경매로 인해 청구인이 실제 받지 못한 금액을 차감하고 실지수령한 832,500,000원을 실지양도가액으로 하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 쟁점부동산을 양도한 후 매수인으로부터 계약내용대로 이행받지 못한 것은 당사자간의 민사상문제일 뿐이며 추후 매수인에게 대금을 청구할 수 있는 권리는 따로 존재한다 할 것이고, 쟁점부동산의 실지양도가액은 계약상금액인 1,050,000,000원으로 대금청산전에 소유권이전등기를 한 경우이므로소득세법시행령 제162조제1항 제2호에 의해 등기접수일을 양도시기로 보고 양도대금은 실지계약서상 금액으로 하여 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점청구인이 계약금만 받은 상태에서 부동산을 등기이전하고 매수인이 잔금을 이행하지 않아 청구인을 채무자로 하는 부동산 경매에서 소유권이 제3자에게 양도된 경우 당초 계약에 따른 양도가액을 실지양도가액으로 볼 수 있는지 여부나. 관련법령이 건 양도당시의소득세법 제96조【양도가액】에서 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 O류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. (생략)」고 규정하고 있고,같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항에서 「법 제96조 제1호 단서 및 법 97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 O류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.1～

2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우」를 규정하고 있다.한편,소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】에서 「자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다」고 규정하고 있고,같은법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】 제1항에서 「법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. (생략)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일」이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 1998.9.1 청구인과 매수인인 OOO이 작성한 쟁점부동산 매매계약서와 그 특약사항에 의하면,

① 쟁점부동산의 매매대금은 1,050,000,000원으로 하고,

② 계약금 187,500,000원중 37,500,000원은 청구인을 임차인으로 하는 전세보증금으로 대체하고 나머지 150,000,000원은 현금으로 지급 받으며,

③ 잔금 862,500,000원은 OOOOOO주식회사에 대한 근저당채무 6억원(설정액 840,000,000원), OOO에 대한 근저당채무 170,000,000원, 임대차보증금 92,500,000원으로 대체하고,

④ 매수인은 은행대출시점에 쟁점부동산에 설정된 위 OOOOOO주식회사의 근저당권을 즉각 해지하고 OOO의 근저당권은 변제공탁하며 임대차보증금은 매수인이 승계하기로 한 사실이 확인된다.쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 쟁점부동산은 1998.9.1 OOO에게 소유권이전되고, 동일자에 채무자를 OOO으로, 근저당권자를 OOO로 하여 채권최고액 450,000,000원의 근저당권이 설정되었으며, 2000.4.4 임의경매로 인한 낙찰을 원인으로 OOO에게 소유권이전되었다.서울지방법원의 쟁점부동산 임의경매배당표(99타경14205, 2000.5.12)를 보면, 쟁점부동산은 849,000,000원에 매각되었고, 임차인인 OOO(채권원금 25,000,000원)과 OOO(채권원금 20,000,000원)에게 각 12,000,000원, O로구청장에 4,829,550원, OOOOOO주식회사에 813,024,159원이 배분되었다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 경매로 인하여 OOO에 대한 근저당채무 170,000,000원과 임대보증금채무 47,500,000원을 청구인이 부담하여야 하므로 매매계약서상 양도가액 1,050,000,000원에서 위 채무 217,500,000원을 차감한 832,500,000원을 실지양도가액으로 하여야 한다고 주장하나,청구인이 쟁점부동산 양도로 인해 OOO으로부터 150,000,000원을 현금지급받고, 쟁점부동산 경매로 인하여 청구인의 채무 861,853,709원이 변제되어 결국 청구인은 1,011,853,709원 상당의 양도가액이 실현되었을 뿐만아니라, OOO등에 대한 채무는 청구인이 추후 OOO에게 청구할 수 있는 금액이므로 처분청이소득세법시행령 제162조제1항 제2호의 규정에 의해 등기접수일을 양도시기로 하고 실지매매계약서에 의해 양도가액을 1,050,000,000원으로 한 처분을 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.