실지취득가액 불분명에 따른 환산취득가액 적용(기각)

실지취득가액이 제출한 매매계약서·영수증 등 증빙자료에 의하여 확인한 가액이므로 환산가액을 취득가액으로 인정할 수 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.3.20. OOOOO OOO OOO OOOOOOOOO OOOO상가(지하 1층·지상 5층, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를OOO에게양도하고, 2003.4.3. 양도가액을 7억1,000만원으로 취득가액을6억5,523만원으로 하여 양도소득세를 예정신고·납부하였다가, 2004.5.31.취득가액을 환산가액인 6억9,208만원으로 정정하여 양도소득 과세표준 확정신고를 하였다.

나. 처분청은 2004년 9월경 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하고, 쟁점부동산의 실지양도가액을 7억1,000만원, 실지취득가액 6억8,112만3천원으로 조사하여 총결정세액 9,163,338원 중 청구인이 자진신고납부한 세액 6,009,260원을 차감한 세액 3,154,070원을 추가로 고지하였으나, OOOOOOOO의 OO세무서에 대한 종합감사과정에서 OOO이 청구인으로부터 쟁점부동산을 9억700만원에 취득한 사실이 확인되었다는 내용을 통보받고 위 금액을 청구인의 실지양도가액으로 하여, 2009.5.19. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 119,001,330원을 추가로 고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2009.6.30. 이의신청을 거쳐, 2009.10.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 이 건 양도소득세 신고당시 세금을 줄일 목적으로 실지양도가액을 7억1,000만원으로 낮춰 신고한 것은 사실이나, 쟁점부동산 중 건물의 신축비용 등에 대한 증빙이 부족하여 쟁점부동산의 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 신고한 것이므로, 실지양도가액이 9억700만원으로 확인되었다면, 처분청이 정확한 실지취득가액을 확인할 수 없는 한, 기준시가에 의한 환산가액을 실지취득가액으로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

「소득세법」제96조제1항에 의하여 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우에는 취득가액 등 필요경비도 실지거래가액에 의하도록 되어 있고, 다만 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에만 제한적으로 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 할 수 있는 바, 이 건의 경우 당초 매매계약서 및 세금계산서 등에 의하여 취득가액 및 필요경비 등을 확인할 수 있음에도, 청구인은 취득가액이 사실과 다르다는 구체적인 증거제시도 없이 막연히 취득가액이 불분명하다고 하여「소득세법 시행령」제176조의2(추계결정 및 경정)의 사유에 해당한다고 본 것이므로 청구주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2003.12.30. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것)제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. (생 략)다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2)소득세법 시행령(2003.6.30. 대통령령 제18044호로 개정되기 전의 것)제176조의2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 ×〔취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)〕

다. 사실관계 및 판단

(1)쟁점부동산의 등기부등본 및 매매계약서에 따르면, 청구인은 2002.5.28. OOOOO OOO OOO OOOOO 소재 2층주택을 구입하여 기존 건물을 철거하고, 2003.2.4. 쟁점부동산을 신축한 후, 2003.3.20. OOO에게 양도한 것으로 나타난다.

(2) 이 건 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지 취득가액 및 양도가액과 처분청 및 OOOOOOOO이 확인한 쟁점부동산의 실지 취득가액 및 양도가액은 아래 <표>와 같다.OOOOOOOOO OOOO OO O OOOO OOOO(가) OOOOOOOO이 OO세무서에 대한 종합감사과정에서 확인한 쟁점부동산의 실지양도가액 9억700만원은 쟁점부동산의 양수인인 OOO으로부터 확인한 가액으로, 청구인 또한 위 가액이 쟁점부동산의 실지양도가액임을 시인하고 있다.(나) 처분청이 청구인에 대한 양도소득세 조사과정에서 확인한 쟁점부동산의 실지취득가액 6억8,112만3천원은 청구인이 제시한 증빙자료에 의한 것으로 그 내역은 구 건물의 취득가액 338,000천원, 취득세 4,460천원, 등록세등 8,515천원, 시설분담금 2,038천원, 신축건물의 신축관련 매입세금계산서 315,200천원, 취득세 6,979천원, 등록세등 3,431천원, 중개수수료 2,500천원으로 구성되어 있으며, 청구인은 동 금액이 쟁점부동산의 실지취득가액임을 확인한다는 취지의 확인서를 처분청에 제출한 사실이 있다.

(3) 쟁점부동산 양도당시의 「소득세법」제96조 제1항 본문에서 ‘부동산의 양도가액은 기준시가에 의한다’고 규정하였으나, 그 단서에서 ‘당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다’고 규정하면서 그 제6호에서 ‘양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우’를 규정하였으며, 같은 법 제114조 제4항 단서에서 ‘거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다’고 규정하였다.

(4) 이 건의 경우, 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로 처분청이 쟁점부동산의 실지취득가액을 다시 확인하거나 기준시가에 의한 환산가액을 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 처분청이 이 건 양도소득세 조사과정에서 청구인으로부터 확인한 실지취득가액은 청구인이 제출한 매매계약서·영수증 등 증빙자료에 의하여 확인한 가액으로, 구건물을 철거하고 신건물을 신축하는데 일반적으로 소요될 것으로 보이는 비용이 대부분 포함된 것으로 보이고, 그 중요한 부분이 허위이거나 미비된 것으로 보이지 아니할 뿐만 아니라, 청구인은 그 가액이 실지거래내용과 다른 가액임을 입증할 신빙성 있는 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 그 확인된 가액을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 것은 적법한 것으로 판단된다.

따라서, 쟁점부동산의 실지취득가액이 불분명한 경우로 보아 「소득세법」 114조 제5항 및 같은 법 시행령 제176조의2를 적용하여 산정한 환산가액을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.