경락을 원인으로 일괄취득 후 각각 양도시 취득가액 산정 여부(경정)

공장용지, 공장설비 등의 일괄경락에 따라 자산별 취득가액이 구분 안 되는 경우로서 "1년 전 감정가액"에 의하여 안분계산한 처분은 부당하고 기준시가에 의해 자산별 실지취득가액을 환산함

1. 처분개요

청구인은 1999.7.5 충청남도 금산군 복수면 OO리 OOO 공장용지 559㎡, 같은 곳 OOO 공장용지 2,694㎡, 위 지상 공장건물 717㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 및 쟁점부동산에 비치된 열처리로, 호이스트크레인 등 설비(이하 “기계기구”라 한다)를 일괄하여 181,100,000원에 경락(1999.6.22)으로 취득하고 1999.11.27 쟁점부동산을 청구외 전OO에게 160,000,000원에 양도한 후 1999.11.29 처분청에 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액(취득가액 173,100,000원, 양도가액 160,000,000)으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액 중 양도가액(160,000,000원)은 인정하고, 취득가액은 청구인이 쟁점부동산과 기계기구를 경락받은 가액 181,100,000원을 기준으로 한국감정원이 1998.5.26 쟁점부동산과 기계기구를 경매하기 위하여 감정평가한 감정가액 722,217,200원(쟁점부동산 254,359,200원, 기계기구 467,858,000원) 비율로 안분계산하여 쟁점부동산의 취득가액(63,781,992원)을 산정하여 2001.3.5 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 42,776,520원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.5.22 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 쟁점부동산을 취득하기 전 소유자였던 청구외 한OO은 열처리가공 제조업을 영위하고자 쟁점부동산을 1996.8월 취득하여 쟁점부동산을 담보로 OOOO은행으로부터 1996.8.16～1997.12.2 기간동안 4회에 걸쳐 680,000,000원을 채권최고액으로 하여 대출받아 공장건물을 신축하고 기계설비를 도입하던 중 IMF 사태로 부도가 발생하였는 바, OOOO은행은 한OO으로부터 채권을 회수하고자 1998.4.18 쟁점부동산과 기계기구를 임의경매 신청하였고 쟁점부동산에 설치중이었던 기계기구는 관리소홀등으로 부식파손되고 일부는 도난당하는 등 한국감정원이 1998.5.26 기계기구에 대하여 감정평가한 당시의 재산적 가치가 상실된 상태에서 청구인이 쟁점부동산과 기계기구를 경락받아 취득하였다. 청구인은 쟁점부동산을 취득한 후 음식점으로 개조하여 사업을 영위하려 하였으나 청구인의 개인적인 사정과 자금문제등으로 부득이하게 손해를 보면서 쟁점부동산을 전OO에게 160,000,000에 양도하고, 기계기구는 필립금속을 운영하는 청구외 강OO에게 12,000,000원에 양도하게 되었다.

따라서 청구인이 경락받은 쟁점부동산과 기계기구의 취득가액(181,100,000원)은 한국감정원이 1998.5.26 쟁점부동산과 기계기구에 대하여 감정평가한 감정가액(722,217,200원)의 25%에 불과하고 기계기구는 설치 및 감정당시 보다 자산가치가 현저히 하락한 상태에 있는 등 쟁점부동산과 기계기구에 대한 1998.5.26자 감정가액은 객관적인 교환가치를 반영하는 합리적인 거래가액이 되지 못함이 명백하므로 쟁점부동산의 취득가액을 쟁점부동산과 기계기구의 취득가액(181,100,000원)을 기준으로 쟁점부동산의 실지 양도가액(160,000,000원)과 기계기구의 실지 양도가액(12,000,000원) 비율로 안분계산하여 이 건 양도차익을 산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점부동산의 양도가액 160,000,000원과 기계기구의 양도가액 12,000,000원을 합한 172,000,000원을 기준으로 청구인이 경락받은 가액 181,100,000원에 안분계산하여 쟁점부동산의 취득가액을 산정하여야 한다고 주장하고 있으나, 취득가액을 계산함에 있어서 소득세법시행령 제164조 제11항 제2호에 의거 경락가액을 취득가액으로 계산함은 타당하고, 경락받은 자산이 그 경매를 위한 각 자산별 감정평가액은 구분되고 경락받을 당시의 경락가액에는 각 자산별 경락가액이 구분되지 않는 경우에는 그 취득가액을 최초 감정가액에 각 자산별 감정가액이 차지하는 비율에 따라 안분계산하여 취득가액을 계산하는 것이므로 이 건 양도소득세 부과는 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

부동산과 기계기구를 경락을 원인으로 일괄 취득하여 부동산과 기계기구를 각각 양도한 경우, 부동산의 취득가액을 경락가액을 기준으로 경매를 목적으로 감정한 부동산과 기계기구의 감정가액 비율로 안분계산한 처분이 정당한지 여부

나. 관련법령

소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항에서「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (이하 생략)」이라고 규정하고 있고, 같은법 제100조 【양도차익의 산정】제1항에서「양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.」고 규정하고 있다. 같은법시행령 제166조 【양도차익의 산정】제2항에서「법 제100조 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.

1. (생략)

2. 제4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액 가. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액 양도당시의 실지거래가액×취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(생략) 나. (이하 생략)」이라고 규정하고 있고, 같은조 제4항에서「법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우 가. 제157조 제3항 제2호의 재산 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. (이하 생략)」이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1999.7.5 쟁점부동산과 기계기구를 일괄하여 181,100,000원에 경락을 원인으로 취득하였고, 1999.11.27 쟁점부동산을 160,000,000원에 양도하였으며, 쟁점부동산의 실지 양도가액이 160,000,000원인 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고, 실지 취득가액이 얼마인지에 대하여 다툼이 있으므로 이에 대하여 살펴 본다.

(2) 처분청은 청구인이 1999.7.5 쟁점부동산과 기계기구를 경락으로 취득한 가액인 181,100,000원을 한국감정원이 1998.5.26 쟁점부동산과 기계기구를 감정평가한 가액의 비율(쟁점부동산 : 35%)로 안분하여 아래 “표”와 같이 쟁점부동산의 취득가액을 63,781,992원으로 산정하였다. (단위 : 원)

자산

면적(수량 등)

감정가액

(1998.5.26)

경락가액

(1999. 7.

5)

안분취득가액

공장용지

3,253㎡

169,287,000

181,100,000

(일괄경락)

42,449,662

공장건물

717㎡

85,072,200

21,332,330

기계 등 설비

11종류

467,858,000

117,318,008

합 계

722,217,200

181,100,000

이에 대하여 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 쟁점부동산과 기계기구의 취득가액(181,100,000원)을 기준으로 쟁점부동산의 실지 양도가액(160,000,000원)과 기계기구의 실지 양도가액(12,000,000원) 비율(쟁점부동산 : 93%)로 안분계산하여 산정한 168,423,000원으로 하여야 한다고 주장하고 있다.

(3) 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 1999.7.5 경락가액인 181,100,000원을 기준으로 1998.5.26 경매를 목적으로 감정한 쟁점부동산과 기계기구의 감정가액 비율로 안분계산하여 산정한 것이 정당한지를 본다. 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 전 소유자인 한OO은 1995.5.24～1997.12.31 기간동안 쟁점부동산 중 충청남도 금산군 복수면 OO리 OOO 공장용지 559㎡에서 OO산업(OOOOOOOOOOOO)이라는 상호로 표면처리강재업을 영위하였던 개인사업자로서 1997년 제2기에 85,756,556원의 매출액을 처분청에 신고하였고, 한OO이 쟁점부동산을 취득(1996.8.12)한 이후인 1997.5.20 쟁점부동산중 충청남도 금산군 복수면 OO리 OOO 공장용지 2,694㎡을 사업장으로 열처리가공제조업을 업종으로 하는 주식회사 OO산업(OOOOOOOOOOOO)을 설립하여 대표자로 취임하였으며, 주식회사 OO산업은 사업개시일 이후 사업실적이 전무하고 한OO이 1999년초에 부도가 발생한 점등으로 미루어 볼 때, 쟁점부동산에 설치된 기계기구는 그 설치후에 가동되지 아니하였고 청구인이 경락으로 취득할 때에도 정상적으로 관리되지 아니하여 그 자산가치가 당초 설치 및 감정당시 보다 현저히 하락한 것으로 인정된다. 한OO은 1996.8.12 쟁점부동산을 취득하여 쟁점부동산을 담보로 OOOO은행으로부터 1996.8.16～1997.12.2 기간동안 4회에 걸쳐 680,000,000원을 채권최고액으로 하여 대출받은 사실이 등기부등본으로 확인되고 있고, 한OO의 부도발생으로 OOOO은행은 쟁점부동산을 임의경매 신청(1998.4.18)하였으며, 한국감정원은 동 OOOO은행의 감정평가 의뢰에 따라 쟁점부동산을 감정평가(1998.5.26)하였다.

한국감정원이 1998.5.26 쟁점부동산에 설치된 기계기구를 감정평가한 품목별 평가명세표를 보면, 쟁점부동산에 설치되어 있던 기계기구 중 호이스트 크레인을 1997.1월 반도기계로부터 구입하였고, 열처리로는 1997.7월 신성로가 설치하였으며, 가스탱크는 1997.8월 삼경기업이 설치공사를 하였고, 수·배전 설비는 1997.7월 OO전력이 설치공사한 것으로 확인되고 있어 한OO이 기계기구등을 쟁점부동산에 설치하고 가동하지 못한 상태에서 9개월 후에 쟁점부동산과 기계기구를 경매하기 위하여 감정평가를 하였고, 청구인은 동 감정평가를 한 시점부터 1년이 지난 이후에 쟁점부동산과 기계기구를 경락받았으므로 쟁점부동산과 기계기구를 일괄하여 취득하였을 때에 기계기구는 관리소홀등으로 부식파손되는 등 한국감정원이 기계기구에 대하여 감정평가한 당시의 재산적 가치를 반영하지 못하였다는 청구주장은 타당성이 있다고 인정되므로 쟁점부동산과 기계기구의 감정가액 비율로 안분하여 쟁점부동산의 취득가액을 산정한 처분은 합리성이 결여된 것으로 판단된다.

(4) 소득세법 제100조 제1항에서 “양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다”고 규정하면서, 이 건과 같이 취득후 1년이내의 부동산을 양도하였을 경우 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 소득세법시행령 제166조 제2항 제2호에서 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하도록 규정하고 있다. 이 건의 경우 처분청이 쟁점부동산과 기계기구의 감정가액 비율로 안분계산하여 쟁점부동산의 취득가액을 산정한 것은 앞에서 보는 바와 같이 그 합리성이 결여된 것이고, 청구인이 주장하는 쟁점부동산과 기계기구의 양도가액 비율로 안분계산하는 방법도 기계기구의 실지 양도가액이 객관적인 증빙자료에 의하여 확인되지 아니하여 채택할 수 없으므로, 쟁점부동산을 취득후 1년 이내에 양도하여 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하여야 하는 이 건의 경우 실지양도가액은 160,000,000원으로 확인되나 실지 취득가액은 쟁점부동산과 기계기구를 일괄 취득하여 각각의 취득가액이 구분 확인되지 아니한 경우에 해당되므로 소득세법 제100조 제1항과 같은법시행령 제166조 제2항 제2호 가목의 규정에 의해 취득가액을 산정하여야 한다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.