부동산을 증축·분양하면서 지출한 금액을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부(기각)

부동산을 증축ㆍ분양하면서 실제 지출된 관리비 등은 수익적 지출에 해당되어 양도소득의 필요경비로 인정할 수 없음

1. 처분개요

가.청구인이 주주로 등재되어 있던 OOOO OOOO(부동산임대업 , 1983.6.29. 개업, 이하 “OOOO”라 한다)는 1984.3.28. OOOO OOOOOOO OOOOO OOO OOO OOOOO 소재 동북시장내 대지 2,992㎡ 및 근린생활시설 건물 3,819.58㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 10억940만원에 취득하고 2001.4.30. OOOO OOOO에게 72억 5,000만원에 양도한 것으로 하여 2001사업연도 법인세와 특별부가세를 신고·납부하였다. 나.OOOO국세청장은 2002년 12월 OOOO를 조사한 결과, 쟁점부동산의 양도가액을 79억5,000만원으로 확인하여 처분청에 과세자료를 통보하였고, 처분청은 2003.1.4. OOOO에게 2001사업연도 법인세와 특별부가세 3,035,616,330원을 부과하면서 OOOO 주주 43명에게 각 지분율에 상당하는 금액을 한도로 하여 제2차 납세의무자로 지정하였다.

다. OOOO는 쟁점부동산의 실질적 소유자가 OOOO의 주주로 등재되어 있던 43명의 상인들 (이하 “상인들”이라 한다)이고, 상인들이 각자 실제 소유자로 등기할 수 없어 명의신탁한 것에 불과하므로 쟁점부동산의 실제 소유자를 상인들로 보아 법인세를 취소해 달라는 취지로 2003.6.4. 행정소송을 제기하여 2007.6.28. 대법원에서 승소하였다 . 라.처분청은 위 대법원의 판결내용에 근거하여 2007.8.24. OOOO의 법인세 부과를 취소하고, 쟁점부동산의 실제소유자였던 상인들 에게 양도소득세를 부과하라는 과세자료를 상인들의 주소지 관할 세무서장에 통보하였으며, 쟁점부동산 중 청구인 지분에 대한 양도차익을 기준시가로 계산하여 2008.6.30. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 30,868,120원을 과세하겠다는 과세예고통지를 하였다 .

마. 청구인은 2008.7.18. 과세전적부심사청구를 제기하여 실지거래 가액으로 과세하여야 한다고 주장하 였고, 처분청은 2008.8.1. 과세전 적부심사결과 재조사 결정에 따라 실지거래가액으로 양도차익을 산정 하여 2009.1.4. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 43,289,330원을 결정 ·고지하였다.

바. 청구인은 이에 불복하여 2009.2.18. 이의신청을 거쳐 2009.6.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 쟁점부동산의 양도차익을 산출함에 있어 자본적 지출액 1,681,097,194원만을 필요경비로 인정하고 쟁점부동산을 증축·분양하면서 실제 지출된 관리비 등 2,099,387,108원을 인정하지 아니하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점부동산의 증축·분양비용 2,099,387,108원을 추가 필요경비로 인정 하여야 한다고 주장하나, 위의 비용은 수익적 지출비용에 해당하여 필요경비로 인정할 수 없으므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산을 증축·분양하면서 지출한 2,099,387,108원을 쟁점 부동산의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당 해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래 가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

(2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

다. 사실관계 및 판단

청구인은 OOOO국세청장이 2002년 12월 OOOO의 법인세 조사하면서 쟁점부동산과 관련하여 지출한 3,780,484,302원을 필요 경비나 손금으로 인정하였으므로 양도소득세에서도 위 금액 전체를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(1) 처분청의 심리자료를 보면, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 필요경비 내역 등을 구체적으로 제시하지 못한다는 이유로 OOOO가 쟁점부동산을 양도하고 법인세 신고시(2001사업연도) 제출한 특별부가세 과세표준 및 세액계산명세서상 증축과 관련된 경비 3,780,484,302원 중 자본적 지출액에 해당하는 1,681,097,194원(증축공사비 1,500,000,000원, 설계비 65,000,000원 등)만을 필요경비로 인정한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 필요경비 내역을 아래 <표>와 같이 제시하고 있는 바, <표> 쟁점부동산의 필요경비 내역 (단위: 원)

비목

금액

비고

증축공사비

1,500,000,000

기 인정

설 계 비

65,000,000

기 인정

분양수수료

23,700,000

지급이자

696,000,000

관리비등 경비

994,784,302

적자부채

200,000,000

고도제한 판공비

50,000,000

매매사기 피해액

100,000,000

가 설계비

41,000,000

일부 인정

분양사기 피해액

50,000,000

불량배 비용

60,000,000

계

3,780,484,302

처분청이 쟁점부동산의 필요경비로 인정하지 아니한 관리비 등은 소득세법상 소정의 양도소득세 필요경비 항목에 해당한다고 보기 어렵다.

(3) 따라서, OOOO가 쟁점부동산을 부동산임대업으로 사용하면서 지출된 항목 중 증축공사대·설계비 등 자본적 지출액 1,681,097,194원 은 소득세법상 양도소득세 필요경비에 해당한다고 보여지나, 나머지 관리비 등 은 「 법인세법」상 손금항목에 포함되지만 양도소득세의 필요경비 대상항목에 포함된다고 보기 어려우므로, 처분청이 동 금액을 필요경비로 인정하지 아니하고 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세 기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.