특수관계자에게 토지를 무상임대한 경우, 임대수입금액을 토지공시지가에 사용요율 5％를 적용하여 산정하고 부당행위계산 부인한 처분의 당부(경정)

특수관계자에게 토지를 무상임대한 경우, 개별공시지가에 사용요율 5％ 적용해 적정임대료로 함은 부당하고, 인근유사 임대 사례가액을 참작하는 등의 방법으로 재조사 요함

1. 사실 청구인은 특수관계 있는 자인 청구외 (주)OO개발에게 1995.1.1부터 1999.12.31까지 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 대지 744.7㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)를, 청구외 (주)OO테크에게 1997.10.31부터 1999.12.31까지 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOOO 대지 252.7㎡ 및 같은 동 OOOOOOO 대지 419.5㎡ 합계 672.2㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)를 각각 무상으로 임대하였다. 처분청은 OO지방국세청장의 청구인에 대한 세무조사에 의하여 청구인이 위 법인에게 쟁점①②토지를 무상으로 제공하여 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것에 해당되나 그 적정임대료가 확인되지 않는다고 보아 쟁점①②토지의 공시지가에 사용요율 연 5%(1999년의 경우 공시지가의 50%에 사용요율 연 7.5% 적용)를 적용하여 산정한 금액을 적정 임대수입금액으로 보고 2001.1.3 청구인에게 종합소득세 1995년 귀속분 224,093,500원, 1996년 귀속분 187,503,420원, 1997년 귀속분 173,097,990원, 1998년 귀속분 189,492,270원, 1999년 귀속분 273,858,610원을 결정고지 하였다. 청구인은 1995년～1998년 귀속분 종합소득세에 불복하여 2001.3.31 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점①토지의 경우 쟁점①토지 인근인 강남 일대 나대지의 임대보증금 실례가액은 평당 300만원에서 600만원이고 공인중개사 김OO외 2인은 인근 나대지의 임대보증금을 평당 400만원으로 확인하고 있고, 실제로 쟁점①토지 지상건물에 입주한 (주)OO은행의 임대보증금이 평당 419만원이며, 2001.3.7 국세심판원에서 채택한 인근 토지(OO동 OOOOOO 소재, 쟁점①토지에서 700m 정도 떨어져 있고 강남에서 제일 번화가임)의 경우 평당 임대보증금이 1,714만원(평당 월 임대료 142,800원) 상당이고, 2000.5.3자 OO일보 기사에서 보듯이 강남지역에서 제일 번화한 지역의 임대실례가액은 평당 213백만원에서 600백만원인 점 등으로 볼 때, 쟁점①토지의 적정 임대보증금은 가장 높게 받는다 해도 평당 1,714만원 이하로 평가함이 타당함에도, 처분청은 쟁점①토지 공시지가 전액을 임대보증금으로 보고 OO빌딩이 소재한 쟁점①토지의 경우 평당 임대보증금을 3,504만원에서 3,768만원으로 평가하고 여기에 사용요율 연 5%를 적용하여 임대수입금액을 계산한 처분은 합리성이 결여된 것으로 부당하다.

(2) 쟁점②토지의 경우 쟁점②토지 인근인 강남 일대 나대지의 임대보증금 실례가액은 평당 300만원에서 600만원이고 쟁점②토지 지상건물에 입주한 (주)OO건축의 임대보증금은 평당 205만원임에도 청구인에게 적용된 쟁점②토지의 평당 임대보증금은 631만원에서 1,266만원으로 이는 현실과 너무나 동떨어진 가액인데도 여기에 사용요율 연 5%를 적용하여 임대수입금액을 계산한 처분은 합리성이 결여된 것으로 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점①토지의 경우 청구인은 쟁점①토지 지상건물인 OO빌딩에 입주한 (주)OO은행의 임대보증금이 평당 419만원이라고 주장하고 임대차계약서를 제시하고 있으나, 이는 토지에 대한 평당 임대보증금이 아니고 용적율이 870%로 건축된 건물에 대한 임대보증금과 관련된 것이므로 쟁점①토지의 적정임대료 산정의 비교자료가 되지 아니하며, 2000.5.3자 OO일보 기사를 인용하면서, 이를 근거로 강남지역의 역삼, 강남, 선릉전철역 인근 나대지 임대가액이 평당 213만원에서 600만원 상당이라고 주장하나 이는 건물의 임대에 대한 것으로 나대지 임대는 비교할 수 없고, 특히 쟁점①토지와 700m 상당 떨어진 OO동 OOOOOOOO 나대지의 임대보증금이 평당 1,714만원으로 명백히 확인되고 있다고 주장하나 위 금액은 쟁점①토지 평당 공시지가의 50%에 상당하는 금액으로 청구주장은 이유없다.

(2) 쟁점②토지의 경우 청구인이 쟁점②토지의 공시지가에 사용요율 연 5%를 적용하여 산정한 이 건 적정임대료가 부당하다며 제시한 임대사례는 사실관계의 진위여부를 떠나 쟁점②토지와 위치, 규모, 용도, 사용목적 등이 달라 비교 적절한 유사 사례라고 볼 수 없으며, 쟁점②토지 지상건물에 입주한 (주)OO건축의 임대보증금이 평당 205만원이라고 하나 이는 토지에 대한 평당 임대보증금이 아니고 건물에 대한 임대보증금이므로 합리적인 산정기준이 될 수 없고, 설사, 청구인이 제시한 사례를 바탕으로 적정임대료를 산정하더라도 1999년 이후 적용되는 적정임대료 산정규정은 토지시가의 50%에 정기예금이자율을 적용하는 것이므로 이를 이 사건에 있어서 소급적용을 가정한다면 쟁점②토지의 평당 공시지가의 50%는 평당 300만원 상당이므로 청구인 주장 평당 보증금(200～600만원)과 차이가 거의 없어 쟁점②토지의 적정임대료를 재산정할 이유가 없다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점 특수관계 있는 자에게 토지를 무상으로 제공한 경우 임대수입금액을 토지 공시지가에 사용요율 5%를 적용하여 산정하고 부당행위계산 부인한 처분이 정당한지 여부 나. 관련법령 소득세법 제41조 【부당행위계산】 제1항에서 「납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다」고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】제2항에서 「법 제41조에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다」고 규정하고 있고, 그 제2호에서 「특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때.(다만, 생략)」를 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 쟁점①②토지를 특수관계자에게 무상으로 제공하여 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 보아 쟁점①②토지의 공시지가에 사용요율 5%를 적용하여 적정 임대수입금액으로 보고 부당행위계산 부인하였고, 청구인은 쟁점①②토지 지상건물을 특수관계 없는 제3자에게 임대한 사례 등을 제시하면서 처분청이 산정한 1995년～1998년 귀속분 임대수입금액은 합리성이 결여된 것으로 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 쟁점①토지에 대하여 본다. 청구인 소유의 쟁점①토지인 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 대지 744.7㎡와 (주)OO개발 소유의 같은 동 OOOOOO 대지 745㎡ 위 지상에 1992.7.1 (주)OO개발이 건물(지하 4층, 지상 17층, 연면적 12,970㎡)을 신축하였고, 주식회사 OO은행이 (주)OO개발로부터 위 건물 지하 1층과 지상 2층부터 지상 14층까지 3,429평을 임차하여 사용하고 있으며, 청구인은 쟁점①토지를 (주)OO개발에 1995.1.1부터 1999.12.31까지 무상으로 제공한 사실이 관련 자료에 의하여 확인된다. (주)OO개발과 (주)OO은행이 1997.10.22 체결한 부동산임대차계약서를 보면 (주)OO개발은 특수관계가 없는 제3자인 (주)OO은행에 쟁점①토지 지상건물 3,429평을 임대보증금 12,352,736,000원, 월임대료 30,437,385원에 임대하였으므로 위 건물 12,970㎡(3,923평) 중 3,429평의 연간 임대수입금액은 1,600,522,220원 {1998년의 경우, (임대보증금 12,352,736,000원×10%)＋(월임대료 30,437,385원×12월)}으로 평당 임대수입금액은 466,760원(1,600,522,200원÷3,429평)이나, 처분청이 산정한 쟁점①토지만의 임대수입금액은 평당 1,818,190원 {1998년의 경우, (개별공시지가 ㎡당 11,000,000원×3.3058)×5%}으로 이는 쟁점①토지상에 건물을 신축하여 토지와 건물을 임대한 실례가액보다도 높게 평가된 사실이 확인된다.

(2) 쟁점②토지에 대하여 본다. 청구인 소유의 쟁점②토지인 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOOO,OO 대지 672.2㎡와 청구외 김OO 소유의 같은 동 OOOOOO,OO 대지 3,105.8㎡ 위 지상에 1992.1.11 (주)OO테크가 건물(지상 2층, 연면적 1,590.49㎡)을 신축하였고, 청구인은 쟁점②토지를 (주)OO테크에 1997.10.31부터 1999.12.31까지 무상으로 제공하였으며, (주)OO테크는 세차장, 주유소업 등을 영위한 사실이 관련자료에 의하여 확인된다. 우리심판원에서 OO세무서장에게 쟁점②토지 인근의 임대현황을 조회(국심 46830-566, 2001.6.9)하여 회신받은 자료(조일 46600-1729, 2001.7.11)에 의하면, 쟁점②토지 인근에서 세차장 등을 영위하는 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 대지 502.6㎡(이하 “OOO토지”라 한다)의 연간 임대수입금액은 8,000,000원 {(임대보증금 20,000,000원＋건물신축비 60,000,000원)×10%}으로 평당 임대수입금액은 52,619원인 사실이 확인되고, 쟁점②토지와 OOO토지의 ㎡당 개별공시지가는 아래와 같다. 아 래

년 도

쟁점②토지

OOO토지

1995년

2,000,000원

3,770,000원

1996년

1,910,000원

3,650,000원

1997년

1,910,000원

3,620,000원

1998년

1,910,000원

3,620,000원

청구인 등과 (주)OO건축사사무소 OOOO가 1996.6.1 체결한 임대차계약서를 보면, 청구인 등은 특수관계가 없는 제3자인 위 법인에 쟁점②토지 지상 건물 235.95㎡(71.3평)를 임대보증금 10,000,000원, 월임대료 2,200,000원에 임대하였으므로 연간 임대수입금액은 27,400,000원 {1996년의 경우, (임대보증금 10,000,000원×10%)＋(월임대료 2,200,000원×12월)}으로 평당 임대수입금액은 384,292원(27,400,000원÷71.3평)이나, 처분청이 산정한 쟁점②토지만의 임대수입금액은 평당 315,704원 {1996년의 경우, (개별공시지가 ㎡당 1,910,000원×3.3058)×5%}으로 확인된다. 앞에서 본 OOO토지의 경우 OO세무서장의 위 공문에 의하면 특수관계자간의 임대차로 월임대료를 지급하지 않는 것으로 나타나나, 월임대료를 감안하더라도 쟁점②토지 인근이고 쟁점②토지보다 개별공시지가가 높은 서초동토지의 임대실례에 비추어 처분청이 산정한 쟁점①토지의 임대수입금액은 합리성이 결여된 것으로 인정되고, 또한 청구인 등이 특수관계가 없는 (주)OO건축사사무소 OOOO에 쟁점②토지 지상건물을 평당 384,292원에 임대하였으나 처분청이 산정한 쟁점②토지 임대수입금액은 평당 315,704원으로 이는 쟁점②토지상에 건물을 신축하여 토지와 건물을 임대한 가액과 비슷한 사실을 알 수 있어 토지만의 임대가액으로는 임대실례가액보다도 높게 평가된 사실이 확인된다(국심 2000중1806, 2001.3.7 참고).

(3) 일반적으로 적정임대료의 산정은 인근의 유사한 임대실례를 비교하여 산정하는 것이고, 임대실례가 없는 경우에도 구체적인 당해 토지의 위치와 주위환경, 이용상황이나 사용가능범위 등 토지의 거래가격(임대보증금 또는 임대료)을 형성하는 개별적인 요인은 물론, 인접지역내 유사토지의 거래가격을 종합적으로 검토하는 등 합리적인 방법에 따라야 할 것(국심 2000중1806, 2001.3.7, 대법원 88누3987, 1989.11.14 같은 뜻임)인 바, 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 처분청은 쟁점①②토지 인근의 유사한 임대사례를 확인하지도 않고 쟁점①②토지의 공시지가에 사용요율 5%를 적용하여 적정임대료를 산정했으나, 위에서 본 쟁점①②토지 지상건물의 임대수입금액 등을 살펴보면 처분청의 이 건 과세처분은 경제적 합리성과 형평성을 결여한 것으로 부당하다 할 것이므로, 처분청이 쟁점①②토지 인근의 유사 임대사례 등을 조사하여 적정임대료를 산정하고 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.