청구인이 증여받은 쟁점부동산을 상증법 제61조 제5항에 따라 평가함에 있어, 임대차계약서상 임대료와 달리 실제 수취한 임대료를 기준으로 평가가 이루어져야 한다는 청구주장의 당부

쟁점부동산에 대하여 증여일 이전부터 이후까지 월 임대료에 대한 임대차계약이 되어 있어 위 월 임대료로 평가하는 것이 가장 객관적·합리적이고 증여시점에 일시적으로 인하된 월 임대료를 고려할 경우 평가대상 자산의 가치를 왜곡할 우려가 있는 점 등에 비추어 임대차계약서상 월 임대료를 기준으로 평가함이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2020.5.26. 어머니 aaa로부터 OOO 및 그 지상의 7층 건물 OOO(옥탑 OOO 제외한 면적으로 이하 “쟁점전체부동산”이라 한다)의 공유지분 3분의 1(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 증여받고 쟁점부동산을「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제61조 제5항에 따른 임대료로 환산하여 평가한 가액인 OOO원(쟁점전체부동산의 월 임대료를 OOO원으로 하여 계산)으로 하여 2020.5.26. 증여분 증여세 OOO원을 신고.납부하였다.

나. 청구인은 2021.7.20. 쟁점전체부동산의 실제 월 임대료가 OOO원이고, 이에 따라 쟁점부동산을 평가한 가액이 OOO원이므로 과다신고.납부한 2020.5.26. 증여분 증여세 OOO원을 환급하여 달라고 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2021.10.18. 쟁점전체부동산의 임대차계약에 따른 월 임대료 OOO원으로 쟁점부동산을 평가하여야 한다고 보아 청구인의 경정청구를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2021.11.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산 임대인은 코로나19로 인하여 사회적.경제적으로 어려운 시기를 극복하고자 임차인과 합의하여 쟁점전체부동산의 월 임대료를 2020년 3월과 4월분 OOO원, 2020년 5월분 OOO원으로 감액하여 수취하였고, 감액된 임대료 환산가액으로 증여재산인 쟁점부동산을 평가하는 과정에서 착오가 있었으므로 증여시기인 2020년 5월에 실제로 임대료 수입금액인 월세 OOO원으로 쟁점부동산을 평가하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 계약서와 관계없이 증여개시일 현재 실제로 수입한 금액을 기준으로 임대료환산가액을 계산하여야 한다고 주장하나, 쟁점전체부동산이 임대용건물로서 비록 임대료를 수취하지 못한 사정이 있다 하더라도 이는 임차인의 사정에 의한 것일 뿐 그러한 사정으로 인하여 쟁점부동산의 가치가 근본적으로 변화되는 것으로 보기는 어렵고(국심 2007서204, 2007.11.22., 같은 뜻임), 상증세법상 임대차 계약이 체결된 재산의 평가 특례를 적용하고 있는 이유는 임대차 계약이 통상 당해 부동산 전체의 객관적인 교환가치의 범위 내에서 임대보증금이나 월 임대료를 반영하여 체결되기 때문으로 이를 가지고 시가를 산정하는 것이 상증세법상 시가평가의 원칙에 부합한다. 청구인이 제출한 임대료 수취 금융내역에 의하면, 증여일 이후 계약서상 임대료를 계속해서 정상적으로 수취하였고, 2021년 5월에 해당 부동산의 증여와 임대료 감액이 한 번 더 있었음이 확인되는데, 계약서상의 임대료가 아닌 실제 수입한 금액으로 임대료환산가액을 계산함으로써 쟁점부동산을 반복적으로 과소평가하여 조세회피 목적으로 임대료를 감액 수령하였음이 의심된다. 따라서 임대차 계약이 체결된 재산에 대하여 상증세법 제61조 제5항에 따른 평가특례를 적용함에 있어 ‘월 임대료’는 계약서상의 임대료로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

일시 감액된 쟁점전체부동산 임대료로 환산하여 쟁점부동산을 평가하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법 제61조(부동산 등의 평가)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

4. 주택 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제50조(부동산의 평가)

⑦ 법 제61조 제5항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 “임대료 등의 환산가액”이라 한다)을 말한다. (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점부동산 증여일 현재 쟁점전체부동산에 대하여 체결되어 있는 임대차계약 내용은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점전체부동산 임대차 계약내용 ㆍㆍㆍ (나) 청구인은 코로나19로 인한 신생아 급감을 원인으로 임차인과 합의하에 계약서의 갱신 없이 2020년 3.4월 월 임대료를 각 OOO원, 2020년 5월 월 임대료를 OOO원으로 감액하여 수취하였으나, 증여일 이후 계약서상 월 임대료 OOO원을 수취하였다. (다) 증여인 aaa는 2021.5.20.에 쟁점전체부동산 중 일부를 딸 이연재에게 증여하였는데, 증여시기인 2021년 5월 일시적으로 쟁점전체부동산의 월 임대료를 OOO원만을 수취하였다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 상증세법 제61조 제5항에 따라 평가함에 있어 증여시점에 감액된 쟁점전체부동산의 월 임대료 OOO원을 적용하여야 한다고 보아 이 건 경정청구를 하였으나, 처분청은 쟁점전체부동산의 월 임대료 OOO원을 적용하여야 한다고 보아 경정청구를 거부하였다.

(3) 청구인이 제시한 증거서류는 다음과 같다. (가) 증여인 aaa의 OOO은행 계좌거래내역 : 2020년 5월분 쟁점전체부동산 월 임대료 OOO원(공급가액)을 2020.5.26. 수령한 것으로 나타난다. (나) 증여인 aaa와 쟁점전체부동산 임차인 주식회사 BBB 간의 임대차계약 변경 합의서(2020.3.10.)의 주요내용은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 임대차계약 변경 합의서(2020.3.10.)의 주요내용 ㆍㆍㆍ

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 상증세법 제61조 제5항에 따라 평가함에 있어서 쟁점전체부동산의 월 임대료를 OOO원으로 보아 이를 적용하여 평가하여야 한다고 주장하나, 쟁점전체부동산의 임차인은 1명이고 증여일(2020.5.26.) 이전인 2019.4.1.부터 증여일 이후인 2024.3.31.까지 월 임대료 OOO원으로 임대차계약이 되어 있었으므로 동 임대차계약상 월 임대료로 평가하는 것이 가장 객관적이고 합리적인 점, 쟁점부동산 증여시점에 일시적으로 월 임대료를 인하하였는데, 이를 고려하는 경우에는 평가대상 재산의 가치가 왜곡될 우려가 있는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점전체부동산의 월 임대료를 최소한 OOO원으로 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.