주택의 부수토지계산(기각)

구겸용주택을 멸실하고 신겸용주택을 신축, 양도한 경우로서 개별보유기간은 3년 미만이나 통산보유기간은 3년 이상인 경우, 비과세되는 주택 및 부수토지면적 계산방법

1. 사 실청구인은 경기도 수원시 팔달구 OO동 OOOOOOO 대지 638㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 동지상의 겸용주택 182.16㎡(이하 “구겸용주택”이라 한다)를 1993.12.8 취득하여 거주하던 중 구겸용주택을 멸실하고, 쟁점토지 지상에 새로운 겸용주택 467.55㎡(이하 “신겸용주택”이라 한다)를 1996.8.26 신축하여 쟁점토지 및 신겸용주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 1999.3.15 양도하고 부동산양도 사전신고를 하였다.처분청은 기준시가에 의하여 1999.7.10 청구인에게 양도소득세 61,914,440원을 결정고지하였고, 청구인은 이에 불복하여 1999.10.2 이의신청을 거쳐 2000.2.26 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

구겸용주택 및 신겸용주택의 개별보유기간은 3년미만 이지만 통산보유기간이 3년을 경과하였으므로 1세대 1주택으로 비과세 적용되어야 하며 비과세될 주택면적 및 부수토지면적의 계산은 구겸용주택을 기준으로 계산하여야 하는데 처분청이 이를 신겸용주택을 기준으로 계산한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

구겸용주택을 멸실하고 신겸용주택을 신축하여 양도한 경우에는 재건축에 따른 증가가 없는 주택과 부수토지에 한하여 주택소유기간을 통산하여 비과세적용을 하는 것인바(재일 46014-754, 1999.4.20), 이 경우 재건축에 따른 증가가 없는 주택이란 구겸용주택과 신겸용주택중 주택면적비율이 낮은 주택을 의미하는 것이므로 이 건의 경우 주택면적비율이 낮은 신겸용주택을 기준으로 주택부분 및 부수토지를 계산하여 비과세한 것은 적법하다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점구겸용주택과 신겸용주택의 보유기간을 합산하여 3년 이상이 되는 경우 주택의 부수토지계산은 주택면적비율이 큰 구겸용주택을 기준으로 하는 것인지 아니면 주택면적비율이 낮은 신겸용주택을 기준으로 하는 것인지 여부나. 관련법령소득세법 제89조제3호 및소득세법 시행령 제154조제1항에 의하면 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 비과세요건으로서 3년 이상 보유할 것을 규정하고 있으며,같은법시행령 제154조제3항 및 제4항에 의하면 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적은 겸용주택의 경우 주택에 부수되는 토지는 전체토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하도록 규정하고 있고,같은법시행령 제154조제8항에서는 주택의 보유기간을 계산함에 있어서 보유하는 중에 주택이 멸실되어 재건축한 경우에는 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하도록 규정하고 있음을 알 수 있다.

다. 사실 및 판단청구인은 1993.12.8 쟁점토지 및 구겸용주택을 취득하여 보유하다가 1996.3월 구겸용주택을 멸실하고 1996.8.26 신겸용주택을 건축하여 1999.3.15 양도하였으므로 구겸용주택과 신겸용주택의 보유기간이 각각 3년 미만이되나 이를 통산할 경우 3년 이상이 되어 1세대 1주택 비과세적용이 됨을 알 수 있다. 구겸용주택의 건물면적은 182.16㎡(주택 83.16㎡, 창고 99㎡)이고 신겸용주택의 건물면적은 467.55㎡(주택 132.50㎡, 창고 및 사무실 335.05㎡)로서 구겸용주택의 주택면적의 비율이 신겸용주택의 주택면적의 비율보다 크므로 청구주장과 같이 구겸용주택을 기준으로 부수토지의 면적을 적용할 경우 비과세적용되는 부수토지의 면적이 더 커지는 것으로 나타나고 있다. 양도소득세과세나 비과세적용은 양도당시의 현황에 의하여 판단하는 것이므로 양도당시 있었던 주택건물을 기준으로 1세대 1주택비과세를 적용하는 것이 타당하다 할 것이고 따라서 이 건의 경우에도 신겸용주택을 기준으로 비과세적용여부를 판단하여야 할 것인 바, 이 건의 경우 신겸용주택의 보유기간은 3년 미만이지만 위소득세법시행령 제154조제8항의 규정에 의하여 멸실된 구겸용주택의 보유기간을 합산하여 3년 이상이 되므로 신겸용주택에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있는 것으로 판단된다.

또한, 신겸용주택의 주택부분에 대한 부수토지를 계산하면 180.8㎡(638㎡×132.50/467.55)로서 구겸용주택의 주택부분에 대한 부수토지의 면적인 291.26㎡(638㎡×83.16/182.16)보다 적게 계산되어 재건축으로 인하여 증가된 면적은 없는 것으로 나타나고 있어 처분청이 신겸용주택의 주택부분(132.50㎡)과 이에 대한 부수토지 180.8㎡에 대하여 1세대 1주택비과세를 적용하고 나머지 부분의 양도에 대하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.