토지와 건물의 취득시기가 다른 아파트의 취득가액을 환산하는 방법에 다툼이 있다.(경정)

당초 과세내용에 일부 부적합한 점이 있고 동 취득가액 계산방식을 국세청장이 개선한 바 있으므로 개선된 방법을 적용하여 취득가액을 산정토록 하는 것이 타당한 것으로 판단됨

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO OOOOOO OOOO OOOO(건물 109.72㎡, 대지 38.06㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1994.8.13 양도한 후 1994.9.26 기준시가로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점아파트의 취득가액을 계산함에 있어서 쟁점아파트에 대한 최초고시당시(1993.2.1)의 기준시가를 토지가액과 건물가액으로 안분계산한 후 각각의 취득가액을 환산하여 양도차익을 계산하고 1995.9.16 청구인에게 1994년 귀속 양도소득세 15,384,570원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.11.11 심사청구를 거쳐 1996.3.5 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 소득세법 시행령 제115조 제5항에 기준시가가 취득당시에는 고시되어 있지 아니하고 양도당시에만 고시되어 있는 경우에는 최초고시 아파트기준시가에 최초고시당시의 토지·건물 과세시가표준액과 취득당시의 토지·건물과세시가표준액을 기준으로 환산하여 취득가액을 산정하도록 규정되어 있는데도 처분청은 쟁점아파트의 취득가액을 과세시가표준액으로 환산하지 아니하고 기준시가(토지는 개별공시지가, 건물은 과세시가표준액)로 토지와 건물가액을 구분한 후 다시 과세시가표준액으로 환산함으로써 취득가액을 과소하게 산정하고 결과적으로 양도소득금액을 과다하게 결정하여 추가로 양도소득세를 과세하였는 바, 이는 부당하다.

나. 국세청장 의견 쟁점아파트는 토지와 건물의 취득일이 같지 아니하므로 양도차익을 계산함에 있어 취득가액은 먼저 아파트취득시점의 환산기준시가를 계산한 후 토지와 건물을 구분하여 각각의 취득가액을 계산하여야 하는 바, 소득세법 시행령 제115조 제5항과 같은법 시행령 제170조 제2항(기준시가에 의한 안분계산방법)의 규정을 준용하여 토지취득당시의 토지가액과 아파트취득당시의 건물가액을 계산하여 이를 합한 금액을 쟁점아파트의 취득가액으로 하여 양도소득세를 결정하여야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

토지와 건물의 취득시기가 다른 쟁점아파트의 취득가액을 환산하는 방법에 다툼이 있다.

나. 관련법령

구 소득세법 제60조 , 같은법 시행령 제115조 제5항에 의하면, 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 않는 경우 취득당시의 기준시가는 다음의 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다고 규정하고 있다.

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO OOOOOO OOOO OOOO(건물 109.72㎡, 대지 38.06㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1994.8.13 양도한 후 1994.9.26 기준시가로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점아파트의 취득가액을 계산함에 있어서 쟁점아파트에 대한 최초고시당시(1993.2.1)의 기준시가를 토지가액과 건물가액으로 안분계산한 후 각각의 취득가액을 환산하여 양도차익을 계산하고 1995.9.16 청구인에게 1994년 귀속 양도소득세 15,384,570원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.11.11 심사청구를 거쳐 1996.3.5 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 소득세법 시행령 제115조 제5항에 기준시가가 취득당시에는 고시되어 있지 아니하고 양도당시에만 고시되어 있는 경우에는 최초고시 아파트기준시가에 최초고시당시의 토지·건물 과세시가표준액과 취득당시의 토지·건물과세시가표준액을 기준으로 환산하여 취득가액을 산정하도록 규정되어 있는데도 처분청은 쟁점아파트의 취득가액을 과세시가표준액으로 환산하지 아니하고 기준시가(토지는 개별공시지가, 건물은 과세시가표준액)로 토지와 건물가액을 구분한 후 다시 과세시가표준액으로 환산함으로써 취득가액을 과소하게 산정하고 결과적으로 양도소득금액을 과다하게 결정하여 추가로 양도소득세를 과세하였는 바, 이는 부당하다.

나. 국세청장 의견 쟁점아파트는 토지와 건물의 취득일이 같지 아니하므로 양도차익을 계산함에 있어 취득가액은 먼저 아파트취득시점의 환산기준시가를 계산한 후 토지와 건물을 구분하여 각각의 취득가액을 계산하여야 하는 바, 소득세법 시행령 제115조 제5항과 같은법 시행령 제170조 제2항(기준시가에 의한 안분계산방법)의 규정을 준용하여 토지취득당시의 토지가액과 아파트취득당시의 건물가액을 계산하여 이를 합한 금액을 쟁점아파트의 취득가액으로 하여 양도소득세를 결정하여야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

토지와 건물의 취득시기가 다른 쟁점아파트의 취득가액을 환산하는 방법에 다툼이 있다.

나. 관련법령

구 소득세법 제60조 , 같은법 시행령 제115조 제5항에 의하면, 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 않는 경우 취득당시의 기준시가는 다음의 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다고 규정하고 있다.또한, 같은법 시행령 제170조 제2항에 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 자료에 의하면 쟁점아파트는 OO전화국직장주택조합아파트로서 청구인은 쟁점아파트의 토지를 1990.9.12 취득한 후 건물은 1991.3.9 취득하여 1994.8.13 쟁점아파트(토지 포함)를 양도하였으며, 쟁점아파트에 대하여는 국세청장이 1993.2.1 최초로 기준시가(119,000,000원)를 고시하였음을 알 수 있고 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 쟁점아파트의 취득가액 계산상 위 관련법령의 규정을 적용함에 있어서 청구주장과 처분청 의견과 심사결정서상 국세청장 의견 3자간에 차이가 있어 이들 방법이 타당한지를 살펴본다. (가) 먼저 소득세법시행령 제115조 제5항을 보면 취득당시에는 아파트기준시가가 고시되지 않은 지역의 아파트이었으나 취득일 후에 아파트 기준시가가 고시된 경우에 적용하는 환산공식이 규정되어 있는 바, 위 규정의 산식을 이 건의 경우에 그대로 적용하기 곤란한 이유는 청구인이 건축물이 완성되어 있는 아파트를 취득한 것이 아니고 토지를 선취득하여 아파트 건물을 후 준공함에 따라 토지와 건물의 취득시기가 각각 다르기 때문이며, 또 이러한 경우에 같은법 시행령 제170조 제2항의 규정을 준용하여 아파트기준시가를 토지가액과 건물가액으로 안분하여 각각 환산하도록 규정한 바도 없다. (나) 청구인은 쟁점아파트의 기준시가가 토지와 건물의 구분없이 일괄고시된 것인 만큼 취득가액을 계산함에 있어서도 소득세법시행령 제115조 의 규정에 따라 최초고시당시의 아파트기준시가를 취득당시의 토지·건물의 과세시가표준액에 의해 일괄환산하여야 한다고 주장하나, 취득시기가 상이한 토지와 건물의 과세시가표준액을 단순합계하여 상기 환산공식을 적용하는 것은 수리적으로 타당하지 않다고 판단된다. (다) 한편 처분청은 최초고시당시의 아파트 기준시가를 토지가액과 건물가액으로 안분계산한 후 각각의 취득가액을 환산한 바, 소득세법시행령 제115조 제5항에는 안분계산에 관한 언급이 없으므로 일괄고시된 아파트 기준시가를 토지와 건물로 개별적으로 환산하는 것은 청구주장과 같이 동 법령의 규정에 부합하지 아니한다 할 것이다.

(라) 위 (나), (다)의 산정방법과 달리 국세청장은 먼저 아파트 취득당시의 환산기준시가를 구한 후 이를 토지가액과 건물가액으로 안분계산하고 토지에 대하여는 재환산하여야 한다는 의견인 바, 이 산정방법도 위 (가)에서 지적한 바와 같이 일부 부적합한 점이 있는 것으로 나타나고 재환산의 법적 근거 또한 없으므로 이를 그대로 적용하는 것은 적절치 않은 것으로 보인다.

(3) 그런데 국세청장은 위 취득가액 산정방법이 불합리하고 계산과정이 복잡하다고 하여 1997.12.1 이를 합리적으로 개선하여 1997.1.1 이후 결정 또는 경정하는 분부터 적용하도록 하면서 1995.12.31 이전 양도분의 경우 아래의 방법을 적용하도록 한 바 있다.

①

①

② 건물취득당시 토지의 기준시가 - 토지취득당시 토지의 기준시가

③ 환산취득가액????? =??? ①? -?

②

이 건의 경우에도 당초 과세내용에 일부 부적합한 점이 있고 동 취득가액 계산방식을 국세청장이 개선한 바 있으므로 개선된 방법을 적용하여 취득가액을 산정토록 하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.