부동산매매업 해당 여부(기각)

5년 동안 부동산을 8회 취득하여 7회 양도한 경우로서 부동산매매업으로 보아 과세함

1. 처분개요

청구인은 2000년～2004년 기간동안 아래와 같이 대지, 건물 등 부동산을 8회 취득하여 7회 양도하고 양도소득세 과세대상으로 보아 부가가치세 및 종합소득세를 무신고하였다. 처분청은 2004.6.14.～2004.7.16. 기간동안 위 부동산 양도에 대한 세무조사를 실시하여 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보고 2004.9.16. 청구인에게 부가가치세 2000년 1기분 2,016,810원, 2002년 1기분 37,294,730원, 2003년 1기분 4,170,330원, 종합소득세 1999년 귀속 2,047,930원, 2000년 귀속 11,912,190원, 2002년 귀속 87,223,640원, 2003년 귀속 3,416,130원, 합계 148,081,760원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.10.15. 이의신청을 거쳐 2005.2.22. 이 건 심판청구를 제기하였다. OOOO OOOOO O OO O OOOO OOOO

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 위 부동산중 OOOOO OO OOO OOOOOOO 소재 부동산[이하 “쟁점(1)부동산”이라 한다]을 2000.1.25. 취득하여 2000.3.30. 양도하였는 바, 쟁점(1)부동산은 처분청이 사업용자산으로 보아 양도소득세 과세대상으로 보았던 같은 동 215-3번지 소재 부동산과 인접한 곳에 있으므로 쟁점(1)부동산에 대하여는 부동산매매업이 아닌 양도소득세 과세대상으로 보아 양도소득세를 과세하여야 한다.

(2) 청구인은 1976.4.1.～2000.3.31. 기간동안 OOOOO OO OOO OOOOOOO에서 OOOO를 경영하면서 2000.1.27. 같은 동 3-3번지 소재 부동산[이하 “쟁점(2)부동산”이라 한다]을 취득하였는 바, 24년간 동일 업종의 사업을 하면서 심신이 지치고 무거운 페인트 등을 장기간에 걸쳐 취급해 옴에 따라 양쪽 어깨와 팔에 이상이 생겨 물건을 더 이상 들 수가 없어서 임대료를 받아 생계를 유지할 목적으로 쟁점(2)부동산을 취득하였다. 쟁점(2)부동산은 4층 건물이고 지하층～3층은 상가이며 4층은 주택으로서 청구인이 원하던 건물이라 매수하게 되었으며, 이와같이 청구인과 그 가족이 거주하면서 부동산 임대업으로 사업자등록이 되어 있었던 부동산에 대하여 처분청이 이를 사업목적의 매매용 부동산으로 보아 부가가치세 등을 과세하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 2000.3.30. 양도한 쟁점(1)부동산은 처분청이 사업용자산으로 인정한 같은 동 215-3번지 소재 부동산과는 완전히 별개의 부동산이며, 청구인은 24년간 OOOO를 운영해 오다가 폐업한 후, 2000년부터 2004년 1월까지 부동산을 8회 취득하고 7회에 걸쳐 양도하였는 바, 보유기간이 대부분 2년 미만이고 또한 청구인은 OOOOO OOO OOO 소재 원룸주택 19세대를 매입하여 4개월만에 양도하고 같은 시 OOO OOO 소재 대지를 취득한 후, 원룸 및 상가를 건설하여 판매하는 등 수익을 목적으로 계속적·반복적으로 부동산을 신축판매 또는 매매하였으므로 쟁점(1)부동산을 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 쟁점(2)부동산을 임대 및 거주목적으로 취득하여 가족이 함께 거주하다가 본인의 건강이 악화되어 부득이하게 양도하였으므로 처분청이 부동산매매업으로 보아 과세하는 것은 부당하다는 주장이나, 청구인은 동 부동산을 양도한 이후에도 같은 해 2월부터 7월까지 부동산을 5회 취득 및 3회 양도하여 많은 양도차익을 남겼으며, 계속적·반복적으로 매매 및 신축판매한 사실이 확인되므로 부가가치세법시행규칙 제1조 제2항 규정에 의한 부동산매매업에 해당한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 2000년～2004년 기간동안 부동산을 8회 취득하여 7회 양도한 경우로서 처분청이 부동산매매업으로 보아 과세한 처분의 당부

(2) 위 부동산중 청구인이 거주한 주택(겸용주택)을 부동산매매업에서 제외할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 나. 지상권 (2000. 12. 29 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29 개정)

3. 이하생략

(2) 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득

11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

13. 이하생략

(3) 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 대통령령이 정하는 부동산매매업 이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

(4) 부가가치세법 제1조 【과세대상】

① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

1. 재화 또는 용역의 공급

2. 재화의 수입

(5) 부가가치세법시행규칙 제1조 【과세대상】

② 영 제2조 제2항에서 재정경제부령이 정하는 사업 이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

③ 이하생략

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 2004.6.14.～7.16. 기간동안 청구인에 대한 세무조사를 실시하였는 바, 청구인은 1976.4.1. 이후 24년간 페인트 소매업(OOOO)을 영위하다가 2000년에 폐업한 자로서 그 폐업일 이후 부동산을 8회 취득, 7회에 걸쳐 양도하는 등 대부분 보유기간이 2년 이내 단기거래이고 OOOOO OOO OOO 원룸주택 19세대를 매입하여 4개월만에 양도하였으며, 같은 시 OOO OOO 대지를 취득한 후 원룸 및 상가를 건설하여 판매하는 등 계속적·반복적으로 부동산을 신축판매 또는 매매하였으므로 부가가치세법 시행규칙 제1조 제2항 규정에 의한 부동산매매업으로 보아 이 건 과세한 사실이 처분청이 제출한 조사종결복명서 등에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점(1)에 대하여 본다 (가) 청구인은 쟁점(1)부동산의 인접지역에 소재한 다른 부동산에 대하여 처분청이 양도소득세 과세대상으로 보았으므로 쟁점(1)부동산에 대하여는 부동산매매업이 아닌 양도소득세 과세대상으로 보아야 한다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다. (나) 청구인이 2000.1.1.～2004.1.31. 기간동안 부동산을 8회 취득 및 7회에 걸쳐 양도한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며, 그 보유기간이 대부분 2년 미만일 뿐만 아니라, 청구인은 OOOOO OOO OOO 소재 원룸주택 19세대를 매입하여 4개월만에 양도하고 같은 시 OOO OOO 소재 대지를 취득한 후, 원룸 및 상가를 건축하여 판매하는 등 계속적·반복적으로 부동산을 신축 및 매매한 사실이 국세청 전산자료 등에 의하여 확인된다. (다) 소득세법 제19조 제1항 제12호 및 부가가치세법시행령 제2조 제2항에서 규정하고 있는 부동산매매업은 납세의무자의 부동산 취득 및 보유현황, 양도 및 취득의 규모, 횟수, 태양(모양, 상태), 거래상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하며, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전·후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다.

(OO OOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO OO) (라) 위 사실관계와 관련법령 등을 종합해 볼 때, 청구인이 부동산을 거래한 횟수, 규모 및 태양(단기양도, 다주택 양도 및 신축양도 등) 등으로 보아 청구인은 사업목적으로 매매차익을 얻기 위하여 계속적 반복적으로 부동산을 거래한 사실이 확인되고, 특히 쟁점(1)부동산의 경우 청구인이 취득한지 2개월만에 양도한 점으로 보면 처음부터 매매목적으로 취득 및 양도하였던 것으로 여겨지므로 처분청이 이를 부동산매매업으로 보아 이 건 종합소득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(3) 쟁점(2)에 대하여 본다 (가) 청구인은 1976.4.1.～2000.3.31. 기간동안 OOOOO OO OOO OOOOOOO에서 OOOO를 경영하면서 2000.1.27. 쟁점(2)부동산을 취득하였는 바, 동 부동산은 4층 건물로서 지하층～3층은 상가이고 4층은 주택으로서 청구인과 그 가족이 거주하면서 부동산 임대업으로 사업자등록이 되어 있었던 부동산에 대하여 처분청이 이를 매매용 부동산으로 보아 부가가치세 등을 과세하는 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다. (나) 청구인은 쟁점(2)부동산을 2000.1.27. 취득하여 2년 후인 2002.1.28. 양도하였으며 건축물관리대장에 의하면 아래와 같이 총 연면적 989.14㎡중 주택면적은 93.82㎡로서 9.48%임이 확인된다. OOOO OO(O)OOOO OO OOO OO OOOO (OO O O) (다) 청구인이 쟁점(2)부동산에서 거주한 기간을 보면 청구인은 2000.9.21. 쟁점(2)부동산소재지에 전입하여 2002.2.4. OOOOO OOO OOO OOOOOOOOO로 거주이전하기까지 쟁점(2)부동산에서 1년 5개월간 거주한 사실이 청구인이 제출한 주민등록등본에 의하여 확인된다. (라) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 볼 때, 쟁점(2)부동산은 주택면적(93.82㎡)이 건물전체 연면적(989.14㎡)의 9.5%에 불과하며 거주기간이 1년5개월로서 단기간인 점, 청구인이 2000년～2004년 기간동안 부동산을 8회 취득하여 7회 양도한 점 등으로 보아 청구인은 쟁점(2)부동산을 매매목적으로 취득 및 양도한 것으로 보인다. 따라서 처분청이 쟁점(2)부동산의 양도를 부동산매매업으로 보아 과세한 당초처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.