토지의 양도시기(기각)

토지의 양도시기를 소유권이전 등기시 첨부한 매매계약서상의 잔금약정일로 보고 과세한 처분은 정당함

1. 사실 청구인은 경기도 양주군 장흥면 OO리 OOOOOOOO 전 331㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1998.2.27(잔금약정일) 양도하고 양도소득세를 무신고하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도시기를 1998.2.27(잔금약정일)로 보고 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.1.3 청구인에게 1998년귀속 양도소득세 8,313,330원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.2.28 이의신청을 거쳐 2001.6.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 1991.9.9 경기도 양주군 장흥면 OO리 OOOOOOOO 전 2,136㎡중 331㎡(이하 “당초토지”라 한다)외 7필지 및 같은 리 OOOOOOO 지상의 주택을 노OO외 2인(등기이전시 1인 추가)에게 양도하기로 계약하였으나 잔금일(1992.2.28)전인 1991.11.22 김OO이 법원의 결정을 받아 가처분등기를 하여 잔금을 지급받지 못하다가 가처분등기 말소후인 1994.1.18 잔금을 지급받고 당초토지외 1필지를 제외한 토지 6필지와 주택을 소유권이전등기하여 주었으나, 당초토지는 지목이 전이기 때문에 필지분할이 되지 않아 주차장 허가를 받아 형질변경을 신청하여 준공을 필함으로써 지목을 잡종지로 변경하여(그 후 다시 농경지인 전으로 변경하였음) 1997.6.18 같은 리 OOOOOO 전 889㎡(이하 “분할전토지”라 한다)로 분할하고, 1997.8.29 분할전토지를 쟁점토지로 분할한 후 1998.2.27 소유권이전등기를 하여 준 바, 쟁점토지의 양도시기는 잔금청산일인 1994.1.18로 보아야 하며 국세부과제척기간이 지났으므로 이 건 과세처분은 부당하다.

(2) 처분청이 1997.8.29 쟁점토지에 근저당설정을 한 사실과 1995.5월 양도소득세 신고를 하면서 당초토지를 포함하지 않아 1994.1.18 양도한 사실을 부인하고 있는 바, 근저당설정은 대출을 받기 위하여 분할전 토지를 OO은행에 담보로 제공하였기 때문이며, 1995.5월 위 부동산들의 양도소득세 신고시 당초토지의 신고와 관련하여 담당세무공무원의 전답 100평 미만은 미신고대상 문건이므로 문제되지 않는다는 확약을 믿고 매매계약서, 약사도, 부동산목록표를 첨부하여 포괄세무신고를 하였고, 그 후 1999.10월경 쟁점토지의 양도에 대하여 양도경위등을 설명하고 관련소명자료를 제출하자 담당세무공무원이 과세되지 않는다는 확약을 해주어 이를 신뢰하고 있었는 바 이 건 과세처분은 신의성실원칙에 반하므로 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 쟁점토지를 1994.1.18 양도하였다고 주장하나 1995.5월 양도소득세 신고시 쟁점토지를 신고누락하였고 1997.8.27 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 130,000,000원의 근저당을 설정한 사실로 보아 청구주장을 받아들이기 어렵고, 따라서 이 건 잔금약정일인 1998.2.27로 보고 과세한 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점토지의 양도시기를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

(1) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 1974.1.22 취득하여 1998.3.10 노OO외 3인에게 양도하였음이 부동산등기부등본에 의하여 확인되고, 처분청은 이에 대하여 쟁점토지의 양도시기를 잔금약정일인 1998.2.27로 보고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세하였음이 결정결의서등 과세자료에 의하여 확인된다

(2) 쟁점토지의 지번 및 면적 변화를 살펴보면, 경기도 양주군 장흥면 OO리 OOOOOOOO 전 2,136㎡는 1990.5.7 같은 리 OOOOOOO에서 분할되었고, 분할전토지는 1997.6.18 같은 리 OOOOOOOO에서 분할되어 1997.8.29 같은 리 OOOOOOOO 558㎡와 쟁점토지로 분할되었음이 등기부등본에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 1991.9.9 쟁점토지를 포함하여 토지 8필지 및 주택을 양도하기로 계약하고 잔금을 1994.1.18 수령하였다고 주장하면서 부동산매매계약서, 청구인의 확인서 및 매수인 노OO의 확인서를 제시하는 바 이에 대하여 살펴본다. 동 부동산매매계약서(1991.9.9)에 의하면 양도부동산 속에 당초토지가 포함되어있으나 청구인의 1995.5.31 양도소득세 확정신고서에는 당초토지를 누락하여 양도소득금액을 계산하였음이 확인되므로 신빙성있는 매매계약서로 보기 어렵고, 경기도 양주군 장흥면 OO리 OOOOOOOO는 지목이 전이므로 분할이 되지않아 주차장 전용허가를 얻어 준공한 후 같은 리 OOOOOOOO를 분할하고 1998.2.27 쟁점토지의 소유권이전등기를 하였다는 청구인 및 노OO의 확인서는 쟁점토지의 토지대장에 주차장준공 및 잡종지로 변경된 사실등이 등재되어 있지 않은 것으로 보아 믿기 어려운 반면, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 1997.8.29 청구인을 채무자로 하여 설정된 근저당권이 1998.3.10 소유권이전 등기를 하기까지 말소하지 않은 사실로 미루어 보아 쟁점토지는 소유권이전 등기전까지는 청구인 소유로 봄이 상당하고 달리 잔금수령에 관한 금융자료등 객관적인 증빙도 제시하지 않으므로 잔금을 1994.1.18 수령하였다는 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다.

(4) 또한, 청구인은 담당세무공무원이 전답 100평 미만은 과세되지 않는다고 확약을 한 후 과세하는 것은 신의성실의 원칙에 위반된다고 주장하고 있으나, 청구인이 처분청이 전답 100평 미만은 과세대상이 아니라는 공적인 견해를 명시적으로 표시하였다는 증빙을 제시하지 못하므로 이 건 과세가 신의성실의 원칙에 반한다는 청구주장은 이유없는 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점토지의 양도시기를 소유권이전 등기시 첨부한 매매계약서상의 잔금약정일인 1998.2.27로 보고 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.