직계존비속 간 주택 교환도 일시적 2주택 특례가 되는가?

아버지 세대가 ㄱ주택 취득 후 1년 이상 지나 ㄴ주택을 취득하고, 3년 이내 ㄱ주택을 아들 세대의 B주택과 교환하는 경우이다. 이후 B주택 취득일부터 3년 이내 ㄴ주택을 양도하는 경우도 질의했다.

"양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로, 상속세 및 증여세법 제44조 제1항의 규정에 의하여 직계존비속에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것임

부동산납세과-1352

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로, 상속세 및 증여세법 제44조 제1항의 규정에 의하여 직계존비속에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나, 직계존비속에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 같은법 시행령 제33조 제3항 각 호에 의하여 명백히 인정되는 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다.

2. 귀 질의 1)의 경우, 아버지 세대가 ㄱ주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 ㄴ주택을 취득하고 ㄴ주택을 취득한 날부터 3년 이내에 ㄱ주택을 아들 세대가 보유하고 있는 B주택과 교환하는 경우 ㄱ주택을 먼저 양도한 후 B주택을 취득한 것으로 보아 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) 제1항의 규정을 적용하는 것이나, 거래의 실질이 "양도"에 해당하는지는 계약내용 및 양도대금 지급여부 등을 종합하여 사실판단할 사항입니다.

3. 귀 질의 2)의 경우, 아버지 세대가 ㄴ주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 위 2.와 같이 ㄱ주택과 B주택을 교환하고 B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 ㄴ주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아「소득세법」제154조제1항을 적용하는 것이고, 아들 세대가 A주택을 양도하는 경우에도 이를 적용하는 것입니다.

질의

직계존비속 간에 종전주택을 교환할 때 일시적 2주택 비과세 특례를 적용할 수 있는지.

회답

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로, 상속세 및 증여세법 제44조 제1항의 규정에 의하여 직계존비속에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나, 직계존비속에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 같은법 시행령 제33조 제3항 각 호에 의하여 명백히 인정되는 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다.

2. 귀 질의 1)의 경우, 아버지 세대가 ㄱ주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 ㄴ주택을 취득하고 ㄴ주택을 취득한 날부터 3년 이내에 ㄱ주택을 아들 세대가 보유하고 있는 B주택과 교환하는 경우 ㄱ주택을 먼저 양도한 후 B주택을 취득한 것으로 보아 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) 제1항의 규정을 적용하는 것이나, 거래의 실질이 "양도"에 해당하는지는 계약내용 및 양도대금 지급여부 등을 종합하여 사실판단할 사항입니다.

3. 귀 질의 2)의 경우, 아버지 세대가 ㄴ주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 위 2.와 같이 ㄱ주택과 B주택을 교환하고 B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 ㄴ주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아「소득세법」제154조제1항을 적용하는 것이고, 아들 세대가 A주택을 양도하는 경우에도 이를 적용하는 것입니다.

국세청 법령해석 서면-2016-부동산-4375 (2016.09.01 회신), "직계존비속 간 주택 교환도 일시적 2주택 특례가 되는가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000205608/