여러 주택 보유자의 거주주택 특례는 어떻게 적용되나?

거주자가 A·B·C주택을 보유하고 A는 거주주택, C는 장기임대주택인 상황을 전제로 한다. A와 B 또는 이후 취득한 D를 양도하고 임대기간요건을 충족한 C만 남아 양도하는 경우까지 포함한다.

거주주택과 장기임대주택 외 다른 주택을 보유하다 거주주택을 양도하는 경우 거주주택 비과세 특례가 적용되지 않으나, 일시적 2주택 비과세 특례는 적용받을 수 있으며, 거주주택 비과세 특례는 1회에 한정하지 않음 거주주택을 모두 양도하고 1채의 장기임대주택을 양도하는 경우 마지막 양도한 거주주택의 양도일 이후 양도소득금액에 대해서만 비과세 특례를 적용함

1.「소득세법 시행령」제155조 제19항을 적용함에 있어 거주주택의 거주기간은 보유기간 중 거주기간을 통산하는 것입니다.(다만, 직전거주주택보유주택의 경우에는 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간으로 계산함)

2. 이때, 거주기간은 주민등록표상의 전입일부터 전출일까지의 기간에 따르는 것이나, 실제 거주한 기간이 주민등록표와 다른 경우에는 실제 거주한 기간에 따르는 것이며, 실제 거주여부는 사실 판단할 사항입니다.

3. 거주자가 A․B․C주택을 보유하고 A․C주택이 각각「소득세법 시행령」제155조 제19항 각 호에 따른 거주주택(이하 “A주택”이라 함)과 장기임대주택(이하 “C주택”이라 함)에 해당하는 경우로서 A주택을 양도하는 경우 같은 항에 따른 거주주택 비과세 특례가 적용되지 않는 것이나, A주택을 양도하기 전에 B주택을 취득하여 같은 조 제1항의 요건을 갖춘 경우 일시적 2주택에 따른 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

4. C주택을 보유한 상태에서 A주택을 양도한 경우 B주택(A주택과 B주택 모두 양도하고 다른 주택(이하 “D주택”이라 함)을 취득한 경우에는 D주택)이 같은 조 제19항 각 호에 따른 거주주택 요건을 갖춘 경우로서 B주택(D주택)을 양도하는 경우 같은 항에 따른 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

5. 거주주택인 A․B(D)주택을 모두 양도하고 같은 조 제20항의 임대기간요건을 충족한 C주택 1채만을 보유하다가 양도하는 경우 같은 조 제19항을 적용받은 거주주택 중 가장 마지막에 양도한 거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 1세대1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는 것이며, C주택의 양도에 따른 양도소득금액 및 장기보유특별공제액은 같은 령 제161조 제1항, 제4항에 따라 계산하는 것입니다.

질의

장기임대주택사업자의 거주주택 거주기간 계산과 복수 주택 양도 시 비과세 특례 적용 범위

회답

1. 거주주택의 거주기간은 보유기간 중 거주기간을 통산합니다. 다만, 직전거주주택보유주택은 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간으로 계산합니다.

2. 거주기간은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지를 따르되 실제 거주기간이 다르면 실제 기간에 따르며, 실제 거주 여부는 사실판단 사항입니다.

3. A·B·C주택 중 A가 거주주택, C가 장기임대주택이면 A 양도 시 거주주택 특례는 적용되지 않습니다. 다만 A 양도 전에 B를 취득해 일시적 2주택 요건을 갖추면 해당 특례를 적용받을 수 있습니다.

4. C 보유 상태에서 A를 양도한 후 B 또는 새로 취득한 D가 거주주택 요건을 갖추면 B 또는 D 양도 시 거주주택 특례를 적용받을 수 있습니다.

5. 거주주택을 모두 양도하고 임대기간요건을 충족한 C주택 1채를 양도하면 가장 마지막 거주주택 양도일 후의 기간분에 대해서만 1세대1주택 비과세 특례를 적용하며, 양도소득금액과 장기보유특별공제액은 관련 규정에 따라 계산합니다.

국세청 법령해석 서면법규과-1309 (2014.12.12 회신), "여러 주택 보유자의 거주주택 특례는 어떻게 적용되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000154588/