임대주택 대출이자와 장기보유공제는 어떻게 적용되나?

금융기관 시설자금 대출로 주택을 매입해 주택임대업을 영위하였다. 2003년 10월 29일 후 사업자등록과 임대사업자 등록을 하고 서울 소재 임대주택을 10년 미만 임대한 상태에서 양도하였다.

임대주택 취득일 이후 발생한 대출금 지급이자 상당액은 필요경비에 해당하지 아니하며, 2003.10.29. 후에 사업자등록 및 임대사업자 등록을 한 자가 서울시에 소재한 임대주택을 임대기간 10년 미만인 상태에서 양도한 당해 임대주택에 대해서는 장기보유 특별공제를 적용받을 수 없는 것임

1. 귀 질의의 경우, 금융기관으로부터 시설자금을 대출받아 주택을 매입하여 주택임대업을 영위하는 경우 임대주택 취득일 이후 발생한 대출금 지급이자는「소득세법 시행령」제55조에 따라 사업소득의 필요경비에 해당하는 것이며, 임대하는 주택을 양도하고 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우 임대주택 취득일 이후 발생한 대출금 지급이자 상당액은 「소득세법 시행령」제163조의 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다.

2. 2003.10.29. 후에 사업자등록 및 임대사업자 등록을 한 자가 서울시에 소재한 임대주택을 임대기간 10년 미만인 상태에서 양도한 당해 임대주택은「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호의 장기임대주택에 해당하지 아니하므로 「소득세법」제95조제2항에 따라 장기보유 특별공제를 적용받을 수 없는 것입니다.

질의

1. 임대주택 취득일 이후 발생한 대출금 지급이자의 필요경비 해당 여부.

2. 서울시 소재 임대주택 양도 시 장기보유 특별공제 적용 여부.

회답

1. 금융기관으로부터 시설자금을 대출받아 주택을 매입하여 주택임대업을 영위하는 경우 임대주택 취득일 이후 발생한 대출금 지급이자는「소득세법 시행령」제55조에 따라 사업소득의 필요경비에 해당하는 것이며, 임대하는 주택을 양도하고 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우 임대주택 취득일 이후 발생한 대출금 지급이자 상당액은 「소득세법 시행령」제163조의 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다.

2. 2003.10.29. 후에 사업자등록 및 임대사업자 등록을 한 자가 서울시에 소재한 임대주택을 임대기간 10년 미만인 상태에서 양도한 당해 임대주택은「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호의 장기임대주택에 해당하지 아니하므로 「소득세법」제95조제2항에 따라 장기보유 특별공제를 적용받을 수 없는 것입니다.

국세청 법령해석 부동산거래관리과-1400 (2010.11.22 회신), "임대주택 대출이자와 장기보유공제는 어떻게 적용되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000141594/