GovBrief 국세자주 묻는 질문양도소득세

공유토지를 단독소유로 바꾸면 어떤 세금이 붙나?

국세청 공식 회신문서번호 부동산거래관리과-118회신일 2010.01.22세목 양도소득세회신 후 개정
1. 질문공유토지를 단독소유로 바꾸면 어떤 세금이 붙나?2. 공식 회신국세청 · 2010.01.223. 다툰 결과0건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문2개 근거 링크
한 줄 답 · 국세청 회신 2010.01.22

지분 교환은 유상이전으로 양도소득세가, 당초 지분을 넘는 무상이전은 증여세가 과세된다.

4인의 공유토지를 3인의 단독소유로 등기할 때 양도세나 증여세가 과세되는지를 물었다. 지분 교환은 유상이전으로 양도소득세가, 당초 지분을 넘는 무상이전은 증여세가 과세된다. 구체적으로 양도 또는 증여에 해당하는지는 대가 지급과 면적·가격 차이 등에 따라 사실판단한다.

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 상속세 및 증여세법(2026.01.02 시행), 소득세법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 2곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 2 · 문구 동일 0
  1. 문구 변경회신 당시 시행본 2010.01.01 → 현재 시행본 2026.07.01

    소득세법 제88조: 회신 당시 3개 문장·단위에서 현재 14개로 바뀌었다(수정 3개 · 신설 11개).

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    ① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  2. 같은 번호의 규정 교체회신 당시 시행본 2010.01.01 → 현재 시행본 2026.01.02

    상속세 및 증여세법 제2조: 회신 당시 제목은 ‘증여세 과세대상’이지만 현재 같은 번호의 제목은 ‘정의’이다. 같은 번호라도 다른 규정이므로 옛 회신 근거로 연결하지 않는다.

    무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.

    종전: 삭제·수정 대상

    제2조(증여세 과세대상) ① 타인의 증여(증여자의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여는 제외한다. 이하 같다)로 인하여 증여일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대하여 이 법에서 정하는 바에 따라 증여세를 부과한다. 1. 재산을 증여받은 자[이하 "수증자"(受贈者)라 한다]가 거주자(본점이나 주된 사무소의 소재지가 국내에 있는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제54조 및 제59조에서 같다)인 경우에는 거주자가 증여받은 모든 재산 2. 수증자가 비거주자(본점이나 주된 사무소의 소재지가 국내에 없는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제4조제2항, 제6조제2항 및 같은 조 제3항에서 같다)인 경우에는 비거주자가 증여받은 재산 중 국내에 있는 모든 재산 ② 제1항에 규정된 증여재산에 대하여 수증자에게 「소득세법」에…

    현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)

    제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "상속"이란 「민법」 제5편에 따른 상속을 말하며, 다음 각 목의 것을 포함한다. 가. 유증(遺贈) 나. 「민법」 제562조에 따른 증여자의 사망으로 인하여 효력이 생길 증여(상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무 및 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무의 이행 중에 증여자가 사망한 경우의 그 증여를 포함한다. 이하 "사인증여"(死因贈與)라 한다) 다. 「민법」 제1057조의2에 따른 피상속인과 생계를 같이 하고 있던 자, 피상속인의 요양간호를 한 자 및 그 밖에 피상속인과 특별한 연고가 있던 자(이하 "특별연고자"라 한다)에 대한 상속재산의 분여(分與) 라. 「신탁법」 제59조에 따른 유언대용신탁(이하…

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

2인 이상이 공동소유한 서로 연접하지 않는 2필지 이상의 토지를 각 1인의 단독소유로 만들기 위해 지분을 정리한다. 당초 지분과 다른 분할등기 또는 형질변경으로 가격이 오른 특정 부분의 분할 가능성도 있다.

질의요지

연접하지 않는 2필지 이상의 공유토지를 단독소유를 목적으로 지분을 정리하는 경우 유상이전 또는 무상이전인가에 따라 양도소득세 또는 증여세 과세대상임

본문(원문)

1. 2인 이상이 공동으로 소유하던 연접하지 않는 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유를 목적으로 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 교환되는 재산의 유상이전(금전 등의 대가를 별도로 받는 경우 포함)으로「소득세법」제88조에서 규정하는 양도에 해당하여 지분감소자(금전 등의 대가를 별도로 받는 자)에게 양도소득세가 과세되는 것이며,

2. 1.을 적용함에 있어 당초 지분과 다르게 분할등기하거나 형질변경 등으로 가격이 상승한 특정부분을 분할받는 경우 그 당초 지분을 초과하여 소유권이전등기된 면적과 가격차이로 인한 이익을 얻는 것은 재산의 무상이전(금전 등의 대가를 별도로 지급하는 경우 제외)으로「상속세및증여세법」제2조의 증여에 해당하여 지분증가자(금전 등의 대가를 별도로 지급하는 자 제외)에게 증여세가 과세되는 것입니다.

3. 귀 질의의 경우 위의 양도 또는 증여에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.

정제 정리

질의

공동소유 토지를 일부 공유자의 단독소유로 등기하는 경우 양도소득세 또는 증여세 과세 여부.

회답

1. 연접하지 않는 2필지 이상의 공유토지를 각각 1인 단독소유로 만들기 위해 지분을 정리하면 각 필지의 지분 감소분과 다른 필지의 지분 증가분이 교환되는 유상이전에 해당하므로 지분감소자에게 양도소득세가 과세됩니다.

2. 당초 지분과 다르게 분할등기하거나 가격이 상승한 특정 부분을 분할받아 당초 지분을 초과한 면적 또는 가격차이의 이익을 얻으면 무상이전에 해당하므로 지분증가자에게 증여세가 과세됩니다. 다만, 별도로 대가를 지급하는 경우는 제외합니다.

3. 구체적으로 양도 또는 증여에 해당하는지는 사실판단할 사항입니다.

관련 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 부동산거래관리과-118 (2010.01.22 회신), "공유토지를 단독소유로 바꾸면 어떤 세금이 붙나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000138648/

출처·편집 정보

원문
국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000138648)
원 제목
4인의 공동소유 토지를 3인의 단독소유로 등기하는 경우의 과세문제
공개 등급
공개 후보 · 검색 색인 대상
편집
질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신
2026-09-10
원문 출처: 국가법령정보센터(법제처)·국세청·조세심판원. 법령해석 요약은 원문에서 선별한 문장이고, 심판결정은 공식 주문·재결요지·이유를 그대로 싣는다. 현행성 표시는 인용 법령의 개정·폐지 여부를 법령 DB와 대조한 결과다. 편집 가공물은 법적 효력이 없다. · 전문가 연결 문의 · llms.txt · RSS · sitemap