사업주체 공급주택은 언제 미분양주택인가?

국세청 공식 회신문서번호 재산세과-964회신일 2009.12.08세목 조세특례회신 후 개정 보관 문서

검색 색인 제외 보관본. 질문·답·공식 본문·회신일·해소된 근거 조문 중 일부가 검색 품질 기준을 충족하지 않는다. 아래에 남은 공식 원문과 출처 링크를 확인한다.

1. 질문사업주체 공급주택은 언제 미분양주택인가?2. 공식 회신국세청 · 2009.12.083. 다툰 결과0건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문4개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 2009.12.08

일정한 승인·허가와 공급 요건을 갖춘 주택은 미분양주택에 해당하고, 원칙적 취득시기는 잔금청산일이다.

사업주체가 공급하는 주택의 미분양주택 해당 여부와 분양아파트 취득시기를 물었다. 일정한 승인·허가와 공급 요건을 갖춘 주택은 미분양주택에 해당하고, 원칙적 취득시기는 잔금청산일이다. 선등기 시 등기접수일이며 미완성 시 사용승인일 등 완성일을 취득시기로 한다.

근거 조문 주택법 제16조 건축법 제11조 주택법 제38조 조세특례제한법 제98의3조제1항

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 건축법(2026.02.27 시행), 조세특례제한법(2026.07.01 시행), 주택법(2026.09.08 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 3곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 3 · 문구 동일 0 · 비교 불가 1

같은 번호의 규정 교체회신 당시 시행본 2009.07.31 → 현재 시행본 2026.08.04
주택법 제16조: 회신 당시 제목은 ‘사업계획의 승인’이지만 현재 같은 번호의 제목은 ‘사업계획의 이행 및 취소 등’이다. 같은 번호라도 다른 규정이므로 옛 회신 근거로 연결하지 않는다.
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
제16조(사업계획의 승인) ①대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사설계도서 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부하여 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가ㆍ대한주택공사 및 한국토지공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토해양부장관을 말하며, 이하 이 조 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 그 사업계획승인을 얻어야 한다. 다만, 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우에는 시ㆍ도지사 또는…
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
제16조(사업계획의 이행 및 취소 등) ① 사업주체는 제15조제1항 또는 제3항에 따라 승인받은 사업계획대로 사업을 시행하여야 하고, 다음 각 호의 구분에 따라 공사를 시작하여야 한다. 다만, 사업계획승인권자는 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 있다고 인정하는 경우에는 사업주체의 신청을 받아 그 사유가 없어진 날부터 1년의 범위에서 제1호 또는 제2호가목에 따른 공사의 착수기간을 연장할 수 있다. 1. 제15조제1항에 따라 승인을 받은 경우: 승인받은 날부터 5년 이내 2. 제15조제3항에 따라 승인을 받은 경우 가. 최초로 공사를 진행하는 공구: 승인받은 날부터 5년 이내 나. 최초로 공사를 진행하는 공구 외의 공구: 해당 주택단지에 대한 최초 착공신고일부터 2년 이내 ② 사업주체가 제1항에 따라 공사를 시작하려는 경우에는…
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
문구 변경회신 당시 시행본 2009.10.02 → 현재 시행본 2026.02.27
건축법 제11조: 회신 당시 1개 문장·단위에서 현재 50개로 바뀌었다(수정 1개 · 신설 49개).
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. ② 시장ㆍ군수는 제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축을 허가하려면 미리 건축계획서와 국토해양부령으로 정하는 건축물의 용도, 규모 및 형태가 표시된 기본설계도서를 첨부하여 도지사의 승인을 받아야 한다. 1. 제1항 단서에 해당하는 건축물 2. 자연환경이나 수질을 보호하기 위하여 도지사가 지정ㆍ공고한 구역에 건축하는 3층 이상 또는 연면적의 합계가 1천제곱미터 이상인 건축물로서 위락시설과 숙박시설 등 대통령령으로 정하는 용도에 해당하는 건축물 3.…
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
같은 번호의 규정 교체회신 당시 시행본 2009.07.31 → 현재 시행본 2026.08.04
주택법 제38조: 회신 당시 제목은 ‘주택의 공급’이지만 현재 같은 번호의 제목은 ‘장수명 주택의 건설기준 및 인증제도 등’이다. 같은 번호라도 다른 규정이므로 옛 회신 근거로 연결하지 않는다.
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
제38조(주택의 공급) ①사업주체(「건축법」 제11조의 규정에 의한 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 제16조제1항의 규정에 의한 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설ㆍ공급하여야 한다. 1. 사업주체(국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 및 지방공사를 제외한다)가 입주자를 모집하고자 하는 경우에는 국토해양부령이 정하는 바에 의하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인(복리시설의 경우에는 신고를 말한다)을 얻을 것 2. 사업주체가 건설하는 주택을 공급하고자 하는 경우에는 국토해양부령이 정하는 입주자모집조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격을 말한다. 이하 같다)의 납부방법ㆍ시기ㆍ절차, 주택공급계약의 방법ㆍ절차 등에 적합할 것 3.…
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
제38조(장수명 주택의 건설기준 및 인증제도 등) ① 국토교통부장관은 장수명 주택의 건설기준을 정하여 고시할 수 있다. ② 국토교통부장관은 장수명 주택의 공급 활성화를 유도하기 위하여 제1항의 건설기준에 따라 장수명 주택 인증제도를 시행할 수 있다. ③ 사업주체가 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급하고자 하는 때에는 제2항의 인증제도에 따라 대통령령으로 정하는 기준 이상의 등급을 인정받아야 한다. ④ 국가, 지방자치단체 및 공공기관의 장은 장수명 주택을 공급하는 사업주체 및 장수명 주택 취득자에게 법률 등에서 정하는 바에 따라 행정상ㆍ세제상의 지원을 할 수 있다. ⑤ 국토교통부장관은 제2항의 인증제도를 시행하기 위하여 인증기관을 지정하고 관련 업무를 위탁할 수 있다. ⑥ 제2항의 인증제도의 운영과 관련하여 인증기준, 인증절차…
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
비교 불가회신 당시 시행본 2009.10.02 → 현재 시행본 2026.07.01
조세특례제한법 제98의3조 제1항: 회신일 당시 인용 단위를 정확히 찾지 못했다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

사업계획승인 또는 건축허가를 받아 사업주체가 공급하는 주택에 관한 사안이다. 대상은 2009년 2월 12일 이후 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 도래하는 주택으로 한정된다.

질의요지

「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 포함함)을 받아 해당 사업계획과 「주택법」 제38조에 따라 사업주체가 공급하는 주택(2009년 2월 12일 이후 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 도래하는 주택에 한정함)은 「조세특례제한법」 제98조의3 제1항의 미분양주택에 해당함

본문(원문)

1. 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 포함함)을 받아 해당 사업계획과 「주택법」 제38조에 따라 사업주체가 공급하는 주택(2009년 2월 12일 이후 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 도래하는 주택에 한정함)은 「조세특례제한법」 제98조의3 제1항의 미분양주택에 해당합니다.

2. 분양받은 아파트의 취득시기는 잔금청산일이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권이전등기접수일 입니다. 다만, 분양받은 아파트로서 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우에는 당해 아파트의 완성일(사용승인일을 말하며, 사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날로 함)이 취득시기가 되는 것입니다.

정제 정리

질의

1. 사업주체가 공급하는 주택의 미분양주택 해당 여부.

2. 분양받은 아파트의 취득시기.

회답

1. 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인 또는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 해당 사업계획과 「주택법」 제38조에 따라 공급하는 주택으로서 정해진 계약일 요건을 갖추면 「조세특례제한법」 제98조의3 제1항의 미분양주택에 해당합니다.

2. 취득시기는 잔금청산일이며, 그 전에 소유권이전등기를 하면 등기접수일입니다. 잔금청산일까지 완성되지 않은 경우에는 사용승인일 등 아파트의 완성일이 취득시기입니다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

주택법 제16조 (사업계획의 이행 및 취소 등) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
건축법 제11조 (건축허가) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
주택법 제38조 (장수명 주택의 건설기준 및 인증제도 등) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
조세특례제한법 제98의3조제1항 (미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 재산세과-964 (2009.12.08 회신), "사업주체 공급주택은 언제 미분양주택인가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000138291/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000138291)
원 제목: 미분양주택 과세특례 적용 여부 등
공개 등급: 보관(중복·본문 짧음) · 검색 색인 제외
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-10