임대차와 근저당권이 있는 재산은 어떻게 평가하나?

평가기준일 현재 시가 산정이 어려운 토지와 건물에 임대차계약과 근저당권이 설정되어 있다. 2008.1.1. 이후 증여분에 대한 비상장주식 물납 가능 여부도 문제 되었다.

보충적으로 토지,건물 평가시 임대차계약이 체결되어 있고 근저당권이 설정된 재산은, 기준시가와 임대료 환산액중 큰 금액과 담보하는 채권액을 비교하여 큰 금액을 적용하며, 2008.1.1. 이후 증여세의 비상장주식 물납은 가능하지 않음

1. 평가기준일 현재 시가를 산정하기 어려운 토지와 건물에 해당하고 사실상 임대차계약이 체결되어 있는 경우에 당해 토지와 건물의 가액은 「상속세 및 증여세법」 제61조 제7항 의 규정에 의하여 임대보증금 등의 환산가액과 같은 법 제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 적용하는 것이며

2. 평가대상 토지와 건물이 근저당권이 설정된 재산에 해당하는 경우에는 「상속세 및 증여세법」제66조 및 같은 법 시행령 제63조의 규정에 의하여 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액(등기되지 않은 전세금 채권을 포함한다)의 합계액과 같은 법 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가하는 것으로서, 귀 질의의 경우는 담보하는 채권액(등기되지 않은 전세금 채권을 포함한다)과 위“1.”에 의하여 평가한 금액 중 큰 금액으로 평가하는 것입니다.

3. 2008.1.1.이후 증여분에 대하여「상속세 및 증여세법」제73조의 규정을 적용함에 있어서 같은 조 제1항에서 규정한 비상장주식 등은 물납이 가능한 재산에 포함되지 않는 것임

질의

1. 시가 산정이 어려우며 임대차계약과 근저당권이 설정된 토지·건물을 어떻게 평가하는지.

2. 2008.1.1. 이후 증여분의 비상장주식 등을 물납할 수 있는지.

회답

1. 임대차계약이 체결된 토지와 건물은 임대보증금 등의 환산가액과 법정 평가액 중 큰 금액을 적용한다.

2. 근저당권이 설정된 경우 담보하는 채권액의 합계액과 위 1.에 따라 평가한 금액 중 큰 금액으로 평가한다.

3. 2008.1.1. 이후 증여분에 대해서는 비상장주식 등이 물납 가능한 재산에 포함되지 않는다.

국세청 법령해석 재산세과-640 (2009.11.06 회신), "임대차와 근저당권이 있는 재산은 어떻게 평가하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000137568/