공동소유 부동산의 신탁등기는 양도인가?

토지소유자들이 각자 소유할 건물 등을 공동으로 건축할 목적으로 소유토지를 사업시행자에게 신탁등기하는 경우이다. 공동으로 주택을 재건축해 입주하고 잔여주택을 일반분양하는 경우도 포함된다.

공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자 하는 경우에는 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보는 것으로 이는 사실 판단할 사항임

○토지소유자 각인이 소유할 건물 등을 공동으로 건축할 목적으로 신탁법 등에 의하여 소유토지를 사업시행자에게 신탁등기하는 것은 「소득세법」 제88조에 규정된 “양도”로 보지 아니하나, 거주자가 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우에는 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것으로, 귀 질의의 경우 “양도”에 해당하는지 여부는 동업계약서 등 제반사항을 통하여 판단할 사항임

○기존 주택소유자들이 공동으로 주택을 재건축하여 입주하고 잔여주택을 일반분양하는 경우 일반분양하는 주택은 사업소득으로 소득세가 과세되는 것임

질의

공동소유 부동산을 신탁회사에 신탁한 경우 양도 해당 여부와 관련 과세.

회답

○ 토지소유자 각인이 소유할 건물 등을 공동으로 건축할 목적으로 신탁법 등에 따라 소유토지를 사업시행자에게 신탁등기하는 것은 「소득세법」 제88조의 “양도”로 보지 않습니다.

거주자가 공동사업을 경영하기로 약정한 계약에 따라 토지 등을 공동사업에 현물출자하면 현물출자한 날과 등기접수일 중 빠른 날에 유상양도된 것으로 보아 양도소득세를 과세합니다. 양도 해당 여부는 동업계약서 등 제반사항으로 판단합니다.

○ 기존 주택소유자들이 공동으로 주택을 재건축하여 입주하고 잔여주택을 일반분양하면 일반분양 주택에는 사업소득으로 소득세가 과세됩니다.

국세청 법령해석 재산세과-266 (2009.09.21 회신), "공동소유 부동산의 신탁등기는 양도인가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000136320/