임대주택 양도 시 감면과 필요경비는 어떻게 되나?

타인에게서 분양권을 구입하여 임대주택을 취득한 경우와 국민주택을 장기간 임대한 경우가 문제 되었다. 자본적 지출에 해당하는 수리비와 관련해 공제받지 못한 부가가치세의 처리도 질의되었다.

양도소득 면제 대상이 되는 매입임대주택에는 타인에게 분양권을 구입하여 취득하는 임대주택은 포함하지 아니하는 것임

1.「조세특례제한법」 제97조의2 제1항 제2호에서 규정하는 양도소득 면제 대상이 되는 매입임대주택에는 타인에게 분양권을 구입하여 취득하는 임대주택은 포함하지 아니하는 것입니다.

2. 2003.10.29.이전에 「소득세법」제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자 등록을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 국민주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택은 양도소득세가 중과되지 않으며, 보유기간이 7년이상 8년미만인 경우 장기보유특별공제율은 21%가 됩니다.

3. 「소득세법 시행령」제163조 제3항 제1호의 자본적 지출액에 해당하는 수리비와 관련하여 부담한 부가가치세 중 부가가치세법 규정에 의하여 공제받지 못한 매입세액은 양도소득의 필요경비에 포함되는 것입니다.

질의

1. 타인에게서 분양권을 구입하여 취득한 임대주택이 양도소득 면제 대상인지.

2. 등록한 국민주택의 양도소득세 중과 여부와 장기보유특별공제율은 어떻게 되는지.

3. 수리비 관련 불공제 매입세액이 필요경비에 포함되는지.

회답

1. 「조세특례제한법」 제97조의2 제1항 제2호의 양도소득 면제 대상 매입임대주택에는 타인에게 분양권을 구입하여 취득하는 임대주택이 포함되지 않는다.

2. 2003.10.29. 이전에 사업자등록과 임대사업자 등록을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하는 거주자가 5년 이상 임대한 국민주택 중 취득 당시 기준시가 합계액이 3억원 이하인 주택은 중과되지 않는다. 보유기간이 7년 이상 8년 미만이면 장기보유특별공제율은 21%이다.

3. 자본적 지출액에 해당하는 수리비와 관련하여 공제받지 못한 매입세액은 양도소득의 필요경비에 포함된다.

국세청 법령해석 재산세과-4410 (<time datetime="2008-12-26">2008.12.26</time> 회신), "임대주택 양도 시 감면과 필요경비는 어떻게 되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000133179/