재건축 토지 감소와 주택 양도는 어떻게 과세되나요?

재건축사업으로 조합원의 부수토지가 감소한다. 사업 중 거주이전 목적으로 다른 주택을 취득한 뒤 조합원 자격으로 취득한 재건축주택을 양도하는 경우도 포함된다.

1. 재건축사업의 경우에도 재개발사업과 같이 환지처분으로 보는 것으로 재건축사업으로 인하여 감소되는 부수토지에 대하여는 양도소득세 과세대상에서 제외하는 것이나, 이 경우에도 당해 재건축대상 조합원 상호간의 지분변동에 대하여 적용하는 것임.

2. 이러한 재건축 주택의 양도에 따른 1세대 1주택 판정시 거주 및 보유기간을 계산하는 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택의 거주 및 보유기간을 통산함.

3. 또한 재건축 사업중에 거주이전 목적으로 다른 주택을 취득한 이후 재건축사업 시행완료로 조합원의 자격으로 취득한 재건축 주택을 양도하는 경우에는 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내 거주 이전하고 같은 기간 내에 재건축한 주택을 양도하여야 하며 동 주택은 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건(3년 거주, 5년 보유)을 갖추어야 1세대 1주택으로 비과세됨.

1. 주택건설촉진법시행령 제32조 제2항 제8호(1994.07.30 개정법률)의 재건축사업의 경우에도 재개발사업과 같이 환지처분으로 보는 것으로 재건축사업으로 인하여 감소되는 부수토지에 대하여는 양도소득세 과세대상에서 제외하는 것이나, 이 경우에도 당해 재건축대상 조합원 상호간의 지분변동에 대하여 적용하는 것임.

2. 이러한 재건축 주택의 양도에 따른 1세대1주택 판정시 거주 및 보유기간을 계산하는 경우에는 소득세법시행령 제15조 제11항 규정에 의거 그 멸실된 주택과 재건축한 주택의 거주 및 보유기간을 통산하는 것임.

3. 또한 재건축 사업중에 거주이전 목적으로 다른 주택을 취득한 이후 재건축사업 시행완료로 조합원의 자격으로 취득한 재건축 주택을 양도하는 경우에는 다른주택을 취득한 날로부터 1년이내 거주이전하고 같은기간 내에 재건축한 주택을 양도하여야 하며 동 주택은 양도일 현재 1세대1주택 비과세 요건(3년 거주, 5년 보유)을 갖추어야 개정 소득세법시행령 제155조 제1항의 규정에 의거 1세대1주택으로 비과세되는 것임.

질의

재건축으로 감소한 부수토지의 과세 여부, 재건축주택의 거주·보유기간 계산 및 대체주택 취득 후 비과세 요건.

회답

1. 재건축사업도 재개발사업과 같이 환지처분으로 보므로 재건축으로 감소되는 부수토지는 양도소득세 과세대상에서 제외한다. 다만 재건축대상 조합원 상호 간 지분변동에 적용한다.

2. 재건축주택의 1세대1주택 판정 시 멸실된 주택과 재건축한 주택의 거주 및 보유기간을 통산한다.

3. 재건축사업 중 거주이전 목적으로 다른 주택을 취득한 뒤 재건축주택을 양도하려면 다른 주택 취득일부터 1년 이내에 거주이전하고 같은 기간 내 재건축주택을 양도해야 한다. 양도일 현재 3년 거주, 5년 보유 요건도 갖추어야 비과세된다.

국세청 법령해석 재일46014-1342 (1995.06.03 회신), "재건축 토지 감소와 주택 양도는 어떻게 과세되나요?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000126908/