재건축 잔여주택 분양소득은 사업소득인가?

기존 주택소유자들이 공동으로 주택을 재건축해 입주하고 잔여주택을 일반분양한다. 단체의 대표자 또는 관리인이 선임돼 있을 수 있으며 이익분배방법과 비율의 약정 여부가 문제 된다.

노후주택을 소유한 거주자들이 조합을 설립하여 기존주택을 철거하고 새로운 주택을 신축하여 조합원들이 입주하고 잔여세대를 분양하는 경우 분양소득금액은 양도소득으로 보지 아니하고 사업소득으로 보아 종합소득세가 과세되는 것임.

1. 기존 주택소유자들이 공동으로 주택을 재건축하여 입주하고 잔여주택을 일반분양하는 경우 일반분양하는 주택은 사업소득으로 소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 소득금액은 일반분양한 수입금액에서 이에 대응하는 토지가액과 건축비를 필요경비로 공제하여 계산하나 비치, 기장한 장부 및 증빙서류가 없는 때에는 소득세법시행령 제143조 제3항에 의하여 계산하는 것임.

2. 또한, 국세기본법 제13조 제4항의 규정에 의하여 법인으로 보는 단체외의 단체에 대한 과세는 그 단체의 대표자 또는 관리인이 선임되어 있고 이익의 분배방법 및 분배비율이 정하여져 있지 아니한 때에는 그 단체를 1거주자로 보아 과세하는 것이나 이익의 분배방법 및 분배비율이 정하여져 있을 때에는 당해 단체의 구성원이 공동사업을 영위한 것으로 보아 각 구성원별로 분배받았거나 분배받을 금액에 따라 각자의 소득에 대한 납세의무를 지는 것임.

질의

재건축 후 잔여주택을 일반분양하여 얻은 소득이 양도소득인지 사업소득인지 여부.

회답

1. 기존 주택소유자들이 공동으로 주택을 재건축해 입주하고 잔여주택을 일반분양하는 경우 일반분양 주택에는 사업소득으로 소득세가 과세된다. 소득금액은 일반분양 수입금액에서 대응하는 토지가액과 건축비를 필요경비로 공제하여 계산하며, 장부와 증빙서류가 없으면 소득세법시행령 제143조 제3항에 따라 계산한다.

2. 법인으로 보는 단체 외의 단체에 대표자 또는 관리인이 있고 이익분배방법과 비율이 정해지지 않았다면 그 단체를 1거주자로 보아 과세한다. 이익분배방법과 비율이 정해져 있다면 구성원이 공동사업을 영위한 것으로 보아 각 구성원이 분배받았거나 받을 금액에 따라 납세의무를 진다.

국세청 법령해석 부가46015-1720 (1995.09.20 회신), "재건축 잔여주택 분양소득은 사업소득인가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000088420/