두 주택의 양도 순서별 세금은 어떻게 달라지는가?

1세대가 경남 밀양시 상남면의 기준시가 3억원 이하 A주택과 서울특별시 서초구의 B주택을 보유했다. B주택은 20년 이상 소유했으며, 조부가 손자에게 증여한 자산의 양도 문제도 함께 질의했다.

소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제1호에 해당하는 주택은 중과 판정시 주택수에 포함되지 아니하며, 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없는 경우 추계결정함

1. 귀 질의의 경우 1세대가 경남 밀양시 상남면에 소재하는 A주택(기준시가 3억원 이하)과 서울특별시 서초구에 소재하는 B주택 중 A주택을 먼저 양도하는 경우 1세대 2주택 중과 대상에 해당하지 아니하므로 50% 중과세율이 적용되지 아니합니다.

2. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없는 경우 취득가액은 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하며, 위 2주택 중 20년 이상 소유한 B주택을 먼저 양도할 경우 장기보유특별공제율은 100분의 30을 적용합니다.

3. 한편, 조부로부터 자산을 증여받은 손자가 그 증여받은 자산을 그 증여일로부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에 손자가 부담하는 증여세와 그 증여받은 자산을 다시 타인에게 양도함으로써 부담하는 양도소득세의 합계액이 조부가 직접 그 자산을 양도한 것으로 하여 부과하는 양도소득세보다 적은 경우에는 「소득세법」 제101조 제2항의 부당행위계산 규정이 적용되어 조부가 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세하며, 이 경우 증여받은 자산에 대하여는 증여세를 부과하지 아니합니다. 다만, 증여받은 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 부당행위계산 규정이 적용되지 아니합니다.

질의

1. 밀양시 상남면 A주택과 서울 서초구 B주택의 양도 순서에 따른 중과 여부.

2. 취득 당시 실지거래가액 증빙이 없을 때 취득가액 산정과 장기보유특별공제율.

3. 조부에게 증여받은 자산을 손자가 양도할 때 부당행위계산 적용 여부.

회답

1. A주택을 먼저 양도하면 1세대 2주택 중과 대상이 아니므로 50% 중과세율이 적용되지 않습니다.

2. 취득 당시 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 등 증빙이 없으면 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차 적용합니다. 20년 이상 소유한 B주택을 먼저 양도하면 장기보유특별공제율은 100분의 30입니다.

3. 손자가 조부에게 증여받은 자산을 증여일부터 5년 이내에 양도하고 손자의 증여세와 양도소득세 합계가 조부의 직접 양도 시 양도소득세보다 적으면 「소득세법」 제101조 제2항을 적용하여 조부가 양도한 것으로 봅니다. 이 경우 증여세는 부과하지 않습니다. 증여받은 날부터 5년이 지난 뒤 양도하면 해당 규정을 적용하지 않습니다.

국세청 법령해석 재산세과-2068 (2008.07.31 회신), "두 주택의 양도 순서별 세금은 어떻게 달라지는가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000071667/