해외이주 중 재건축 입주권을 팔면 비과세되나?

국내 1주택을 가진 세대 전원이 해외이주로 출국해 비거주자가 됐다. 해당 주택은 재건축사업 중이며 완공 후 주택 또는 완공 전 입주권 상태로 양도한다.

해외이주법에 의한 해외이주의 경우 국외에서 재건축사업이 완료되기 전에 부동산을 취득할 수 있는 권리인 입주권 상태에서 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임.

1. 국내에 1주택을 소유하고 있던 거주자인 1세대가 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국함으로써 비거주자가 된 상태에서 국내의 1주택을 양도(출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함)하는 경우 양도일 현재 다른 주택의 소유사실이 없는 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제2호 나목의 규정에 의하여 보유기간 및 거주지간에 제한없이 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세되는 것이며 (단, 양도가액이 6억원 이상인 고가주택은 동법 시행령 제160조 규정에 의한 양도차익을 계산하여 양도소득세가 과세되는 것임), 같은조 제1항 제2호 나목 단서 규정의 출국일이란 ‘세대 전원이 출국하는 날’을 말하는 것입니다.

2. 또한 1세대 1 주택이 「도시 및 주거환경정비법(구 주택건설촉진법)」에 의한 재건축사업 진행 중 해외이민으로 인하여 세대전원이 출국하여 비거주자인 상태에서 재건축사업이 완료된 후 당해 주택을 양도하는 경우 당해 주택을 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 나목의 규정에 의하여 1세대1주택으로 양도소득세가 비과세되는 것이나, 재건축사업이 완료되기 전에 부동산을 취득할 수 있는 권리인 입주권 상태에서 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것입니다.

질의

해외이주로 비거주자가 된 상태에서 재건축주택 또는 입주권을 양도하면 비과세되는가.

회답

1. 세대 전원이 「해외이주법」에 따라 출국하여 비거주자가 된 뒤 출국일부터 2년 이내 국내 1주택을 양도하고 양도일 현재 다른 주택이 없으면 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제2호 나목에 따라 보유기간 및 거주기간 제한 없이 비과세됩니다. 다만 양도가액이 6억원 이상인 고가주택은 같은 법 시행령 제160조에 따라 과세되며, 출국일은 세대 전원이 출국하는 날입니다.

2. 재건축사업 완료 후 해당 주택을 양도하면 같은 규정에 따라 비과세되지만, 완료 전에 부동산을 취득할 수 있는 권리인 입주권 상태에서 양도하면 양도소득세가 과세됩니다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-637 (2008.03.13 회신), "해외이주 중 재건축 입주권을 팔면 비과세되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000046653/