장기임대주택의 임대기간은 언제부터 세나?

사업자등록과 임대사업자등록을 한 거주자가 국민주택을 임대주택으로 등록해 임대한다. 1995. 1. 1. 이후 취득하고 2000.12.31. 이전 임대를 개시한 매입임대주택을 5호 이상 5년 이상 임대한 뒤 양도하는 경우도 제시됐다.

중과세율이 제외 되는 장기임대주택 여부를 판단함에 있어서 주택임대기간의 기산일은 5호이상의 주택의 임대를 개시한 날(사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날)로 하는 것임

「소득세법」제168조에 의한 사업자등록(세무서)과 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자등록(시,군,구청)〔이하 “사업자등록 등”이라 함〕을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 국민주택으로서「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호 각목의 1에 해당하는 주택은 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60%)적용 대상에서 제외되는 것입니다. 이 규정을 적용함에 있어서 임대주택수는 임대주택으로 등록하여 임대를 개시한 주택을 기준으로 2003.10.29. 이전에 사업자등록 등을 한 기존 사업자와 2003.10.30. 이후에 동일 시(특별시 및 광역시를 포함)․군지역에서 사업자 등록 등을 한 신규사업자를 구분하여 각각 계산하는 것이며, 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날(사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날)로 하는 것입니다.

거주자가 「임대주택법」에 의한 매입임대주택(국민주택) 중 1995. 1. 1. 이후 취득하여 2000.12.31. 이전에 임대를 개시한 경우로서 5호 이상 임대주택(취득당시 입주한 사실이 없는 주택에 한함)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 감면세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것입니다. 이 경우 「임대주택법」에 의한 임대사업자로 등록하고 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 주택임대신고(소득세법 제168조에 의한 사업자등록을 갈음할 수 있음)를 하여야 하는 것이며, 주택임대기간의 기산일은 5호이상의 주택의 임대를 개시한 날이 되는 것입니다.

질의

양도소득세 중과세율이 적용되지 않는 장기임대주택의 범위와 주택임대기간의 기산일.

회답

1. 「소득세법」제168조의 사업자등록과 「임대주택법」 제6조의 임대사업자등록을 한 거주자가 등록하여 임대하는 국민주택으로서 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호 각목의 어느 하나에 해당하는 주택은 1세대 3주택 이상 양도소득세 중과세율(60%) 대상에서 제외됩니다.

2. 임대주택 수는 등록하여 임대를 개시한 주택을 기준으로 2003.10.29. 이전 기존 사업자와 2003.10.30. 이후 동일 시·군지역의 신규사업자를 구분하여 각각 계산합니다. 주택임대기간은 사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대를 개시한 날부터 계산합니다.

3. 1995. 1. 1. 이후 취득하고 2000.12.31. 이전 임대를 개시한 매입임대주택 중 5호 이상을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 「조세특례제한법」 제97조에 따라 양도소득세의 100분의 100 상당액을 감면하고, 감면세액에는 100분의 20 상당의 농어촌특별세를 과세합니다.

4. 임대사업자로 등록하고 임대 개시일부터 3월 이내에 관할세무서장에게 주택임대신고를 해야 하며, 이 경우 주택임대기간의 기산일은 5호 이상 주택의 임대를 개시한 날입니다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-1798 (2005.09.30 회신), "장기임대주택의 임대기간은 언제부터 세나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000038793/