토지·건물의 공제액과 취득가액은 어떻게 계산하나?

토지와 건물을 함께 양도하면서 건물에는 양도차손이, 부수토지에는 양도차익이 발생한 경우이다. 실지거래가액으로 계산하되 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우도 전제한다.

토지와 건물을 함께 양도하는 경우로서 양도차손이 발생한 건물과 양도차익이 발생한 그 부수토지에 대한 장기보유특별공제액의 계산은 부수토지만의 양도차익에 대하여 계산하는 것임

토지와 건물을 함께 양도하는 경우에는 각각 자산별로 양도차익을 산정할 수 있는 것이며,

「소득세법」제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액도 양도자산별로 계산하여 그 양도차익에서 각각 공제하는 것으로서 양도차손이 발생한 건물과 양도차익이 발생한 그 부수토지에 대한 장기보유특별공제액의 계산은 부수토지만의 양도차익에 대하여 계산하는 것입니다.

실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우로서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 양도가액에서 공제할 필요경비는 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 다목, 동법시행령 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정한 취득가액과 동법 제97조 제3항 제2호, 동법시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 개산공제액(취득당시의 기준시가 ×3%(미등기양도자산의 경우 0.3%))을 합한 금액으로 하는 것입니다.

질의

토지와 건물을 함께 양도할 때 장기보유특별공제액과 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우의 필요경비 계산 방법.

회답

토지와 건물을 함께 양도하는 경우 각각 자산별로 양도차익을 산정할 수 있고, 「소득세법」제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액도 양도자산별로 계산하여 각 양도차익에서 공제합니다. 건물에 양도차손이 발생하고 부수토지에 양도차익이 발생한 경우에는 부수토지만의 양도차익을 기준으로 계산합니다.

실지거래가액으로 양도차익을 산정하면서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우, 필요경비는 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 다목과 동법시행령 제176조의2 제2항 내지 제4항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차 적용한 취득가액에 개산공제액을 합한 금액으로 합니다. 개산공제액은 취득 당시 기준시가의 3%이며 미등기양도자산은 0.3%입니다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-560 (2005.04.12 회신), "토지·건물의 공제액과 취득가액은 어떻게 계산하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000036139/