3주택자의 겸용주택 양도차익은 부분별로 어떻게 계산하는가?

국세청 공식 회신문서번호 서면인터넷방문상담4팀-1937회신일 2004.11.30세목 양도소득세회신 후 개정 보관 문서

검색 색인 제외 보관본. 질문·답·공식 본문·회신일·해소된 근거 조문 중 일부가 검색 품질 기준을 충족하지 않는다. 아래에 남은 공식 원문과 출처 링크를 확인한다.

1. 질문3주택자의 겸용주택 양도차익은 부분별로 어떻게 계산하는가?2. 공식 회신국세청 · 2004.11.303. 다툰 결과0건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문2개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 2004.11.30

주택 부분과 해당 부수토지는 실지거래가액으로 계산한다.

3주택 이상자가 겸용주택을 양도할 때 양도차익 산정 기준을 물었다. 주택 부분과 해당 부수토지는 실지거래가액으로 계산한다. 주택 외 부분과 해당 부수토지는 별도 실가 대상이 아니면 기준시가로 계산한다.

근거 조문 소득세법 제96조제1항제7호 소득세법 제162의2조제5항

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 소득세법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 2곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 2 · 문구 동일 0 · 비교 불가 1

삭제·이동 확인회신 당시 시행본 2004.01.01 → 현재 시행본 2026.07.01
소득세법 제96조 제1항 제7호: 회신 당시 인용 단위가 현재 조문에는 없다.
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수(數)ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
해당 문구 없음
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
문구 변경회신 당시 시행본 2004.01.01 → 현재 시행본 2026.07.01
소득세법 제96조 제1항: 회신 당시 9개 문장·단위에서 현재 1개로 바뀌었다(수정 1개 · 삭제 8개).
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
①제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
비교 불가회신 당시 시행본 2004.01.01 → 현재 시행본 2026.07.01
소득세법 제162의2조 제5항: 회신일 당시 인용 단위를 정확히 찾지 못했다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

질의요지

3주택 이상을 소유한 1세대가 겸용주택을 양도하는 경우 주택부분(그에 상당하는 부수토지 포함)에 대하여는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하고 주택외의 부분은 실가대상인 경우를 제외하고는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산함

본문(원문)

소득세법 제96조 제1항 제7호 및 동법시행령 제162조의2 제5항의 규정에 의하여 3주택 이상을 소유한 1세대가 양도하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)은 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 것입니다.

이 경우 양도하는 하나의 건물(그 부수토지 포함)이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우에는 그 각각의 면적에 관계없이 그 실질에 따라 주택부분(그에 상당하는 부수토지 포함)에 대하여는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하고, 주택외의 부분(그에 상당하는 부수토지 포함)은 소득세법 제96조 제1항 각호에 해당하는 경우를 제외하고는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 것입니다.

정제 정리

질의

3주택 이상을 소유한 1세대가 주택과 주택 외 부분이 복합된 건물과 부수토지를 양도할 때 양도차익 산정 방법.

회답

주택과 이에 부수되는 토지는 실지거래가액으로 양도차익을 계산합니다.

하나의 건물과 부수토지가 주택 및 주택 외 부분으로 복합된 경우 면적과 관계없이 실질에 따라 구분합니다. 주택 부분과 해당 부수토지는 실지거래가액을 적용하고, 주택 외 부분과 해당 부수토지는 소득세법 제96조 제1항 각호에 해당하지 않으면 기준시가를 적용합니다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

소득세법 제96조제1항제7호 (양도가액) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
소득세법 제162의2조제5항 (신용카드가맹점 가입ㆍ발급의무 등) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
소득세법 제96조제1항 (양도가액) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-1937 (<time datetime="2004-11-30">2004.11.30</time> 회신), "3주택자의 겸용주택 양도차익은 부분별로 어떻게 계산하는가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000035885/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000035885)
원 제목: 1세대 3주택자가 양도하는 겸용주택의 양도차익 산정기준
공개 등급: 보관(중복·본문 짧음) · 검색 색인 제외
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-10