주택 취득시기와 직계비속 양도 여부는 어떻게 판단하나?

건설 중인 아파트를 분양계약에 따라 취득하면서 대금청산일까지 완공되지 않은 경우가 포함되어 있다. 또한 직계비속에게 부동산을 이전하면서 실제 대가를 지급했는지가 문제된다.

양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택이라 함은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택 보유기간이 3년 이상인 것을 말하는 것임

양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택이라 함은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것입니다.

위의 보유 및 거주기간을 계산함에 있어서 취득 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나 다만, 건설 중인 아파트의 분양계약에 따라 아파트를 취득하는 경우로서 대금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 아니한 경우에는 완성일(사용승인일, 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것입니다.

「상속세 및 증여세법」 제44조 제1항의 규정에 의하여 직계비속에게 양도한 부동산은 그 부동산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나, 대가를 지급받고 양도한 사실이 같은법 시행령 제33조 제3항 각호에 의하여 명백히 입증되는 경우에는 그 부동산을 양도한 것으로 보는 것으로 이에 대한 소유권이전이 증여인지 또는 유상양도인지의 여부는 등기된 내용에 불구하고 대가지급여부 등 실질내용에 따라 판단하는 것입니다.

위의 내용에 의하여 증여추정규정이 적용되지 아니하고 양도소득세가 비과세 또는 감면대상인 경우에는 관계법령을 적용하여 양도소득세를 비과세감면하는 것이나, 당해 부동산의 가액으로 시가보다 높거나 낮은 대가를 지급하는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제35조(저가․고가 양도에 다른 이익의 증여 등)의 규정이 적용되는 것입니다.

질의

1세대 1주택 비과세요건, 건설 중인 아파트의 취득시기 및 직계비속에게 이전한 부동산의 양도 여부.

회답

1. 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 그 보유기간이 3년 이상이면 1세대 1주택에 해당합니다. 열거된 지역의 주택은 보유기간 3년 이상과 거주기간 2년 이상이 필요합니다.

2. 취득·양도시기는 원칙적으로 대금청산일입니다. 대금청산일까지 분양아파트가 완공되지 않았다면 사용승인일, 사실상 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날이 취득시기입니다.

3. 직계비속에게 양도한 부동산은 증여한 것으로 추정하지만 대가 지급 사실이 명백히 입증되면 양도로 보며, 등기 내용과 관계없이 실질에 따라 판단합니다.

4. 시가보다 높거나 낮은 대가를 지급한 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제35조가 적용됩니다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-1264 (2005.07.21 회신), "주택 취득시기와 직계비속 양도 여부는 어떻게 판단하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000035442/