건물가액이 없는 계약도 과세표준을 안분하나?

국세청 공식 회신문서번호 서면인터넷방문상담3팀-156회신일 2005.01.31세목 부가가치세회신 후 개정

1. 질문건물가액이 없는 계약도 과세표준을 안분하나?2. 공식 회신국세청 · 2005.01.313. 다툰 결과0건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문3개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 2005.01.31

건물이 실제 공급되면 건물분 과세표준을 관련 규정에 따라 안분계산한다.

토지와 건물을 함께 양도하면서 건물가액을 적지 않은 경우 등의 부가가치세 처리를 물었다. 건물이 실제 공급되면 건물분 과세표준을 관련 규정에 따라 안분계산한다. 사업양도 해당 여부는 계약내용과 거래형태에 따라 사실판단하고 알선용역이면 수수료에 과세한다.

근거 조문 부가가치세법 제6조제6항제2호 부가가치세법 제17조제2항 부가가치세법 시행령 제48의2조제4항

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 부가가치세법 시행령(2026.04.01 시행), 부가가치세법(2026.01.02 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 3곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 3 · 문구 동일 0

삭제·이동 확인회신 당시 시행본 2004.01.01 → 현재 시행본 2026.01.02
부가가치세법 제6조 제6항 제2호: 회신 당시 인용 단위가 현재 조문에는 없다.
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. 다만, 사업자가 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
해당 문구 없음
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
같은 번호의 규정 교체회신 당시 시행본 2004.01.01 → 현재 시행본 2026.01.02
부가가치세법 제17조 제2항: 회신 당시 제목은 ‘납부세액’이지만 현재 같은 번호의 제목은 ‘재화 및 용역의 공급시기의 특례’이다. 같은 번호라도 다른 규정이므로 옛 회신 근거로 연결하지 않는다.
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
②다음 각호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다. 1. 제20조제1항 및 제2항의 규정에 의하여 매입처별세금계산서합계표를 제출하지 아니한 경우의 매입세액 또는 제출한 매입처별세금계산서합계표의 기재사항중 거래처별등록번호 또는 공급가액의 전부 또는 일부가 기재되지 아니하였거나 사실과 다르게 기재된 경우 그 기재사항이 기재되지 아니한 분 또는 사실과 다르게 기재된 분의 매입세액. 다만, 대통령령이 정하는 경우의 매입세액은 제외한다. 1의2. 제16조제1항 및 제3항의 규정에 의한 세금계산서를 교부받지 아니한 경우 또는 교부받은 세금계산서에 제16조제1항제1호 내지 제4호의 규정에 의한 기재사항(이하 "필요적 기재사항"이라 한다)의 전부 또는 일부가 기재되지 아니하였거나 사실과 다르게 기재된 경우의 매입세액. 다만, 대통령령이 정하는…
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
② 사업자가 재화 또는 용역의 공급시기가 되기 전에 제32조에 따른 세금계산서를 발급하고 그 세금계산서 발급일부터 7일 이내에 대가를 받으면 해당 세금계산서를 발급한 때를 재화 또는 용역의 공급시기로 본다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
조문 이동·변경회신 당시 시행본 2005.01.01 → 현재 시행본 2026.04.01
부가가치세법 시행령 제48의2조 제4항: 제48의2조에서 제81조로 이동하고 회신 당시 4개 문장·단위에서 현재 4개로 바뀌었다(수정 4개).
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
④사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
④ 제1항을 적용할 때 해당 과세기간 중 과세사업과 면세사업등의 공급가액이 없거나 그 어느 한 사업의 공급가액이 없는 경우에 해당 과세기간에 대한 안분 계산은 다음 각 호의 순서에 따른다. 다만, 건물 또는 구축물을 신축하거나 취득하여 과세사업과 면세사업등에 제공할 예정면적을 구분할 수 있는 경우에는 제3호를 제1호 및 제2호에 우선하여 적용한다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하면서 계약서에는 토지가액만 표기하고 건물가액은 없는 것으로 하였다. 거래가 사업양도인지, 재화 공급인지 또는 단순 알선용역인지가 문제되었다.

질의요지

계약서상에 토지가액만 표기하고 건물가액은 없는 것으로 하였다 하더라도 건물이 공급된 경우에는 부가가치세 과세표준을 안분계산 하는 것임

본문(원문)

귀 질의 1의 경우 부가가치세법 제6조 제6항 제2호 및 같은법시행령 제17조 제2항의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업양도는 사업자가 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우를 제외)을 말하는 것으로 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 계약내용 및 구체적인 거래형태에 따라 사실판단할 사항이며,

귀 질의 2의 경우 사업양도에 해당하지 아니하는 때로서 부가가치세가 과세되는 상가 및 건물에 대한 모든 권리와 의무가 사업자에게 귀속되어 다른 사업자에게 양도하는 경우 당해 재화의 공급에 대하여 부가가치세가 과세되는 것이며, 권리와 의무가 사업자에게 귀속되지 아니하고 단순히 알선용역을 공급하고 수수료를 받는 경우에는 당해 수수료에 대해서 부가가치세가 과세되는 것입니다.

귀 질의 3의 경우 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하면서 계약서상에 토지가액만 표기하고 건물가액은 없는 것으로 하였다 하더라도 건물이 공급된 경우에는 당해 건물에 대한 부가가치세 과세표준은 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 각호의 규정에 의하여 안분계산하는 것입니다.

정제 정리

질의

1. 거래가 재화의 공급으로 보지 않는 사업양도에 해당하는지 여부.

2. 사업양도가 아닌 상가 및 건물 양도나 알선용역의 부가가치세 과세 여부.

3. 계약서에 건물가액 없이 토지가액만 표시한 경우 건물분 과세표준 계산방법.

회답

1. 사업양도는 사업장별로 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것이며, 해당 여부는 계약내용과 구체적인 거래형태에 따라 사실판단합니다.

2. 사업양도에 해당하지 않고 상가 및 건물의 권리와 의무가 사업자에게 귀속되어 양도되면 재화의 공급에 과세합니다. 단순 알선용역을 제공하고 수수료를 받으면 그 수수료에 과세합니다.

3. 토지와 건물을 함께 공급하면서 계약서에 토지가액만 표시하고 건물가액이 없더라도 건물이 공급되면 건물분 과세표준을 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 각 호에 따라 안분계산합니다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

부가가치세법 제6조제6항제2호 (납세지) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
부가가치세법 제17조제2항 (재화 및 용역의 공급시기의 특례) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
부가가치세법 시행령 제48의2조제4항 법령 페이지 govbrief.kr (회신 당시 조문 번호, 현행 조문 페이지 없음) 이 법령을 인용한 다른 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담3팀-156 (<time datetime="2005-01-31">2005.01.31</time> 회신), "건물가액이 없는 계약도 과세표준을 안분하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000034119/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000034119)
원 제목: 건물가액이 없는 것으로 하여 토지와 건물을 함께 양도한 경우 과세표준 등
공개 등급: 공개 후보 · 검색 색인 대상
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-10