공동 재건축의 현물출자와 대물변제는 어떻게 과세하나?

국세청 공식 회신문서번호 서면인터넷방문상담1팀-193회신일 2005.02.14세목 양도소득세회신 후 개정

1. 질문공동 재건축의 현물출자와 대물변제는 어떻게 과세하나?2. 공식 회신국세청 · 2005.02.143. 다툰 결과0건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문3개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 2005.02.14

현물출자는 양도로 보되 1세대1주택 요건을 갖추면 비과세하고, 대물변제 소득은 사업소득으로 과세한다.

연립주택 공동 재건축의 현물출자와 잔여주택 대물변제에 대한 과세를 물었다. 현물출자는 양도로 보되 1세대1주택 요건을 갖추면 비과세하고, 대물변제 소득은 사업소득으로 과세한다. 필요경비에는 현물출자일 토지가액, 철거비용과 신축주택 건축비용 등의 합계액을 산입한다.

근거 조문 소득세법 제88조제1항 소득세법 시행규칙 제48조 법인세법 시행령 제89조

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 법인세법 시행령(2026.02.27 시행), 소득세법 시행규칙(2026.07.01 시행), 소득세법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

사실관계

기존 주택소유자들이 공동으로 주택을 재건축해 입주하고 잔여 주택을 공사비로 대물변제한다. 거주자가 토지와 건물을 현물출자하여 공동으로 주택신축판매업을 영위한다.

질의요지

토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우 양도소득세가 과세되는 것이나, 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세되는 것임

본문(원문)

거주자가 공동사업을 경영하기 위해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 이 경우에도 당해 자산이 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세되는 것입니다.

기존 주택소유자들이 공동으로 주택을 재건축하여 입주하고 잔여 주택을 공사비로 대물변제하는 경우 대물변제하는 주택에 대한 소득은 사업소득으로서 종합소득세가 과세되며, 대물변제하는 주택에 대한 수입금액은 당해 주택의 소유권이전등기일 또는 사용수익일 현재의 ��시가��가 되는 것이고, 이때 ��시가��는 소득세법시행규칙 제48조 규정에 따라 법인세법시행령 제89조를 준용하여 계산하는 것입니다.

거주자가 토지와 건물을 현물출자하여 공동으로 주택신축판매업을 영위하는 경우 필요경비에 산입할 금액은 총수입금액에 대응하는 현물출자일 현재의 토지가액, 기존건물의 철거비용, 신축주택의 건축비용 등의 합계액으로 하는 것입니다.

정제 정리

질의

연립주택 공동 재건축을 위한 현물출자와 잔여주택의 대물변제에는 양도소득세 및 종합소득세가 어떻게 과세되는가?

회답

1. 공동사업에 토지 등을 현물출자하면 현물출자일 또는 등기접수일 중 빠른 날에 자산 전체가 유상 양도된 것으로 보아 양도소득세를 과세합니다. 다만, 1세대1주택 비과세요건을 갖추면 비과세합니다.

2. 잔여 주택을 공사비로 대물변제하는 경우 그 소득은 사업소득으로서 종합소득세를 과세합니다. 수입금액은 소유권이전등기일 또는 사용수익일 현재의 시가로 합니다.

3. 공동 주택신축판매업의 필요경비는 현물출자일 현재의 토지가액, 기존건물 철거비용, 신축주택 건축비용 등의 합계액으로 합니다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

소득세법 제88조제1항 (정의) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
소득세법 시행규칙 제48조 (시가의 계산) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
법인세법 시행령 제89조 (시가의 범위 등) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담1팀-193 (2005.02.14 회신), "공동 재건축의 현물출자와 대물변제는 어떻게 과세하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000033583/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000033583)
원 제목: 연립주택 재건축 관련 양도소득세 및 종합소득세 과세 여부
공개 등급: 공개 후보 · 검색 색인 대상
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-09