장기·신축임대주택의 감면 요건과 임대기간 계산은?

국민주택을 여러 채 임대하거나 일정 시기에 취득한 신축임대주택을 5년 이상 임대한 뒤 양도하는 경우이다. 기존 임차인이 퇴거하고 다음 임차인이 입주하기까지 공실기간도 발생했다.

양도소득세가 감면되는 임대주택은 장기임대주택과 신축임대주택이 해당하며, 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 감면대상 임대주택은 소유주택으로 보지 아니함.

1. 「조세특례제한법」 제97조의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면을 적용받기 위하여는 동법 제97조에서 규정하는 국민주택 5호 이상의 임대주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하는 것이며, 「조세특례제한법」 제97조의 2의 규정에 의한 신축임대주택에 대한 “양도소득세감면 특례 대상 주택”은 1999.8.20. 이후 신축된 국민주택으로서 취득당시 입주된 사실이 없는 주택 또는 1999.8.19. 이전에 신축된 공동주택으로서 1999.8.20. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택으로 「임대주택법」에 의한 매입임대주택 중 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함)하여 동법 제1항에서 규정 하는 1호 이상의 신축임대주택을 포함하여 임대를 개시한 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 하는 것으로서, 이에 해당하는 경우 소득세법 제89조 제1항 제3호의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 내국인의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.

2. 위 규정에 의한 주택임대기간의 계산에서 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간을 주택임대기산에 산입하는 것입니다.

질의

감면대상 장기임대주택과 신축임대주택의 적용 요건 및 주택임대기간 계산 방법.

회답

1. 「조세특례제한법」 제97조의 장기임대주택 감면은 국민주택 5호 이상의 임대주택을 2000.12.31. 이전에 임대 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 적용한다.

「조세특례제한법」 제97조의 2의 신축임대주택 특례는 규정된 신축·미입주 국민주택을 정해진 기간에 취득하고, 신축임대주택 1호 이상을 포함한 임대주택 2호 이상을 5년 이상 임대한 뒤 양도하는 경우에 적용한다. 이에 해당하면 소득세법 제89조 제1항 제3호의 1세대1주택 비과세 적용 시 임대주택을 내국인의 소유주택으로 보지 않는다.

2. 주택임대기간 계산 시 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지 3월 이내의 기간은 주택임대기간에 산입한다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담5팀-456 (2006.10.20 회신), "장기·신축임대주택의 감면 요건과 임대기간 계산은?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000030574/