토지와 건물을 달리 취득한 공동주택 기준시가는?

국세청 공식 회신문서번호 서면인터넷방문상담4팀-2342회신일 2005.11.28세목 양도소득세회신 후 개정

1. 질문토지와 건물을 달리 취득한 공동주택 기준시가는?2. 공식 회신국세청 · 2005.11.283. 다툰 결과0건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문2개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 2005.11.28

취득 당시 기준시가는 국세청장이 최초 고시한 기준시가를 환산한 금액에서 토지가액 차이를 뺀다.

기준시가 고시 전 토지와 건물을 서로 다른 때 취득한 공동주택의 취득 당시 기준시가 산정을 묻는다. 취득 당시 기준시가는 국세청장이 최초 고시한 기준시가를 환산한 금액에서 토지가액 차이를 뺀다. 토지가액 차이는 건물 취득 당시 토지 기준시가에서 토지 취득 당시 토지 기준시가를 차감한다.

근거 조문 소득세법 시행령 제164조제6항 소득세법 제99조제1항제1호

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 소득세법 시행령(2026.07.01 시행), 소득세법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 2곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 2 · 문구 동일 0

문구 변경회신 당시 시행본 2005.08.05 → 현재 시행본 2026.07.01
소득세법 시행령 제164조 제6항: 회신 당시 1개 문장·단위에서 현재 1개로 바뀌었다(수정 1개).
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
⑥법 제99조제1항제1호 다목 및 라목 단서의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. 취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 가액과 국세청장이 나목의 가액의 합계액 당해 자산에 × ─────────────────────── 대하여 최초로 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 고시한 기준시가 기준시가 고시당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 고시한 기준시가 고…
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
⑥법 제99조제1항제1호다목 또는 같은 호 라목 단서에 따른 기준시가가 고시되기 전에 취득한 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다), 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다) 또는 공동주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 따라 계산한 가액으로 한다. 이 경우 해당 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조제1항제1호나목의 가액이 없는 경우에는 제5항을 준용하여 계산한 가액에 따른다. <img src="http://www.law.go.kr/flDownload.do?flSeq=22048508" alt="img22048508" > ┌──────────────────────────────────┐ │ 국세청장이 당해 × 취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 │ │ 자산에 대하여 가액과 나목의 가액의…
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
문구 변경회신 당시 시행본 2005.07.13 → 현재 시행본 2026.07.01
소득세법 제99조 제1항 제1호: 회신 당시 5개 문장·단위에서 현재 5개로 바뀌었다(수정 5개).
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
1. 제94조제1항제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

공동주택 기준시가가 고시되기 전에 토지를 먼저 취득하고 건물을 나중에 취득한 경우이다. 기준시가에 따라 양도차익을 산정하기 위해 취득 당시 기준시가를 환산한다.

질의요지

기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택의 토지를 먼저 취득하고 건물은 나중에 취득한 경우, 취득 당시의 기준시가 환산방법

본문(원문)

기준시가에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 공동주택의 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택의 취득당시의 기준시가를「소득세법 시행령」제164조 제6항의 산식에 의하여 환산하는 경우, 토지를 먼저 취득하고 건물은 나중에 취득한 경우의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하는 것입니다.

※ 취득당시의 기준시가 ＝ ⓐ - ⓑ

ⓐ 국세청장이 최초로 고시한 아파트의 기준시가×취득당시의 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 아파트에 대하여 국세청장이 최초로 고시된 기준시가 고시당시의 「소득세법」제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

ⓑ 건물 취득당시와 토지 취득당시의 토지가액 차이 ＝ 건물 취득당시의 토지 기준시가 - 토지 취득당시의 토지 기준시가.

정제 정리

질의

토지를 먼저 취득하고 건물을 나중에 취득한 공동주택의 취득 당시 기준시가 산정방법

회답

※ 취득당시의 기준시가 ＝ ⓐ - ⓑ

ⓑ 건물 취득당시와 토지 취득당시의 토지가액 차이 ＝ 건물 취득당시의 토지 기준시가 - 토지 취득당시의 토지 기준시가.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

소득세법 시행령 제164조제6항 (토지ㆍ건물의 기준시가 산정) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
소득세법 제99조제1항제1호 (기준시가의 산정) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-2342 (2005.11.28 회신), "토지와 건물을 달리 취득한 공동주택 기준시가는?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000028194/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000028194)
원 제목: 공동주택의 취득당시 기준시가 산정방법
공개 등급: 공개 후보 · 검색 색인 대상
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-10