다가구주택 용도변경 후 분양은 매매업인가?

국세청 공식 회신문서번호 서면인터넷방문상담4팀-2245회신일 2005.11.17세목 양도소득세회신 후 개정 보관 문서

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1. 질문다가구주택 용도변경 후 분양은 매매업인가?2. 공식 회신국세청 · 2005.11.173. 다툰 결과0건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문2개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 2005.11.17

단순 양도는 양도소득세 대상이지만 판매목적으로 반복 분양하면 부동산매매업에 해당한다.

다가구주택을 다세대주택으로 바꾸어 세대별 양도할 때 부동산매매업과 신축주택 특례 적용 여부를 물었다. 단순 양도는 양도소득세 대상이지만 판매목적으로 반복 분양하면 부동산매매업에 해당한다. 계속성과 반복성 등을 종합해 사실판단하며 부동산매매업자는 신축주택 과세특례에서 제외된다.

근거 조문 소득세법 제19조제1항제12호 조세특례제한법 제99의3조

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 소득세법(2026.07.01 시행), 조세특례제한법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 2곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 2 · 문구 동일 0

문구 변경회신 당시 시행본 2005.07.13 → 현재 시행본 2026.07.01
소득세법 제19조 제1항 제12호: 회신 당시 1개 문장·단위에서 현재 1개로 바뀌었다(수정 1개).
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
12. 부동산업에서 발생하는 소득. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업과 관련하여 지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
문구 변경회신 당시 시행본 2005.07.13 → 현재 시행본 2026.07.01
조세특례제한법 제99의3조: 회신 당시 7개 문장·단위에서 현재 7개로 바뀌었다(수정 7개).
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
제99조의3 (신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례)
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
제99조의3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례)
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

신축으로 취득한 단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 용도 변경한 뒤 세대별로 양도하는 상황이다. 사업목적 없이 단순 양도하는지, 판매목적으로 수회 분양하는지가 구분 기준이다.

질의요지

다가구주택을 다세대주택으로 용도 변경하여 세대별로 사업목적 없이 단순히 양도하는 경우 양도소득세가 과세되나, 판매목적으로 수회에 걸쳐 분양하는 경우에는 부동산 매매업에 해당하며, 신축주택의 취득자에 대한 감면 규정 적용되지 아니함

본문(원문)

신축으로 취득한 단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 용도 변경하여 세대별로 사업목적 없이 단순히 양도하는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것이나, ��판매목적��으로 수회에 걸쳐 분양하는 경우에는 소득세법 제19조 제1항 제12호에 의하여 부동산 매매업에 해당하는 것입니다.

귀 질의의 경우 ��판매목적�� 여부에 대하여는 당해 주택의 양도가 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 종합하여 사실 판단할 사항이며, 조세특례제한법 제99조의 3의 규정에 의한 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례를 적용하는 거주자에는 부동산매매업자는 제외하는 것입니다.

정제 정리

질의

다가구주택을 다세대주택으로 용도 변경하여 세대별로 양도할 때 부동산매매업 및 신축주택 과세특례를 어떻게 적용하는지 여부.

회답

1. 사업목적 없이 세대별로 단순 양도하면 먼저 양도하는 주택에는 양도소득세가 과세됩니다. 판매목적으로 수회에 걸쳐 분양하면 부동산매매업에 해당합니다.

2. 판매목적 여부는 주택 양도에 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 종합하여 사실판단합니다.

3. 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용하는 거주자에서 부동산매매업자는 제외됩니다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

소득세법 제19조제1항제12호 (사업소득) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
조세특례제한법 제99의3조 (신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석

이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-2245 (<time datetime="2005-11-17">2005.11.17</time> 회신), "다가구주택 용도변경 후 분양은 매매업인가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000028132/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000028132)
원 제목: 다가구주택을 용도변경 후 양도시 부동산매매업 및 신축감면 적용 여부
공개 등급: 보관(중복·본문 짧음) · 검색 색인 제외
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-10