추가 임대주택은 언제부터 5년을 계산하나?

거주자가 기존사업자기준일인 2003년 10월 29일 전에 사업자등록과 임대사업자 등록을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하였다. 추가 주택은 2000년 4월 매입하여 임대하였다.

추가 매입하여 임대한 주택의 경우 당해 주택을 임대사업자 변경 등록하여 임대하는 날부터 2호 이상의 국민주택을 5년 이상 임대한 이후에 양도하여야 중과세율이 적용되지 아니함

2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 기존사업자기준일(2003.10.29.) 이전에 소득세법 제168조에 의한 사업자등록과 임대주택법 제6조에 의한 임대사업자 등록을 하고 5년 이상 임대한 이후에 양도하는 경우로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호 나목의 규정에 의하여 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60%) 적용대상에서 제외되는 것입니다. 이를 적용함에 있어서 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날(사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날)로 하는 것이며, 귀 사례의 추가 매입(2000년 4월)하여 임대한 주택의 경우에는 당해 주택을 임대사업자 변경등록하여 임대하는 날부터 2호 이상의 국민주택을 5년 이상 임대한 이후에 양도하여야 중과세율이 적용되지 않습니다.

질의

기존사업자기준일 전에 등록한 장기임대주택과 추가 매입한 임대주택을 양도할 때 중과세율 제외 여부 및 임대기간 기산일.

회답

1. 2호 이상의 국민주택을 임대하는 거주자가 2003.10.29. 전에 사업자등록과 임대사업자 등록을 하고 5년 이상 임대한 뒤 양도하며, 주택과 부수토지의 기준시가 합계액이 양도 당시 3억원을 넘지 않으면 1세대 3주택 이상 양도소득세 중과세율 적용대상에서 제외된다.

2. 임대기간은 사업자등록과 임대주택 등록을 하고 임대를 개시한 날부터 계산한다.

3. 2000년 4월 추가 매입한 주택은 임대사업자 변경등록 후 임대한 날부터 2호 이상의 국민주택을 5년 이상 임대한 뒤 양도해야 중과세율이 적용되지 않는다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-2026 (2005.11.01 회신), "추가 임대주택은 언제부터 5년을 계산하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000028005/