부당행위계산부인함에 있어 저가임대료 상당액을 보증금으로 환산한 후,동 보증금에 대해 인정이자 계산하여 이를 익금산입할 수 있는지 여부(경정)

특수관계자에게 부동산시 저가임대료 상당액을 익금산입않고 이를 보증금환산 후 인정이자를 계산, 익금산입함은 부당함

1. 사 실 청구법인은 서울특별시 용산구 OO동 OOOO에 본점을 두고 부동산임대업을 영위하는 법인으로, 처분청에서 1990.7.5 국세청에 접수된 탈세제보 및 1990.7.6 대검찰청에 접수된 고발서에 의거 범칙조사를 실시한 결과 1985 내지 1989사업년도에 걸쳐 임대료신고누락사실과 대표자 OOO의 남편인 청구외 OOO(OOOOO)에 대한 저가임대사실을 확인한 후 1985사업년도 법인세 5,411,330원 및 동 방위세 682,520원을 1991.1.16 납세고지하고, 1986 내지 1989사업년도 법인세 24,081,930원(1986년도분 5,844,330원, 1987년도분 6,760,780원, 1988년도분 8,461,200원, 1989년도분 3,015,620원) 및 동 방위세 3,279,470원(1986년도분 770,470원, 1987년도분 949,550원, 1988년도분 1,272,850원, 1989년도분 286,600원), 1986년 1기분 내지 1989년 2기분 부가가치세 8,331,760원(1986년 1기분 958,150원·동년 2기분 958,150원, 1987년 1기분 1,092,400원·동년 2기분 1,230,150원, 1988년 1기분 1,479,250원·동년 2기분 1,493,760원, 1989년 1기분 781,220원·동년 2기분 338,680원)을 1991.3.16 납세고지함에 따라 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 1991.6.28 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 청구법인은 첫째, 임대료신고누락사실이 없음에도 임차인 청구외 OOO의 악의적인 진술내용만을 근거로 1985년에 7,454,546원, 1986년에 10,909,092원, 1987년에 14,000,008원, 1988년에 19,318,198원, 1989년에 5,172,733원의 임대료를 신고누락한 것으로 본 이 건 처분은 부당하고(이하 “청구1”이라 한다), 둘째, 건물임대료는 화재위험·건물의 훼손정도 등을 감안하여 동일장소·동일층일지라도 다르게 되는데 단지 청구법인 대표자 OOO(처)과 임차인 OOO(남편)가 특수관계에 있다는 사실만으로 위와 같은 사항을 고려하지 아니한 채 저가로 임대한 것으로 본 이 건 처분은 부당하며(이하 “청구2”라 한다), 셋째, 청구2에 대한 예비적청구로서 청구외 OOO에 대한 임대료가 법인세법상 부당행위계산부인의 대상이 된다 하더라도 저가임대료상당액(=연간적정임대료상당액 - OOO의 실제부담연간임대료상당액)을 익금산입하지 아니하고 저가임대료상당액을 정기예금이자율에 의해 보증금으로 환산한 후 동보증금상당액을 가지급금으로 보아 인정이자를 계산하여 동인정이자를 익금산입한 이 건 처분은 부당하다(이하 “청구3”이라 한다)는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이에 대하여 국세청장은, 청구1의 경우 청구외 OOO 외 1인의 1990.7.5 자 고발장의 고발사실 및 증거서류로 첨부된 1988.8.3 자 보관증사본, 자기앞수표사본, 서울민사지법 89가합 25613(본소) 및 89가합 25170(반소)판결문(1990.5.22)사본의 내용 및 처분청조사시 추가로 제출받은 자기앞수표의 사본, 제보자 OOO의 1990.11.5 및 1991.2.11 자 확인서 등으로 미루어 볼 때, 임대료누락사실이 없다는 청구법인의 주장은 신빙성이 없어 보이고, 청구2의 경우, 청구법인의 임대빌딩은 지하1층· 지상5층 건물이고 청구외 OOO의 OOO의원은 2층중 대로변에 위치하고 인접건물이 없어 채광이 잘되는 등 2층에서 가장 유리한 장소로, 특수관계가 아니면 임대료를 저가로 책정 할 사유가 없는 것으로 나타나고 있는 바, 동일층에 인접한 임차인들의 임대차사례를 기준으로 저가임대사실을 확인한 당초처분에는 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 따라서 이 건 심판청구의 쟁점은 가. 청구1의 경우, 청구법인이 이 건 임대료를 신고누락한 것으로 인정할 수 있는지의 여부를, 나. 청구2의 경우, 청구법인이 청구외 OOO(특수관계자)에게 이 건 부동산을 저가 임대한 것으로 인정할 수 있는지의 여부를, 다. 청구3의 경우, 청구법인의 청구외 OOO에 대한 저가임대에 대해 부당행위계산부인을 함에 있어서 저가임대료상당액을 보증금으로 환산한 후, 동 보증금에 대해 인정이자를 계산하여 이를 익금산입할 수 있는지의 여부를 각각 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

가. 청구1에 대하여 위 쟁점 「가」에 대해 살피건대, 1985년도의 경우, 청구외 OOO외 1인의 1990.7.6 자 대검찰청 고발장 및 OOO의 1990.11.5 자 확인서에 의하면, 이 건 OO빌딩 1층 38평 및 지하 1층 18평에 대해 1985.4.17 보증금 43,000,000원, 월세 1,500,000원으로 임대차계약을 체결하였으나 계약서에는 보증금 43,000,000원, 월세 500,000원으로 기재하였다고 되어 있고, 고발자가 월세 1,500,000원(부가가치세 별도)지급사실을 입증하기 위해 제시한 수표에 대해 처분청에서 조사한 결과 고발자가 청구법인에게 지급한 사실이 확인되었는 바, 7,454,546원의 임대료를 신고누락한 것으로 인정되고, 1986내지 1989년의 경우에도 청구외 OOO외 1인의 1990.7.5 자 고발장과 증거서류로 첨부된 1988.8.3 자 보관증·자기앞수표11매, 제보자 OOO의 1990.11.5 및 1991.2.11 자 확인서 및 처분청의 금융거래확인·조사결과 제보된 수표가 모두 제보자가 임대료를 지급하기 위하여 발행한 것으로서 청구법인 및 대표자인 OOO, 대표자 OOO의 남편인 OOO의 계좌에 각각 입금되거나 대표자인 OOO의 배서로 현금인출되었음이 확인된 사실, 특히 서울민사지방법원의 청구법인과 제보자간의 명도소송등사건에 대한 판결문(89 가합 25163, 1990.5.23)에서도 청구법인이 세금절감을 기하고자 계약서에 임대료 등을 사실보다 과소하게 기재하였음을 인정한 사실 등을 종합하여 볼 때, 구체적인 증빙제시 없이 이 건 임대료누락사실이 없다는 청구법인의 주장은 막연한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 보여지지 아니한다.

그러하다면 처분청에서 이 건 신고누락임대료에 대해 법인세 및 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 정당하다 하겠고 이에 반하는 청구법인의 주장은 이유없다 할 것이다.

나. 청구2에 대하여 위 쟁점 「나」에 대해 살피건대, 청구법인은 대표자가 OOO의 남편 OOO(OOOOO)에 대한 임대료를 저가로 볼 수 없어 부당행위계산부인의 대상에 해당되지 아니한다고 주장하고 있으나, 처분청조사결과 OOO의원의 위치는 2층에서 가장 좋은 위치인 것으로 나타나고 있고, OOO의원과 2층의 다른 임차인들의 연도별 임대료는 별첨과 같이 상당한 차이가 있는 것으로 나타나고 있는 바, 청구법인은 특수관계있는 청구외 OOO에게 이 건 부동산을 낮은 임대료로 제공한 것으로 봄이 타당하다고 판단된다. 그러하다면 처분청에서 청구법인이 청구외 OOO에게 이 건 부동산을 저가임대한 것으로 보아 법인세 및 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 정당하다하겠고, 이에 반하는 청구법인의 주장은 이유없다 할 것이다.

다. 청구3에 대하여 위 쟁점 「다」에 대해 살피건대, 처분청은 청구외 OOO에 대한 저가임대료상당액(= 연간적정임대료상당액 - OOO 실제부담 연간임대료상당액)을 정기예금이자율(10퍼센트)에 의해 보증금으로 환산한 후 동 보증금상당액을 일단 받았다가 특수관계자에게 무상대여한 것으로 보아 이에 대해 당좌대월이자율 등을 적용하여 인정이자를 계산하여 동 인정이자상당액을 익금산입한 것으로 나타나고 있으나, 특수관계자에게 자산을 낮은 임대료로 임대한 경우 부당행위계산부인을 함에 있어서는 특수관계가 없는 경우의 적정임대료를 산정한 후 동 적정임대료와 실제임대료와의 차액을 익금산입함이 타당하다고 판단된다. 그러하다면 처분청에서 저가임대료상당액을 익금산입하지 아니하고 저가임대료상당액을 보증금으로 환산한 후 동 보증금상당액에 대해 인정이자를 계산하여 이를 익금산입한 이 건 처분에는 잘못이 있다 할 것이다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.