쟁점건물 양도 당시 쟁점면적을 실제 거주용으로 사용하지 아니한 것으로 보아 쟁점건물 전부에 대한 1세대1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 처분의 당부

쟁점건물 신축이후 양도일까지 쟁점면적에 세대원이 거주한 사실이 있거나 쟁점면적이 거주자가 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조하는 사실이 객관적인 증빙으로 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물 양도 당시 쟁점면적을 실제 거주용으로 사용하지 아니한 것으로 보아 쟁점건물 전부에 대한 1세대1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2006.9.22. 신축한 OOO에 상가겸용주택(지상 1～2층, 275.15㎡, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 2017.12.6. 거래가액 OOO원에 양도한 후 주택의 연면적(166.22㎡)이 주택외의 부분의 연면적(108.93㎡) 보다 크다는 이유로 쟁점건물 전부를 1세대1주택 비과세를 적용하여 양도소득세 신고를 하였다.

나. 처분청은 2018.9.12.～2018.10.2. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점건물의 1층 전체면적(141.05㎡) 중 공부상 주택면적 32.12㎡(이하 “쟁점면적”이라 한다)을 양도 당시 실제 거주용이 아닌 상가용도로 사용한 것으로 보고 주택의 연면적(2층, 134.1㎡)이 상가의 연면적(1층, 141.05㎡)보다 적으므로 쟁점건물 전부에 대한 1세대1주택 비과세를 부인(2층 주택부분에 대하여만 비과세 적용)하고 2018.12.26. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.3.19. 이의신청을 거쳐 2019.7.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

주택이란 건축물대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 당국의 허가 및 등기 유무와는 관계없이 상시 주거 목적을 위하여 사용되는 건축물을 말하는 것이므로, 양도 당시 거주한다는 객관적 사실이나 사용한다는 실질적 행위가 있어야 함을 요건으로 하지 아니하며, 주택이라는 개념의 기본목적이나 용도에 적합하고 언제라도 주택으로 이용가능한 상태이면 주택에 해당한다 할 것인바OOO, 청구인은 조카와 같이 커피숍을 운영하면서 주간 영업중에 공간이 부족하여 영업에 일시 이용하는 경우도 있었으나 쟁점면적의 주된 용도는 청구인 등의 주거용으로 사용하는 공간이었으며, 쟁점건물 중 쟁점면적을 무단변경하여 커피숍 매장으로 사용하던 중 행정관청의 시정명령을 받아 원상복구한 사실이 행정청의 문서(이행강제금 부과 검토보고서, 2014.8.11.)에 의하여 확인됨에도, 처분청이 무단변경하여 사용하던 쟁점면적에 대한 원상복구내용이 행정관청의 서류로 확인되지 않고, 쟁점건물 양도시점과는 상당한 시차가 있는 인터넷 블로그나 홍보사진 등을 근거로 주택 외의 면적이 주택의 면적보다 크다고 보아 주택 외의 면적에 대하여 1세대1주택 비과세를 배제하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 건축물대장상 2016.12.18. 복구조치로 위반사항이 모두 시정되어 위반건축물에서 해제되었음으로 쟁점면적이 양도 당시 주택이므로 1세대1주택 비과세 대상이라고 주장하나 동 건축물대장 이외에는 양도 당시 주택이었음을 입증하지 못하고 있다. 또한, 쟁점건물은 주택면적의 용도위반으로 OOO으로부터 총 4차례에 걸쳐 시정명령 등을 받은 사실이 있고, 건축물대장상 2016.12.18. 위반건축물에서 해제된 것으로 나타나는데, 이는 OOO 보고서에 관련된 것으로, 쟁점면적을 원상복구하여 위반건축물 해제된 것이 아닌 2014년도에 무단증축된 7.92㎡가 원상복구조치되어 위반건축물에서 해제된 것으로 확인되며, 2007.6.18.부터 쟁점건물 양도시(2017.12.6.)까지 청구인, 청구인의 조카 OOO 및 조카사위 OOO가 커피숍을 계속 운영한 사실이 있다. 특히 네이버블로그에 게재된 사진을 보면 쟁점건물 양도시점까지 쟁점면적을 영업장으로 사용되었고 전입세대원 또한 등록된 사실이 없음이 확인된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물 양도 당시 쟁점면적을 실제 거주용으로 사용하지 아니한 것으로 보아 쟁점건물 전부에 대한 1세대1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

(2) 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.(단서 생략)

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점건물은 2017.12.6. 양도한 후 주택면적이 주택 외의 면적보다 크므로 「소득세법」제89조 및 같은 법 시행령 제154조 제3항에 따라 쟁점건물 전부에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점건물의 1층 면적 중 공부상 주택면적인 32.12㎡(쟁점면적)는 양도 직전 사업장인 ‘OOO’의 진열장으로 사용한 것으로 확인되어 쟁점건물 중 2층 주택부분만 1세대1주택 비과세 적용하고 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정. 고지하였다. (나) 처분청의 현장방문 조사결과, 현재 쟁점건물의 매수인이 ‘OOO’라는 호프식당을 영위하고 있었고, 1층 총면적(141.05㎡) 중 공부상 주택면적(32.12㎡, 쟁점면적)은 ‘OOO’ 영업시 진열장으로 사용한 것으로 확인하였다(매수인이 쟁점건물 매수시 10여회 이상 방문하여 당시의 사업장 상황을 소상히 알고 있었다고 확인함). (다) 건축물대장을 보면, 쟁점건물은 지상2층, 연면적 275.15㎡로서, 근린생활시설 108.93㎡(1층)과 주택 166.22㎡(1층 32.12㎡, 2층 134.1㎡)로 사용하는 것으로 기재되어 있다. ＜표＞ 건축물대장상 쟁점건물 현황 (라) 처분청이 OOO으로부터 확인한 쟁점건물의 용도위반과 관련한 행정처분사항은 다음과 같은바, 쟁점면적을 무단용도변경(상가용)하여 관할 OOO으로부터 최초로 시정명령을 받은 시점이 2013.9.30.이고, 그 후 여러 차례 행정처분을 받은 사실이 나타난다.

＜표＞ 쟁점면적에 대한 행정처분내역 (마) OOO 조회자료 및 주민등록표에 의하면, 쟁점건물 2층의 전입세대원은 OOO(청구인의 조카사위)로 2009년 2월부터 2017년 12월까지로 등재되어 있으나 1층 공부상 주택에는 별도 전입자가 없었던 것으로 나타나고, 1층 커피숍OOO은 2007년 6월부터 2017년 12월까지 영업한 것으로 확인된다. ＜표＞ 사업자등록 및 전입내역 (바) 처분청은 양도당시 쟁점면적을 주택 외의 용도로 사용하였다는 증빙으로 카페OOO를 이용한 고객들이 올린 인터넷(네이버) 블로그 사진, 조사 당시 쟁점건물 매수자 OOO의 진술 등을 제시하였다. ＜표＞ 인터넷 블로그 사진상 쟁점면적 관련 확인사항 (사) 한편, 청구인은 쟁점면적을 거주용 주택으로 사용하였다고 주장하면서, 그 증빙으로 OOO이 2014.7.7. 청구인(건축주), OOO(세입자, 청구인의 조카)에게 보낸 이행강제금 부과처분 사전통지서, 2014.8.11. OOO 건축과에서 작성한 이행강제금 부과 검토보고서, OOO이 OOO에게 보낸 2019.6.3. 정보공개 결정통지서, 2014년～2016년 주택분 재산세 과세내역서 등을 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물 양도 당시 쟁점면적이 주택이라서 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 크므로 쟁점건물 전부가 1세대1주택 비과세 대상이라고 주장하나, 공부상 주택인 1세대1주택을 상시 거주용이 아닌 영업용 건물(점포·사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대1주택으로 보지 아니하고(「소득세법 기본통칙」89-154...4), 「소득세법」제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어 ‘주택’이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는바(「소득세법 기본통칙」89-154...3), 쟁점건물 신축이후 양도일까지 쟁점면적에 세대원이 거주한 사실이 있거나 쟁점면적이 거주자가 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조라는 사실이 객관적인 증빙으로 확인되지 아니하는 점, 처분청의 현장방문 확인조사결과 쟁점건물 매수를 위해 당시 자주 방문한 적이 있는 매수자로부터 쟁점면적이 영업장OOO의 진열장으로 사용되고 있었다는 진술을 확인한 점, 쟁점건물의 양도시기(2017년 12월)와 근접한 2017년 10월과 11월의 인터넷 블로그에 게재된 1층 영업장 사진에도 쟁점면적이 영업장(주방, 진열장)으로 사용되고 있는 것으로 보이는 점, 쟁점건물의 구조상 1층은 대부분 근린생활시설일 뿐만 아니라 실제로도 영업용 공간으로 계속 사용되어 왔고 쟁점면적이 영업용 공간과 인접하고 있어서 이를 상시 주거용으로 사용하기도 어려워 보이는 점, 청구인이 제출한 2014년의 쟁점면적 무단용도변경에 대한 시정결과만으로는 2017년 쟁점건물 양도 당시 쟁점면적의 실제 용도가 주택이었다고 단정하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물 양도 당시 쟁점면적을 실제 거주용으로 사용하지 아니한 것으로 보아

쟁점건물 전부에 대한 1세대1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.