고급주택 해당 여부(취소)

양도부동산이 비록 부동산등기부등본에 주택으로 등재되어 있으나 실제 대사관 업무용으로 사용되었으므로 '일반건물'로 보아 기준시가로 과세하여야 함

1. 처분개요

청구인은 OOOOO OOO OOO OOOOOO 대지 664㎡, 건물 278.68㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1985.3.25 취득하여 보유하 다가 2002.6.27 양도하고, 기준시가에 의하여 양도소득세 사전신고(토지 및 기타건물 양도)를 하였다. 처분청은 쟁점부동산을 주택(고급주택)의 양도로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 2004.1.31 청구인에게 2002년 귀속분 양도소득세 192,063,960원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.2.21 이의신청을 거쳐 2004.7.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 쟁점부동산을 주택으로 보았으나, 쟁점부동산의 실질적인 용도는 주택이 아닌 사무실로서, 1982.8.27 주택 및 근린생활 시설로 신축되었다가 1992.12.22 2층이 대중음식점으로, 1993.8.25 1층 및 지층이 휴게음식점으로 용도변경되었고, 1999.4.30 건물전체가 사무소로 표시변경된 사실이 건축물관리대장에 나타나며, 청구인은 쟁점부동산을 OO대사관에 사무실(대사관 소속 무관들의 사무실)로 임대하였으며, OO대사관 관리부의 전OO, 쟁점부동산을 매입한 송OO, 부동산중개업자인 OOOOOOO OOOOOO OOOOOOOOOO사, 쟁점부동산 인근지역의 인테리어공사업자인 김OO(OOOOOOOO)의 OOOOO 등에도 쟁점부동산이 OO대사관의 업무용 건물로서 무관들이 사무실로 사용하였다는 내용이 나타나고 있음에도 쟁점부동산을 고급주택으로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산의 건축물관리대장에는 청구주장대로 건물전체가 사무소 로 표시되어 있기는 하나, 건물의 실질적인 용도가 사무실이었는지 여부가 확인되지 아니하고, OO대사관 관리부의 전OO의 내용은 쟁점부동산이 OO대사관의 공용목적 으로 사용하였다는 것이지 사무실 로 사용하였다는 것은 아니므로 쟁점부동산을 사무실로 사용하였다는 주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산을 고급주택으로 보아 실지거래가액으로 양도소득 세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당 하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축 물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지 거래가액에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고 기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산은 지하 1층, 지상 2층 건물로 부동산등기부에 주택으로 등재되어 있으며 2003.5.12 건물이 멸실되었음이 일반건축물 대장에 나타나고, 청구인은 1985.3.2 부동산업(주택임대)으로 사업자등록(OOOOOOOOOOOO)을 하고 1992～2002 기간중 임대수입금액에 대하여 종합소득세를 신고한 사실이 국세청 전산자료에 나타난다.

(2) 일반건축물대장에 의하면, 쟁점부동산은 1982.8.27 주택 및 근린생활시설로 신축된 후, 1992.12.22 2층을 대중음식점으로 용도변경을 하고, 1993.8.25 지하 1층 및 지상 1층을 휴게음식점으로 용도변경한 후, 1999.4.30 전층을 사무소로 표시변경한 사실이 확인된다.

(3) 쟁점부동산을 사용한 OO대사관의 OOO OOOOO OOOOO (OOOOOOOOOO OOOOOOO)는 쟁점부동산의 사용용도에 대하여 2004.2.2 작성한 문서에서 OOOOO OO OO OOOOOOO OOOO OOO OOOOOOO OOOOOOO OOOO OO OOOOOO OOO OOOOOOOO OOOOOOOO OO OOOOOO, OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOO, OOOOOO OOOO OOOOOOOO OOO OOOO OO OOOOOOOOOO OOOOOOOO OOO OOOOOOOO OOOOOOOOOOO라고 답변하였고, 2004.6.2 OOOO국세청 감사관실에 제출한 문서에서 OOO OOOO OOOOO OOOOO OO OOOOOO OOOOOOOOOOO OOOOOOOOOO, OOOOOOOO라고 답변한 사실이 나타난다.

(4) OOOO국세청 감사관실에서 OO대사관의 OOO OOOOO OOOOO(OOOOOOOOOO OOOOOOO)에게 쟁점부동산을 주택으로 사용하였는지

(1) 사무소로 사용하였는지(2)를 문의한 질의서에 OOOOOO OO OOO OOOOO(O)(O)O OOOOOOOO OOO OOOOOOOOO OO OOOOOOOOOO OOOOOOOO OOO OOOOOOOO OOOOOOOO OOOOOOOOOOO라고 답변하였다.

(5) 부동산중개업자인 OOOOOOO OOOOOO OOOOOOOOOO(주)의대표 이사 김OO(2004.2월 작성), 인테리어공사업자인 김OO(2003.11월 작성), 쟁점부동산을 매수한 송OO(OOOOOOOOOO OO)은 OOOOO 에서 쟁점부동산은 OOOOO의 업무용 사무실로 사용되었다 고 확인 하였다.

(6) 위 사실을 종합하건대, 쟁점부동산이 부동산등기부에 주택으로 등재되어 있으며 청구인이 1985.3.2부터 주택임대업으로 사업자등록을 하고 종합소득세를 신고하여 왔다 하더라도, 일반건축물대장에 쟁점부동산의 용도가 주택 및 근린생활시설에서 대중음식점 및 휴게음식점으로 변경되었다가 다시 사무소로 변경된 사실이 나타나고, 쟁점부동산을 사용한 OO대사관의 OOO OOOOO OOOOO가 쟁점부동산을 외교관의 공용목적에 사용하였으며(OOOO OOOOOOOO OOO OOOO OO OOOOOOOOOO OOOOOOOO OOO OOOOOOOO OOOOOOOO), 쟁점부동산에서 거주한 적이 없다(O OOOO OOOOO OOOOO)고 확인하고, 쟁점부동산을 주택으로 사용하였는지 사무소로 사용하였는지에 대한 질의서에 대해서는 그 어느 쪽도 아니고 개인의 공용목적(OOO OOOOOOOO OOOOOOOO OOOOOOOO)에 사용되었다고 확인하고, 쟁점부동산 중개업자, 인테리어공사업자 및 쟁점부동산의 매수자가 쟁점부동산이 OO대사관의 업무용 사무실로 사용되었다고 확인하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점부동산은 주택에서 사무소로 용도변경이 되었으나 부동산등기부의 변경등기를 해태한 것으로 보이고 실제로도 주택으로 사용한 것으로는 보이지 아니한다. 따라서 처분청이 쟁점부동산을 고급주택으로 보아 실지거래가 액에 의하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단 된다.

4. 결론