전체토지 일괄취득가액을 기준시가로 안분계산하여 양도한 쟁점토지 취득가액을 산정하여 과세한 처분의 당부

청구인이 일괄취득한 전체토지의 각 필지별 가액구분이 불분명하므로, 처분청이 이를 기준시가 비율로 안분계산하여 양도한 쟁점토지의 취득가액을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2009.4.10. OOO 외 7필지 13,926㎡(이하 “전체토지”라 한다)를 전OOO으로부터 OOO원에 취득하였다가 전체토지 중 같은 리 324 전 1,570㎡, 325 전 1,745㎡, 합계 3,315㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2010.4.1. 신OOO 외 1인에게 OOO원에 양도하고 양도소득과세표준 신고를 아니하였다. 나 . 처분청은 전체토지의 취득가액을 각 필지별 취득당시의 기준시가로 안분계산하여 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 산정하고 2012.12.6. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. 다 . 청구인은 이에 불복하여 2013.3.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

일반적으로 토지 등의 부동산거래는 매도자와 매수자의 의도에 의해 매매되는 것으로, 이 건의 경우 매도·매수자간에 쟁점토지의 거래가격을 ㎡당 OOO원에 거래하는 것으로 합의를 하였는 바, 청구인이 2010.4.1. 양도한 쟁점토지에 대한 양도차익 산정시 취득가액을 부동산매매계약서상의 특약사항에 별도로 기재한 ㎡당 OOO원(지목 관계없음)을 기준으로 하여 취득가액을 OOO원(OOO원×3,315㎡)으로 산정한 것은 적법함에도 처분청이 전체 취득가액을 각 필지별 기준시가로 안분계산하여 산정된 가액 OOO원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의 견 청구인은 쟁점토지의 취득가액 산정시 부동산매매계약서 특약사항에 기재된 내용(지목에 관계없이 ㎡당 OOO원)을 근거로 하여 취득가액 OOO원(3,315㎡×OOO원)을 취득시 실지거래가액이라고 주장하나, 전체토지의 부동산매매계약서 등을 살펴보면 지목이 전, 잡종지, 대지, 목장용지로 되어 있고 지번도 각각 다르며 토지의 이용 현황이 상이하고, 개별공시지가도 각 필지별로 ㎡당 OOO원～OOO 원으로 편차가 크게 나타나는 바, 쟁점토지를 포함한 전체필지의 ㎡당 토지가격이 동일하다고 보아 감정가액 등의 객관적인 근거 없이 전체토지의 거래금액인 OOO원을 단순히 전체면적(13,926㎡)으로 나누어 산정된 평균단가(㎡당 OOO원)를 각 필지별 가액으로 보는 것은 타당하지 않으므로 취득당시 각 필지별 기준시가 로 안분계산한 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점 토지의 취득가액을 전체토지의 취득당시 기준시가로 안분계산한 가액으로 과세한 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 「소득세법」제100조 [양도차익의 산정] 제2항에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제166조 [양도차익의 산정 등] 제4항에서는 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다고 규정하면서 제1호에서 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[괄호생략]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 거래가격을 1㎡당 OOO원에 거래하는 것으로 매수자와 합의를 하였는 바, 처분청이 전체 취득가액을 각 필지별 기준시가로 안분계산하여 산정된 가액 OOO원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다. (가) 청구인은 2009.4.10. 아래 <표>와 같이 전체토지(8필지, 13,926 ㎡)를 OOO원에 취득하였다가 그 중 쟁점토지를 2010.4.1. 신OOO 외 1인에게 OOO원에 양도하였으며, 쟁점토지의 취득가액이 지목에 관계없이 ㎡당 OOO원이므로 쟁점토지의 취득가액은 OOO원(3,315㎡×OOO원)임을 주장한다. OOOOOOOOO OOOO OO O OOOO OOOO (OO : O) (나) 취득계약서상의 특약사항에 의하면, 토지 매매가격은 ㎡당 OOO원으로 일괄 매도·매수하고 추후 지목상에 따른 별도의 계산을 하지 않으며, 잔금 OOO원은 매수인이 등기상의 채무를 직접 지급하고 위 번지내에 있는 건물을 포함하며, 불필요한 건물은 철거한다고 기재되어 있을 뿐, 각 필지별 감정가액 등 객관적인 가액은 확인되지 아니한다.

(3) 살피건대, 청구인이 전체토지를 취득할 당시 각 필지의 지목·지번·이용현황 등이 상이한데도 가격(시가)을 가늠하여 볼 수 있는 감정가액 등이 없어 각 필지별 실지거래가액의 구분이 불분명하다할 것이고, 따라서 처분청이 전체토지에 대한 각 필지의 취득시점의 기준시가로 안분계산한 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 결정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다( 국심 2005서885, 2005.9.27., 같은 뜻) .

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본 법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.