건물의 3층 및 4층을 청구인과 특수관계에 있는 청구외 ○○건설주식회사에 임대하고 지급받은 임대수입금액이 시가보다 현저히 낮다 하여 처분청이 조사한 시가에 의하여 과세한 처분의 당부(취소)

당해건물 자체를 기준으로 적정 임대수입금액인지 여부를 판단하지 아니하였으므로 저가임대로 보아 과세한 처분은 부당함.

1. 처분개요

청구인은 대전광역시 유성구 OO동 OOOOOO에 소재한 지하1층 지상4층 건물 441.4평(이하 “쟁점건물”이라 한다)의 부동산임대업을 영위하고 있다. 처분청은 청구인이 아래와 같이 신고한 93년 임대수입금액 중 청구인과 특수관계에 있는 쟁점건물 3층 및 4층에서 영업 중인 청구외 OO건설주식회사로부터 지급받은 93년 1년간의 임대보증금(214,000천원)이 처분청 내부기준인 “부동산임대업 평당 임대가격 조견표”에 의하여 계산한 적정 임대보증금(388,812천원)보다 낮다 하여 그 차이금액에 대하여 부가가치세법시행령 제49조의2 제1항의 규정에 의하여 93년 1년간의 부가가치세 과세표준을 14,859천원으로 산출한 후 93년 제1기분 부가가치세 817,190원 및 93년 제2기분 부가가치세 817,300원을 청구인에게 94.9.17 결정고지 하였다. (금액단위 : 천원)

층 별

면적(평)

임 차 인

신 고

수입금액

결 정

수입금액

차 액

상 호

성 명

지 하 층

1층

2층:공실)

3층, 4층

95평

89평

171.6평

OO부페

OO일식

OO건설(주)

OOO

OOO

OOO

19,504

27,392

30,291

19,504

27,392

45,151

0

0

14,860

계

355.6평

77,176

92,027

14,860

청구인은 이에 불복하여 94.11.4 심사청구를 거쳐 95.1.17 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구 주장 청구인은 쟁점건물 임차인 중 청구인과 특수관계에 있지 아니한 1층의 임대수입금액이 27,392천원이고 이 금액에 의하여 쟁점건물의 3층 및 4층의 임대수입금액을 환산하면 29,309천원이 산출되어 청구인이 신고한 수입금액 30,291천원 보다 낮으므로 이 건 저가임대가 아니라고 주장한다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점건물의 임차인인 청구외 OO건설주식회사와 특수관계에 있고 청구인이 신고한 임대수입금액이 쟁점건물의 인근에 소재하고 용도, 노우도 등이 유사한 “OO빌딩”의 임대수입금액을 기준으로 산정한 적정임대료의 55% 밖에 되지 아니함을 알 수 있는 바, 이는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 임대하여 조세부담을 부당하게 감소시켰다고 인정되므로 처분청이 부가가치세법 제13조 제1항 제3호의 규정에 근거하여 이 건 과세한 처분에 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 쟁점건물의 3층 및 4층을 청구인과 특수관계에 있는 청구외 OO건설주식회사에 임대하고 지급받은 임대수입금액이 시가보다 현저히 낮다 하여 처분청이 조사한 시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

부가가치세법 제13조 (과세표준) 제1항 제3호 및 같은법시행령 제50조 (시가의 기준) 제1항에 의하면 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가의 합계액으로 하고, 여기에서 “시가”는 사업자와 특수관계있는 자( 소득세법시행령 제111조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제46조 제1항 각호에 규정된 자를 말함) 외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다고 규정하고 있으며, 같은법 제21조 (경정) 제2항 각호 및 같은법시행령 제69조 (추계경정방법) 제1항 제1호에 의하면 사업자의 각 과세기간에 대한 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 세금계산서·장부 기타의 증빙이 없거나 그 중요한 부분이 미비인 때 등에는 기장이 정당하다고 인정되고 신고가 성실하여 경정을 받지 아니한 동일업황의 다른 동업자와의 권형에 의하여 계산하는 방법에 의하여 추계경정할 수 있다고 규정하고 있다.

다.

1) 먼저 처분청이 쟁점건물 3층 및 4층의 임대수입금액과 부가가치세 과세표준을 조사 결정한 내역을 보면, 처분청은 청구인이 쟁점건물의 임대수입금액을 77,167천원으로 신고하고 그 중 3층 및 4층의 임대수입금액을 30,271천원(임대보증금 214,000천원)으로 신고한데 대하여, 처분청 자체기준인 「부동산임대업 평당 임대가격조견표」에 의하여 쟁점건물의 3층 및 4층의 적정 임대보증금을 388,812천원[평당 임대가격(30,000원) × 면적(각 85.8평 합계 171.6평) × 층별 환산율(3층 60%, 4층 47%) ÷ 8.5%(1년의 정기예금이자율)]으로 계산한 후 이에 대하여 청구인이 신고한 임대보증금과의 차이금액인 174,814천원에 대한 과세표준을 14,859천원[(174,812천원 × 8.5%(1년의 정기예금이자율)]으로 계산하여 과세한 사실이 이건 조사서 등 과세관련 서류에 의하여 확인된다. 그러나, 청구인이 신고한 93년 제1기분 및 제2기분 부동산 임대수입에는 청구인과 특수관계에 있지 아니한 쟁점건물 지하 및 1층의 임대수입(27,392천원)이 포함되어 있고 처분청이 이를 적정 수입금액으로 인정하였음이 이 건 과세관련 서류에 의하여 확인되고, 청구인과 특수관계에 있지 아니한 쟁점건물 1층의 임대수입금액에 처분청의 「부동산임대업 평당 임대가격 조견표」를 적용하여 쟁점건물 3층 및 4층의 적정 임대수입금액을 계산하면 26,800천원[(27,392천원 × 85.8평 / 89평 × 60%) + (27,392천원 × 85.8평 /89평 × 47%)]으로 산출되어 청구인이 신고한 쟁점건물 3층 및 4층의 임대수입금액 30,291천원 보다 낮음을 알 수 있다.

위와 같은 사실관계로 종합하여 볼 때 청구인은 특수관계에 있는 청구외 OO건설주식회사에게 쟁점건물 3층 및 4층을 시가보다 낮게 임대하지 않았음이 인정된다.

2) 처분청은 이 건 처분이 정당하다는 근거로 쟁점건물과 용도, 노후도 등이 유사하다고 본 인근의「OO빌딩」(쟁점건물과 같은 곳 OOOOO에 소재)의 임대수입금액에 대한 조사자료를 제시하고 있으나, 처분청의 조사서에 의하면 쟁점건물이 87년 신축되고 엘리베이터가 설치되지 아니한 연면적 441.4평의 4층건물(3층 및 4층은 각 85.8평)인데 반하여 위「OO빌딩」은 92년 신축되고 엘리베이터가 설치된 연면적 986평의 5층건물(3층 및 4층은 각 160평)인 사실 등으로 미루어 두 건물이 임대수입면에서 동일한 취급을 받아야 한다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 쟁점건물 자체에 청구인과 특수관계에 있지 아니한 타인으로부터의 임대수입금액이 있고 이를 신고시인 하였음에도 당해건물 자체를 기준으로 적정 임대수입금액인지 여부를 판단하지 아니하였으므로 이 건 저가임대로 보아 과세한 처분은 부당하다고 판단된다.

라. 따라서 청구인의 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.