토지의 양도시기가 언제인지 여부(기각)

토지 매매대금중 잔금이 청산된 것으로 보이는 바, 이는 구 소득세법시행령 제53조 제1항 제2호에서 규정하고 있는 바와 같이 대금청산전에 소유권이전등기를 한 경우에 해당되므로 소유권이전등기접수일인 90.9.17을 양도시기로 보아 과세한 당초 처분은 정당함

1. 원처분 개요청구인은 62.10.18 인천광역시 OO구 OO동 OOOOO 대지 1,881.9㎡(83.6.30 OOOOO 대지 1881.9㎡는 OOOOO 대지 658.9㎡·OOOOOO 대지 658.9㎡·OOOOOO 대지 331.4㎡·OOOOOO 대지 232.7㎡로 각각 분할됨, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 90.8.20 쟁점토지의 매매대금을 2,220,200,000원으로 하고 동일자에 일시불로 매매대금을 지급하기로 하는 매매계약(검인계약서)을 청구외 OOO건설(주)와 체결하고 90.9.17 청구외 OOO건설(주)에게 소유권이전등기를 경료해 주면서 쟁점토지상에 청구인을 근저당권자로·청구외 OOO건설(주)를 채무자로 하고 그 채권최고액을 1,044,400,000원으로 하는 근저당권을 설정하였다가 91.1.31 근저당권을 해지하였다.처분청은 쟁점토지에 대한 잔금청산일을 근저당권 해지일인 91.1.31로 보고 구소득세법시행령 제53조제1항 제2호의 규정을 적용하여 쟁점토지의 양도시기를 쟁점토지의 소유권이전등기 접수일인 90.9.17로 보아 쟁점토지의 양도차익을 90년 개별공시지가로 산정하여 96.4.16 청구인에게 90년도분 양도소득세 699,564,330원 및 동 방위세 140,367,870원으로 결정고지하였다(96.7.25 국세심사결정에 따라 양도소득세 567,357,990원 및 방위세 113,893,320원으로 감액경정).청구인은 이에 불복하고 96.6.14 심사청구를 거쳐 96.9.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장구소득세법 제27조및같은법시행령 제53조제1항 제1호의 규정에서 자산의 취득 및 양도시기는 대금청산일이 분명하지 않은 경우 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하나 다만, 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지 1월을 초과하는 경우에는 등기접수일로 한다고 규정하고 있으므로 쟁점토지의 검인계약서상 잔금지급약정일(90.8.20)로부터 소유권이전등기 접수일(90.9.17)까지는 1월 미만이므로 90.8.20이 쟁점토지의 양도시기에 해당된다.

3. 국세청장 의견부동산의 거래관행상 실지매매계약서와 검인계약서는 별도로 작성되는 것이 일반적이며 그 검인계약서가 사실이라 하더라도 일시불로 쟁점토지 매매대금 2,220,200,000원을 매매당사자간에 수수하였다고 하는 것은 그 신빙성이 없으며 쟁점토지의 소유권이전등기접수일에 청구인을 근저당권자로 하여 쟁점토지에 근저당권이 설정되었다가 91.1.31 해지된 것으로 볼 때 쟁점토지 매매대금중 잔금이 청산된 것으로 보이는 바, 이는 구소득세법시행령 제53조제1항 제2호에서 규정하고 있는 바와 같이 대금청산전에 소유권이전등기를 한 경우에 해당되므로 소유권이전등기접수일인 90.9.17을 양도시기로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 양도시기가 언제인지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령구소득세법 제27조(양도 또는 취득의 시기)에서 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령이 정한다”고 규정하고 있고같은법시행령 제53조제1항에서 “법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일.”로 규정하고 있다.

다. 심리 및 판단

(1) 사실관계를 보면 청구인은 쟁점토지를 62.10.18 취득하여 90.9.17 청구외 OOO건설(주)에게 소유권이전등기를 경료하고 같은 날에 청구인을 근저당권자로·청구외 OOO건설(주)를 채무자로 하고 피담보채권최고액을 1,044,400,000원으로 하는 근저당권을 쟁점토지에 설정하였다가 91.1.31 이를 해지한 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 90.8.20 쟁점토지의 매매대금을 2,220,200,000원으로 하고 동일자에 일시불로 쟁점토지 매매대금을 지급하기로 하는 매매계약을 청구외 OOO건설(주)와 체결하였다고 주장하면서 검인계약서를 제시하고 있고, 한편 청구인은 90.8.20 쟁점토지의 매매대금을 일시불로 수령한 후 쟁점토지의 매수인인 청구외 OOO건설(주)에게 상가신축자금으로 860,000,000원을 대여하면서 그 소비대차채권의 담보목적으로 90.9.17 쟁점토지에 근저당권을 설정하였다고 주장하고 있으나, 이에 대하여 살펴보면 부동산거래 관행상 실지매매계약서와 검인계약서는 통상 별도로 작성되는 것이 일반적인 반면 계약금, 중도금지급 약정없이 일시불로 2,220,200,000원을 지급하였다고 하는 것은 이례적인 경우에 해당되며 쟁점토지 소유권이전등기접수일인 90.9.17에 쟁점토지상에 청구인을 근저당권자로·청구외 OOO건설(주)를 채무자로 하는 근저당권이 설정되었다가 91.1.31 해지된 것으로 볼 때 쟁점토지에 설정된 근저당권의 피담보채권은 쟁점토지 매매대금중 잔금채권으로 판단되는 바, 이는 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기한 경우에 해당되므로 전시한 구소득세법시행령 제53조제1항 제2호의 규정에 의하여 쟁점토지의 소유권이전등기접수일을 양도시기로 하여 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.