청구인의 쟁점주택 취득가액을 얼마로 볼 것인지

청구인이 승계한 쟁점주택의 보증금 및 근저당권 채무가 명확히 확인되므로 이를 쟁점주택의 취득가액으로 계산하는 것이 타당해 보이나, 현금으로 지급했다고 주장하는 금액은 금융증빙 등으로 확인되지 않아 취득가액으로 인정하기 어려움

1. 처분개요

가.청구인은2003.8.18. OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 정OOO(이하 “양도인”이라 한다)으로부터 취득하여 2012.5.15. 이를 양도하였고 양도가액 및취득가액을 각각 OOO원, OOO원으로 하여 2012.7.31. 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 양도인이 쟁점주택의 양도가액을 OOO원으로 신고하였고, 청구인은 취득가액을 OOO원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)으로 신고하여 거래가액이 상이함에 따라 양도인이 양도가액을 과소신고한 것으로 보아 2013년 12월 양도소득세 과세예고통지를 하였으나, 양도인의 과세전적부심사청구에서 양도인이 제출한 양도가액 OOO원의 계약서가 맞다고 ‘채택’ 결정됨에 따라 과세예고통지를 취소한 후, 2016.12.16. 청구인이 신고한 취득가액을 부인하여 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.2.7. 이의신청을 거쳐 2017.6.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 양도인에게 쟁점주택을 취득할 당시 매매계약서와 별도로 거래사실확인서에 별다른 생각 없이 선의로 날인하고 인감증명서를 발급하여 주었는데, 양도인은 청구인이 날인하여 준 거래사실확인서를 과세전적부심사에서 소명자료로 제출하여 채택 결정을 받은 것이다.

(2) 청구인의 쟁점주택 매매대금의 지급사실은 청구인이 쟁점주택의 취득일에 양도인의 배우자인 이OOO과 매매계약을 체결하면서쟁점주택의 전세보증금 OOO원과 OOO은행 대출금 OOO원을 승계하고, 양도인의 대출금 OOO원을 대납하여 주었으며, OOO원은 양도인에게 현금으로 지급하였음이 금융증빙으로 확인된다. 또한, 청구인과 양도인 및 양도인의 배우자 이OOO은 채권채무 관계(차용증)가 있었으므로 쟁점취득가액에서 금융증빙 외의 금액인 미수금 OOO원을 상계처리 하였다.

(3) 청구인이 제출한 쟁점주택의 양도인이 임차인과 작성한 부동산임대차계약서의 전세보증금은 OOO원이고, 쟁점주택의 등기부등본상 근저당설정금액 OOO원을 승계하는 조건인 매매계약으로 전세보증금보다 낮은 양도인의 양도가액인 OOO원은 일반인의 상식으로 인정될 수 없는 금액이고, 쟁점주택의 양도인이 제출한 거래사실확인서에 의존하여 결정한 것은 선량한 청구인의 취득가액을 부인한 부당한 처분인바, 객관적인 증빙에 의하여 확인된 쟁점취득가액은 분명한 사실이므로 처분청이 청구인에게 과세한 처분은 전액 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 금융거래 내역 중 대부분과 차용증은 양도거래 당사자가 직접 거래 또는 작성한 것이 아니므로 제출된 자료만으로 금전의 차용 또는 대리 변제한 경위 등이 불확실하고, 쟁점주택의 양도거래와 차용거래 등의 객관적인 연관성이 부족하여 쟁점취득가액이 양도인에게 지급되었다고 단정하기 어렵다.

(2) 청구인 스스로 취득당시 매매계약서와 별도로 거래사실확인서에 날인하고 인감증명서를 첨부하여 양도인의 양도가액을 시인하였다가 청구인에게 양도소득세가 과세되자 선의로 거래사실확인서에 날인하여 주었으므로 선량하다고 주장하는 것은 모순된 행태이고, 나아가 양도인의 국세부과의 제척기간이 만료되어 조세 일실을 초래하게 되므로 과세관청의 신뢰가 보호 받을만한 가치가 있어「국세기본법」제15조신의성실의 원칙에 반하는 것으로서 허용될 수 없다고 보아야 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인의 쟁점주택 취득가액을 OOO원으로 보아 과세한 처분의 당부나. 관련 법률(1)소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액제114조【양도소득세 과세표준과 세액의 결정 및 통지】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택의 등기부등본에 의하면, 청구인은 2003.8.18. 쟁점주택을 양도인으로부터 취득하였고, 양도인이 소유할 당시인 2001.4.20.채무자 양도인, 근저당권자 OOO은행 OOO지점, 채권최고액OOO원의 근저당권이 설정되어 있다가 회사합병(2001.11.1.)으로 근저당권자가 OOO은행으로 변경되었으며, 이후 확정채무의 면책적 인수에 의하여 채무자가 청구인으로 2005.3.21. 근저당권이 변경되었다.

(2) 양도인은 쟁점주택을 양도하면서 부동산매매계약서, 거래사실확인서 및 청구인의 인감증명서를 첨부하여 2003.10.29., 청구인은 2012.5.15. 쟁점주택을 양도한 후 2012.7.31. 아래 <표1>과 같이 각각 양도소득세를 신고·납부하였다.OOO(가) 양도인이 제출한 부동산매매계약서는 작성일자가 2003.7.18.로 매매대금 OOO원으로 계약금 OOO원은 계약시 지불하고2003.8.18. 잔금 OOO원을 지불하는 것으로 작성되어 있다. 청구인이제출한 부동산매매계약서는 2003.8.18. 작성되었고 매매대금 OOO원을 작성일에 지불하며, OOO원에는 전세보증금 OOO원과 OOO은행 대출금 OOO원을 포함하여 승계하는 것으로 되어 있다.(나) 청구인이 처분청에 제출한 전세계약서에 의하면, 임차인은 권OOO이고 계약일은 2003.8.13. 보증금은 OOO원이고 계약금 OOO원은 계약시 지불하고 잔금 OOO원은 2003.11.2. 지불하는 것으로 확인되고, 특약사항 4.에 의하면 전세계약금 OOO원에 세입자 거주상태의 계약이며, 임대인 책임하에 새로운 임차인은 2003.11.2. 이사하는 조건으로 작성되어 있으며, 전세입자 권OOO의 주민등록사항에 의하면 2003.11.3. 쟁점아파트에 전입하여 2006.5.6. 전출한 것으로 확인된다.

(3) 양도인과 임차인 이OOO가 2001.10.7. 체결한 쟁점주택의 임대차계약서에 의하면, 임차인 이OOO가 2001.11.10. 전입신고를 하여 확정일자를 받았고, 임대보증금은 OOO원으로 나타난다.

(4) 청구인은 쟁점주택의 취득가액이 OOO원이라는 주장과함께 금융자료 등을 증빙자료로 하여 아래 <표3>과 같이 제출하였다.OOO

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 취득가액이 OOO원이라고 주장하고, 처분청은 OOO원이라는 의견이나, 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액은 그 자산의 취득 당시의 실지거래가액에 의하고, 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정하도록「소득세법」제97조제1항 및 같은 법 제114조 제6항에서 규정하고 있는바, 청구인이 쟁점주택을 취득하여 임차인 권OOO와 2003.8.13. 체결한 임대차계약서상 전세계약금 OOO원에 세입자(이OOO) 거주상태의 계약으로 임차인 권OOO가 2003.11.2. 이사하는 조건으로 나타나고, 양도인과 전세입자 이OOO가 2001.10.7. 작성한 전입신고로 확정일자를 받은 임대차계약서상에도 보증금 OOO원으로 나타나는 점, 청구인이 양도인의 OOO은행 OOO지점 근저당권 채무 OOO원을 2005.3.21. 인수한 사실이 쟁점주택의 등기부등본 등에 의하여 확인되는 점 등에 비추어 볼 때, 임대보증금 OOO원과 OOO은행 OOO지점 근저당권 채무 OOO원은 쟁점주택의 취득을 위한 거래가액으로 보인다.

다만, 청구인이 대신 양도인의 대출금 OOO원을 상환하였다는 금융증빙은 무통장 입금증(받는사람 강OOO OOO원, 강OOO OOO원)으로 “보내시는 분” 란이 공란으로누가 입금자인지는 확인되지 아니하는 점,양도인에게 현금으로 지급하였다는 OOO원은 양도인의 계좌에2003.8.18. OOO원이 현금 입금되어 있는 자료(통장 사본)로 입금자가 확인되지 아니하는 점,양도인의 배우자(이OOO)가 청구인으로부터 2003.8.18. OOO원 및 2003.12.31. OOO원을 차용하여 쟁점주택의 취득가액을 지급하면서 차감하고 지급하였다는 OOO원은 차용자가 양도인 본인이 아니고, OOO원은 차용일자가 쟁점주택의 잔금지급일(2003.8.18.) 이후인 2003.12.31.로 쟁점주택의 취득가액과 관련성이 없어 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 취득가액으로 주장하는 나머지 OOO원은 쟁점주택의 취득가액으로 인정하기 어려운 것으로 보인다.

따라서, 쟁점주택의 취득가액은 보증금 OOO원과 청구인이 인수받은 OOO은행 OOO지점의 근저당권 채무 OOO원의 합계 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.