아파트의 실지양도가액을 58,000,000원으로 보아 과세한 당초처분의 당부(기각)

쟁점아파트 거래시 입회하였던 청구외 ○○는 쟁점아파트의 실지거래가액이 000원이었음을 확인한 사실이 있으므로 동 가액을 기준으로 과세한 것은 잘못이 없음.

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 강남구 OOO동 OOOOOOO 소재, OO아파트 OOO OOOO(대지 122㎡, 건물 144.7㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 84.1.17 취득하여 88.8.18 청구외 OOO에게 양도하였다. 처분청은 쟁점아파트의 양도를 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 93.7.16 청구인에게 건물공급분(총거래가액 158,000,000원중 건물분 87,006,127원)에 대한 88년 제2기분 부가가치세 11,310,790원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.9.6 심사청구를 거쳐 93.11.22 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 그 동안 부동산매매를 목적으로 사업을 영위한 사실이 없고 쟁점아파트를 거주목적으로 취득하여 4년이상 소유하다가 양도하였으므로 쟁점아파트의 양도는 부동산매매업으로 볼 수 없으며, 이 건을 부동산매매업을 영위한 것으로 본다 하더라도 처분청은 쟁점아파트의 실지거래가액을 158,000,000원으로 보았으나 이는 근거가 없는 가액이고 이 건은 청구인이 비치 기장한 장부나 증빙서류가 없는 경우이므로 기준시가로 수입금액(공급가액)을 결정하여 과세하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견 청구인의 부동산거래상황을 보면 ’83～’91년중 취득 14건, 양도 49건으로 나타나고 있고 청구인이 쟁점아파트를 취득하여 거주한 사실이 없는 점으로 볼 때 처분청이 이 건을 부동산매매업으로 보아 부가가치세를 과세한 것은 정당하며, 또한 쟁점아파트 거래시 입회하였던 청구외 OOO(청구인의 아들)는 쟁점아파트의 실지거래가액이 158,000,000원이었음을 확인한 사실이 있으므로 동 가액을 기준으로 과세한 것은 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

이 건은 쟁점아파트의 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부(쟁점①)와 쟁점아파트의 실지양도가액을 158,000,000원으로 보아 과세한 당초처분의 당부(쟁점②)를 가리는데 다툼이 있다.

가. 쟁점

①에 대하여 관련 법규정을 보면, 부가가치세법 제2조 (납세의무자) 제1항에서 “영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자(사업자)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다”고 규정하고 있고, 동법시행령 제2조 제1항 제4호에서 “부동산매매업은 재화를 공급하는 사업으로 본다”고 규정하면서 동법시행규칙 제1조 (사업의 범위) 제1항에서는 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다”고 규정하고 있는 바, 부동산매매행위가 부동산매매업을 영위한 것에 해당하는지 여부에 관한 판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지, 그 규모와 횟수, 보유기간, 태양등에 비추어 어느 정도의 계속성, 반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 할 것이다. (동지: 국심 92서4159, 93.6.24등 다수) 사실관계를 보면, 첫째, 국세청의 전산자료에 나타난 청구인의 ’83～’91년중 부동산 거래상황은 아파트, 상가, 대지, 임야등 부동산을 14건 취득(88년중 7건 포함)하였고 동 기간중 49건(88년중 9건 포함)을 양도한 것으로 되어 있어 계속적 반복적으로 부동산매매행위가 있었음이 확인된다. 둘째, 청구인은 쟁점아파트를 취득하여 양도할 때까지 4년 7개월 동안 보유한 사실은 있으나 쟁점아파트에서 거주한 사실이 전혀 없음이 청구인의 주민등록에 의해 확인되어 쟁점아파트를 거주목적등 실수요목적으로 취득하였다가 양도한 것으로 보기는 어렵다.

위와 같이 청구인의 부동산거래행위가 계속적, 반복적으로 나타나고 있고 쟁점아파트를 실수요목적없이 취득한 점등으로 미루어 볼 때, 쟁점아파트의 양도행위는 판매, 수익을 목적으로 한 사업성이 인정되므로 처분청이 이 건 부동산매매업에 해당되는 것으로 보아 부가가치세를 과세한 것은 정당하다고 판단된다.

나. 쟁점②에 대하여 부가가치세법 제13조 (과세표준) 제1항 제1호에서 “재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가로 한다”고 규정하고 있다. 이 건의 과세내용등을 보면, 처분청은 쟁점아파트의 실지총거래가액을 158,000,000원으로 보고 그 중 건물부분을 87,006,127원(지방세법상토지, 건물의 과세시가표준액으로 안분계산)으로 산정하여 과세하였는 바, 위 실지거래가액은 쟁점아파트의 거래시 입회하였던 청구인의 아들 OOO가 사실확인한 가액으로서 동 금액은 국세청의 기준시가(88.1.1 현재 87,400,000원, 88.9.21 현재 170,000,000원)와 비교하여 볼 때 시가를 반영한 거래가액으로 보여지고, 한편 당심에서 청구인에게 쟁점아파트에 대한 실지거래 관련자료(매매계약서, 금융자료)를 요구하였으나 이에 대한 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있다. 위 사실로 미루어 보면 쟁점아파트의 거래가액을 기준시가로 결정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵고 처분청이 쟁점아파트의 실지거래가액을 158,000,000원으로 보아 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

다. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.