주택의 양도시기 및 1세대 1주택의 양도에 해당되는지 여부(취소)

맨션을 취득한 날(1991.6.4)로부터 1년 이내에 주택을 양도한 것이므로 이는 1세대 1주택의 양도에 해당되어 양도소득세 과세대상이 아니라고 판단됨.

1. 원처분 개요청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO 소재 대지 178㎡ 및 위 지상주택 219.6㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1985.8.1 취득하여 1993.2.4 법원경락에 의하여 양도하였다.처분청은 쟁점주택 양도에 대한 자산양도차익예정신고 및 확정신고를 하지 않았다 하여 기준시가로 양도차익을 계산 1996.6.16 청구인에게 1993년 귀속분 양도소득세 61,784,110원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1996.6.20 심사청구를 거쳐 1996.10.1 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 1991.5.1 쟁점주택을 청구외 OOO에게 330,000,000원에 매매하기로 계약을 체결하고 계약금 50,000,000원 및 중도금 50,000,000원은 1991.5.1 및 1991.6.15 청구인이 직접 수령하였으며 임대보증금 30,000,000원, 청구외 OOO의 저당채무 30,000,000원, ㈜OOOO신용금고 대출금 170,000,000원, 합계 230,000,000원은 매수자가 인수하는 것으로 하여 1991.7.30 잔금을 청산하였는 바, 잔금청산시 매수인 OOO는 청구외 OOO의 저당채무를 3개월까지 약속어음 29,790,000원과 현금으로 변제하면서 동 어음의 3개월분 이자로 현금 1,200,000원을 지급하였으며 청구외 OOO은 1991.10.30 위 약속어음을 결제받았으나 저당권 말소등기를 미루어 오다가 1992.5.29 근저당권을 말소하였다.청구인은 1991.7.30 잔금청산시 매수인 OOO에게 소유권이전에 필요한 서류와 쟁점주택을 인계하였으나 매수자는 당시 사업실패로 부도가 발생하여 소유권이전을 미루어 오던 중 ㈜OOOO신용금고의 대출금을 변제치 못하여 쟁점주택은 1992.11.24 서울민사지방법원에서 201,300,000원에 청구외 OOO에게 경락되어 1993.2.4자로 소유권이전이 되었다.

따라서 쟁점주택의 양도시기는 잔금청산일인 1991.7.30로 보아야 하며, 설사 약속어음의 결제일인 1991.10.30을 쟁점주택의 양도일로 본다고 하더라도 청구인은 1991.6.4 서울특별시 은평구 OO동 OOOOO OOOO OOOO를 취득하여 현재까지 거주하고 있고 신주택 취득일로부터 1년이내에 쟁점주택을 양도하였으므로 쟁점주택의 양도는 1세대 1주택의 양도에 해당되어 양도소득세 과세대상이 아니다.

나. 국세청장 의견청구인이 제시한 심리자료중 쟁점주택 매매계약서를 보면 1991.5.1 쟁점주택을 330,000,000원에 양도하기로 계약하고 계약당일 날 계약금으로 50,000,000원을 영수하였다고 기재되어 있으며, 중도금은 1991.6.15 50,000,000원, 잔금은 1991.7.30 230,000,000원을 받기로 약정하면서 단, 잔금중 170,000,000원은 쟁점주택의 근저당권자인 ㈜OOOO신용금고로부터의 청구인의 대출금(차입금)을 매수인이 인수하기로 하고 기타 설정금은 잔금지불과 동시에 말소하기로 한다고 약정한 사실이 있음을 알 수 있다.

따라서 청구인과 청구외 OOO 사이의 쟁점주택 매매계약이 정상적으로 체결되고 계약 내용대로 이행되었다면 1991.5.1 계약금 50,000,000원과 1991.6.15 받기로 한 중도금 50,000,000원이 계약대로 정상적으로 수수되었는지 여부는 별론으로 하고, 1991.7.30 잔금은 230,000,000원중 매수인에게 채무 인계키로 한 170,000,000원을 제외한 60,000,000원을 수령하였어야 하나, 청구인이 제시한 청구외 OO과 쟁점주택의 매수인인 OOO가 잔금지급약정일 이후인 1991.7.31 연명으로 작성한 각서를 보면 잔대금 60,000,000원에 대한 별도의 언급없이 그 매매대금으로 약속어음 29,790,000원을 지불하고 만약 이 약속어음이 지급일자(지급일자를 별도로 명시한 바 없음)에 부도될 시는 그에 따른 민·형사상의 법적 책임을 지겠다는 내용으로 되어 있는 바, 이 사실에서 보면 잔금 60,000,000원중 30,210,000원을 현금으로 수령하였는지 여부는 별론으로 하더라도 29,790,000원은 어음으로 받은 것을 알 수 있고, 어음을 받는 경우는 어음을 수취한 날이 아니라 어음의 결제일을 잔금청산일로 보는 것이나 청구인이 제시한 서류에 의하면 위 약속어음이 언제 결제되었는지 알 수 없으며,또한 쟁점주택 매매계약서 말미에 기재된 매수인이 인수키로 한 ㈜OOOO신용금고의 근저당권외의 기타설정금은 잔금지불과 동시에 말소키로 약정하였는 바, 청구인이 제시한 쟁점주택의 등기부등본을 보면 양도계약일인 1991.5.1 설정된 근저당권이 잔금약정일인 1991.7.30보다 약 10월 후인 1992.5.29 말소된 사실을 알 수 있다.

이상의 사실들을 모두어 보면 쟁점주택의 매매계약에 따라 1991.7.30 잔금이 청산되었다는 청구인의 주장은 신빙성이 없어보이며, 잔금청산일이 불분명하므로 소유권이전등기 접수일을 양도시기로 보아 쟁점주택을 1세대 2주택에 해당된다고 보고 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없어 보인다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는 쟁점주택의 양도시기 및 1세대 1주택의 양도에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

이 사건 시행당시의소득세법 제5조제6호 (자)목에서「대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득」에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고,같은법 시행령 제15조제1항에서「법 제5조 제6호 (자)에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다.(단서생략)」고 규정하고 있으며,같은법 시행규칙 제6조제1항에서「국내에 1주택을 가진 세대가 거주이전을 목적으로 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 이전한 경우에 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함으로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 법 제5조 제6호 (자)의 규정을 적용한다」고 규정하고 있다.또한같은법 제27조에서「자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다」고 규정하고 있고,같은법 시행령 제53조제1항에서「법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다」고 규정하면서 제1호에「대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 심리자료로 제출한 쟁점주택의 매매계약서를 보면 청구인은 1991.5.1 쟁점주택을 청구외 OOO에게 330,000,000원에 매매하기로 계약을 체결하고 계약당일 50,000,000원을 계약금으로 영수하였다고 기재되어 있으며, 중도금 50,000,000원은 1991.6.15, 잔금 230,000,000원은 1991.7.30 받기로 약정하면서 잔금중 ㈜OOOO신용금고 대출금 170,000,000원은 매수인이 인수하고 기타 설정금은 잔금지불과 동시에 말소하기로 약정하였음을 알 수 있다.

(2) 청구인은 쟁점주택의 임대보증금 30,000,000원과 청구외 OOO의 채무 30,000,000원 및 ㈜OOOO신용금고 대출금 170,000,000원, 합계 230,000,000원을 매수자인 청구외 OOO가 인수하는 것으로 하여 1991.7.30 잔금을 청산하였다고 주장하면서, 청구인에게 30,000,000원을 대여하고 1991.5.1 쟁점주택에 근저당권을 설정하였다가 1991.7.30 3개월 짜리 약속어음으로 변제받았으나 1992.5.27 근저당권을 해지하여 준 사실이 있다는 청구외 OOO의 진술서, 쟁점주택을 매수하면서 지불한 약속어음 29,790,000원이 지급일자에 부도될 시는 그에 따른 모든 민·형사상의 법적 책임을 지겠다는 매수자 OOO와 그의 남편인 청구외 OO이 1991.7.31 연명으로 작성한 각서, 1992.1.20까지 쟁점주택의 소유권이전등기를 하겠다는 청구외 OOO(매수자 OOO의 아들)의 각서, 서울특별시 OO구 OOO동 OOOOOO OOO(OOOOOO-OOOOOOO)에게 부동산을 매매하기 위한 인감증명을 1991.7.31 발급번호 474호로 발급하여 주었다는 은평구 OOO동장의 인감발급사항 회신공문 등을 제시하고 있다.

(3) 쟁점주택의 등기부등본을 보면 1985.8.1 청구인이 쟁점주택을 취득하였으며 1992.6.19 ㈜OOOO신용금고의 임의경매신청에 의하여 1992.11.24 경락되어 1993.2.4 청구외 OOO에게 소유권이 이전되었고, 근저당권 설정내역을 보면 채무자를 OOO로 하여 ㈜OOOO신용금고에 1989.10.26 채권최고액 150,000,000원, 1991.3.19 채권최고액 105,000,000원에 각각 근저당권이 설정되었다가 1993.2.4 말소되었으며 1991.5.1 청구외 OOO에게 채권최고액 32,000,000원에 근저당권이 설정되었다가 1992.5.27 해지를 원인으로 1992.5.29 말소되었음을 알 수 있다.

(4) 한편, 청구인은 서울특별시 은평구 OO동 OOOOO OOOO OOOO를 1991.6.4 취득하여 1991.5.20 전입한 이래 현재까지 동 주택에 거주하고 있으며, 쟁점주택의 취득시부터 양도시까지 위 주택외 다른 주택을 소유한 사실이 없음이 국세청의 전산자료에 의하여 확인되고 있다.

(5) 위 사실들을 모두어 보면 쟁점주택의 임대보증금 30,000,000원과 ㈜OOOO신용금고 대출금 170,000,000원은 매수자인 청구외 OOO가 인수한 것으로 보여지며, 청구외 OOO의 채무 30,000,000원에 대하여 살펴보면, 매수자인 청구외 OOO는 청구인으로부터 위 채무를 인수하고 1991.7.30 잔금을 청산하면서 현금과 약속어음 29,790,000원을 지불한 것으로 보여지나 위 약속어음이 언제 결제되었는지는 확인되지 않고 있다.그러나 청구외 OOO의 근저당권이 1992.5.29 말소된 사실, 청구인이 은평구 OO동 OOOOO OOOO OOOO를 1991.6.4 취득후 주소를 이전하여 거주하고 있는 사실, 1991.7.31 은평구 OOO동장으로부터 부동산매매용 인감증명을 발급받은 사실, 청구외 OOO의 진술서, 청구외 OOO, OO, OOO의 각서내용 등을 종합해 보면 적어도 근저당권이 말소된 1992.5.29 이전에는 약속어음이 결제되었다고 보여지고 그렇다면 은평구 OO동 OOOOO OOOO을 취득한 날(1991.6.4)로부터 1년 이내에 쟁점주택을 양도한 것이므로 이는 1세대 1주택의 양도에 해당되어 양도소득세 과세대상이 아니라고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.