상가 주택복합건물의 지하층을 주택임대시 주택해당 여부(취소)

부동산의 지하층을 임대하였다 하더라도 임대전용 사업용자산으로는 보이지 아니하고 주거라는 주된 목적에 부수적으로 공하여지는 임대의 경우로 볼 수 있는 경우 주택으로 봄

1. 원처분 개요청구인은 1984.11.1 및 1988.12.9 취득한 인천광역시 남구 OO동 OOOOO 대지 152㎡ 건물 235.7㎡(이하 대지 및 건물을 “쟁점부동산”이라 한다)를 1993.11.30 청구외 OOO에게 양도하고 양도소득세 과세표준확정신고를 아니하였다.처분청은 쟁점부동산 중 2층 주택 70.02㎡ 및 그 부수토지 46.44㎡에 대하여는 1세대1주택으로 양도소득세 비과세하고, 지하층과 1층건물 165.68㎡ 및 그 부수토지 105.56㎡에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 1998.12.6 청구인에게 1993년 귀속 양도소득세 11,989,950원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1999.1.26 심사청구를 거쳐 1999.6.7 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장쟁점부동산의 양도당시 건축물 관리대장상에는 2층 주택(70.02㎡)부분 보다 1층 근린생활시설(78.465㎡)이 더 큰 것으로 되어 있으나, 지하대피소(85.219㎡)에 주거시설을 설치하여 청구외 OOO에게 임대하였으므로, 실제 주택으로 사용되었던 면적이 주택 이외의 면적보다 크므로 쟁점부동산 전체를 1세대 1주택으로 보아 비과세 하여야 한다.

나. 국세청장 의견구소득세법시행령(1994.12.31 대통령령 제14467호로 개정되기 전의 것)제15조제3항 규정은 1동의 건물에 소유자가 주거용에 공하는 부분과 그렇지 않은 부분이 있는 경우 소유자가 주거용에 공하는 부분이 크면 그 전부를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용하지만 비주거용 부분이 주거용 부분보다 크거나 꼭 같은 경우까지도 그 부분은 1세대1주택의 비과세 혜택을 줄 수 없다는 뜻으로 풀이하여야 할 것이고, 거기서 주택이라고 하는 것은 양도자와 그 가족이 주거용으로 사용하는 공간을 말한다고 보아야 하고 사람의 주거에 공하는 공간이라도 타인에게 임대하는 것을 목적으로 하는 것은 ‘다른 목적의 건물’이라고 풀이하여야 할 것인 바,(같은 뜻, 대법원 88누 1004, 1989.2.28)이 건의 경우 청구인 주장대로 쟁점부동산 중 지하층을 용도변경하여 주거에 공하는 공간이라도 타인에게 임대하는 것을 목적으로 하는 것은 주택이외 다른 목적의 건물에 해당하는 것이므로 쟁점부동산 중 2층 주택 70.02㎡ 및 그 부수토지 46.44㎡에 대하여는 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세하고, 지하층과 1층 건물 165.68㎡ 및 그 부수토지 105.56㎡는 1세대 1주택 비과세 대상에서 배제하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 상가·주택복합건물인 쟁점부동산의 지하층을 주택으로 볼 것인지, 아니면 다른 목적의 건물로 볼 것인지를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

구소득세법 제5조제6호 자목은「대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니한다」고 규정하고 있고,같은법시행령 제15조제3항에서는「주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1층 근린생활시설 78.465㎡, 2층 주택 70.02㎡, 지하층 85.215㎡인 쟁점부동산의 지하층이 공부상에는 지하대피소로 되어 있으나 이를 주택으로 개조하여 청구외 OOO에게 임대하였으므로 실제 주택으로 사용되었던 면적이 주택 이외의 면적보다 크므로 쟁점부동산 전체를 1세대 1주택으로 보아 비과세 하여야 한다고 주장하고 있는 바, 세입자인 청구외 OOO이 1993.9.4～1995.3.19 쟁점부동산에 거주한 사실이 주민등록초본에 의하여 확인되므로 쟁점부동산의 양도당시 쟁점부동산의 지하층이 주택으로 사용되었음을 알 수 있고 이에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 처분청은 쟁점부동산의 지하층을 청구인 세대가 거주하지 아니하고 임대하였다 하여 이를 다른 목적의 건물로 보아 과세대상이라고 판단하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.이 건 양도당시 시행된 구 소득세법은 겸용주택의 1세대 1주택 여부를 판정할 때, 그 기준을 사용목적에 따라 “주택”과 “다른 목적의 건물”로 구분하고 있을 뿐 주택을 임대에 공한 경우 이를 주택으로 볼 것인지에 관하여 명문의 규정을 두고 있지 아니하나, 사람의 주거에 공하는 공간인 “주택”이라도 예외적으로 대규모 건물의 거의 대부분을 주택으로 임대하는 경우(대법원 88누1004, 1989.2.28에서는 7층 건물 중 2～6층을 주택으로 임대)나 순수 임대목적으로 보유한 주택의 경우(재경원 재산46014-63, 1995.2.17)등에서는 이를 주택과 구별되는 “다른 목적의 건물”로서 사업용자산의 범주에 속하고 주택이 아닌 것으로 해석하여 왔으나, 이러한 해석을 일반화하여 타인에게 임대하기만 하면 획일적으로 “다른 목적의 건물”로서 주택면적에서 제외한다는 취지로 받아들여서는 안될 것이고, 겸용주택의 주택부분을 타인에게 임대한 경우 그 주된 목적이 임대인지 아니면 주거라는 주된 목적에 부수적으로 공하여진 것인지에 따라 “다른 목적의 건물” 또는 “주택”여부를 판단하여야 할 것이다.

따라서 임대한 주택이 임대에 전용할 목적을 가지고 있고, 조리나 상식에 비추어 구조·기능·규모 등이 임대사업으로 볼 수 있을 정도에 해당하지 아니하며, 임대주택을 포함한 주택부분이 세법상 고급주택의 규모에 미치지 아니한다면 이를 위 소득세법상 “다른 목적의 건물”로 볼 것은 아니라 할 것이므로, 이 건의 경우와 같이 쟁점부동산의 지하층을 청구인 세대가 거주하지 아니하고 임대하였다 하더라도 이는 임대전용의 사업용자산으로는 보이지 아니하고 주거라는 주된 목적에 부수적으로 공하여지는 임대의 경우로 볼 수 있으므로 여기에서 타인의 주거용으로 공하여진 쟁점부동산의 지하층 주택면적은 “다른 목적의 건물”에 해당하지 아니하고 주택으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

(3) 그렇다면 쟁점부동산은 지하층, 2층 주택면적이 1층 근린생활시설 면적보다 큰 경우에 해당하여 전시 법규정에 따라 쟁점부동산 전체를 1주택으로 보아야 하므로, 쟁점부동산의 양도는 1세대 1주택의 양도로 비과세대상이라 할 것이므로 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다 하겠다.

라. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.