한 주택의 부수토지로 25개 필지의 토지지분을 환지 확정한 주택의 경우 동 주택과 함께 양도한 25필지의 토지지분을 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 양도로 볼 수 있는지 여부(취소)

무허가주택의 토지지분이 환지 및 국유지 불하과정에서 25개 필지로 나누어져 불가피하게 25개 필지의 토지지분 양도로 나타났으나 실제는 1세대 1주택 부수토지 양도므로 비과세됨

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOO 등 25필지의 토지지분 합계 114.709㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1988.8.17 취득하여 1994.3.23 양도한 사실이 있다. 처분청에서는 청구인이 25필지의 대지를 양도하고 양도소득세 신고의무를 불이행한 것으로 보아 기준시가를 적용하여 1997.1.16 청구인에게 1994년 귀속 양도소득세 90,796,890원을 과세하였다. (청구인의 불복에 따른 심사결정시 쟁점토지 중 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOO 토지 21.304㎡ 지상에 청구인소유의 무허가 건물(이하 “쟁점주택”이라 한다)이 있는 사실을 인정하여 이를 1세대1주택의 부수토지로 보아 이를 제외하고 1997.5.16 당초 부과세액을 79,668,950원으로 경정하였다) 청구인은 이에 대해 1997.3.10 심사청구를 거쳐 1997.6.30 심판청구를 하였다.

청구인은 쟁점토지 중 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOO 지상에 있는 무허가주택과 쟁점토지를 1988.8.17 취득하여 1991.3.18까지 거주하다가 1994.3.23 양도하였는데 쟁점토지가 속해 있는 25필지는 서울시에 보관된 환지확정조서에 의하면 당초에는 서울특별시 동대문구 OO동 OOOO 답 9,223평이었는데 1968.9.5에 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOO등 25필지(대지 5,792평)로 환지 확정된 것이고, 쟁점주택의 부수토지는 그 당시 거주자가 국가로부터 공유지분으로 불하를 받음에 따라 청구인도 공유지분으로 취득 및 양도를 한 것이며, 쟁점주택 및 토지 인근주택 전부가 과거부터 한 주택에 수십필지의 지분으로 매매되어 왔지만 양도소득세를 과세한 사례는 없었고 당초 처분청에서는 청구인이 토지를 공유지분 상태로 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세하였으나 심사청구에 대한 결정에서 쟁점주택(72.7㎡)을 1세대1주택으로 인정하여 같은 지번(OO동 OOO)소재 토지 공유지분 21.304㎡를 부수토지로 인정하였는데 공동주택도 아닌데 건물면적보다 토지면적이 좁은 것은 모순이다. 쟁점주택 소재지는 무허가 주택이 난립하여 공시지가가 인근지역중 가장 낮은데(㎡당 132만원) 쟁점토지 지분은 공시지가가 높은(220～250만원) OOO시장 인근 상가지역에 속해 있어서 양도가액이 과도하게 평가되었으나, 쟁점주택 소재지 이외의 토지는 사실상 공유지분을 가지고 소유권행사를 할 수 없고, 공유토지 분할시에는 실제 점유자가 소유권을 가지도록 공유토지분할에 관한 특례법 제34조 에 규정되어 있는 바, 쟁점토지 전체를 1세대1주택의 부수토지로 인정하여 과세를 취소해야 한다.

나. 국세청장의견 무허가주택을 양도하는 경우에 무허가주택의 정착면적도 사실상 주택에 해당하는 건물이 양도당시 존재하고 실제 거주한 경우에는 건물이 정착된 면적에 포함되며, 무허가 주택과 대지를 양도하는 자가 계약서상 토지만을 양도하고 토지가액만을 적용한 경우에도 무허가 주택이 존재한 경우에는 부수토지에 해당한다(국심 84서864, 1984.7.26) 할 것이나, 이 때에도 비과세되는 1세대1주택의 부수토지가 2인이상 공동소유인 경우에는 양도자 지분이외의 토지에 대하여는 양도소득세가 과세된다(재산01254-788, 1989.3.4 같은 뜻임) 하겠다. 이 건의 경우 먼저, 청구인 소유의 무허가 주택이 존재하고 있는지에 대하여 보면, 청구인에 제시하고 있는 자료인 서울지방검찰청 북부지청에서 1990.5.18 고발한 범죄사실에 의하면, 청구인 소유인 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOO에 기존 1층 건물 위에 4방에 불록을 쌓고 스레트로 지붕을 얹어 건평 25㎡의 건물 1개층을 건축하여 2층으로 증축한 사실로 인하여 1989.6.1 서울지방법원 북부지원(89형 제13178호)에 벌금 50만원을 납부한 사실이 확인되고 있어 무허가건물이 존재하였다고 보여진다. 그러나, 지적공부상 지번이 상이한 2필지의 토지위에 주택이 있는 경우에도 1세대가 주거용으로 사용하고 한울타리내에 있는 토지는 1세대1주택의 부수토지로 볼 수 있으나, 쟁점토지는 연접한 토지가 아니라 인근에 산재되어 있는 토지들로서 한 울타리내에 존재하고 있지 아니하므로 주택에 부수되는 토지로는 볼 수 없다 하겠다.

다만, 쟁점토지 25필지 중에서 무허가주택이 존재하고 있는 OO동 OOOOO 3,556.4㎡ 중 청구인 지분(55.25/9,223)에 해당하는 21.304㎡는 보유기간이 5년을 초과하고 양도당시에 다른 주택을 소유한 사실이 없으므로 1세대1주택의 부수토지에 해당한다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

행정관청에서 1개 필지의 토지를 25개 필지의 토지로 환지하는 과정에서 한 주택의 부수토지로 25개 필지의 토지지분을 환지 확정한 주택의 경우 동 주택과 함께 양도한 25필지의 토지지분을 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 양도로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

이 사건당시의 소득세법 제5조 제6호 (자)목을 “대통령령이 정하는 1세대1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”에 대하여는 양도소득세를 비과세한다고 규정하고 있고 같은법시행령 제15조 제1항 본문에서 “법 제5조 제6호 (자)에서 「1세대1주택」이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다”고 규정하고 있으며, 그 제2호에는 “당해주택의 보유기간이 5년이상으로서 거주자가 재무부령에 정하는 바에 의하여 1세대1주택임을 입증하는 경우”를 규정하고 있다.

다. 쟁점토지를 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 부수토지로 볼 수 있는지 여부 청구인은 쟁점토지를 양도하면서 쟁점토지중 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOO 소재 무허가주택 22평을 함께 양도한 것으로 확인되고 있고 이 점에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 다만, 이 건 25필지의 토지에 산재한 토지지분을 쟁점토지의 부수토지로 볼 수 있느냐에 대하여 청구인과 처분청간에 다툼이 있는 바 이에 대하여 살펴보면, 쟁점토지가 속해 있었던 토지는 당초에는 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOOO의 답 30,489㎡이었는데 이 토지를 1968.9.5 같은 동 OOOOO등 25필지의 대지 19,151.16㎡로 환지하였고, 1971.12.31에는 같은동 OOOOO 지상에 무허가주택을 소유하던 청구외 OOO에게 국 소유토지지분중 일부를 불하하면서 주택이 소재하는 같은동 OOOOO의 토지의 해당면적을 무허가주택의 부수토지로 불하하지 아니하고 25개 필지의 토지를 각 필지마다 9,223분의 55.25 지분씩으로 불하함에 따라 쟁점주택에 따른 쟁점토지는 1985.4.8 청구외 OOO등 2명에게 지분형태로 양도되었다가 1988.8.17 청구인에게 역시 지분형태로 양도된 것으로 밝혀지고 있고, 청구인도 1994.3.23 청구외 OOO에게 지분형태로 양도하였고 쟁점토지는 다시 청구외 OOO으로부터 1995.5.3 청구외 OOO에게 지분형태로 소유권이전된 것으로 확인된다.

이처럼 쟁점토지는 당초 국으로부터 불하시 쟁점주택이 소재하는 특정토지인 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOO의 전체 토지면적 3,556.4㎡ 중에서 114.7㎡가 불하되었어야 할 것인데 당시 토지불하관청이 어떠한 이유에서 그렇게 하였는지는 밝혀지지 않지만 청구외 OOO에게 25개 필지의 각 필지마다 당초 환지전 토지에 대한 권리지분인 9,223분의 55.25로 불하함에 따라 주택소재지는 같은동 OOOOO인데 관련토지는 25개 필지에 지분형태로 산재하는 현상이 빚어지게 되었고 이와 같은 현상은 청구인 주택이외에도 인근 주택들에 공통된 현상이며 현재에 이르러서는 행정관청에서도 1995.1.5 법률 제4875호로 제정된 공유토지 분할에 관한 특례법에 의거 지적불부합지 해소를 위한 설명회를 개최하는 등 토지효용성 제고를 위해 공유토지 분할업무를 추진하고 있는 사실이 확인된다. 따라서 이 건과 같은 지역에 소재하는 주택의 경우에는 환지 및 국유지 불하과정에서 빚어진 위와 같은 결과에 따라 주택취득 및 양도시 공부상 표시된대로 주택과 여러필지의 토지지분을 양도하는 형식을 취할 수 밖에 없고 청구인의 경우에도 무허가주택인 쟁점주택은 계약서상 나타내지 아니하였으나 토지는 25개 필지의 토지지분을 양도하는 형식으로 주택을 양도하게 되었고 위와 같은 여건에서 쟁점주택을 다른 방법으로 양도할 수도 없었으며 현실과 괴리된 공부상의 표시를 감안하면 실제로는 쟁점주택과 그에 따른 부수토지의 양도인 것으로 인정된다. 한편 쟁점주택에 대하여는 처분청에서도 심사결정에 따라 1세대1주택으로 인정한 바 있으므로, 청구인이 양도한 쟁점주택과 쟁점토지는 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 양도에 해당되는 것으로 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.