청구인이 쟁점토지를 증여받고 신고한 증여재산가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부

청구인은 ㆍㆍㆍ으로부터 증여받고 증여세 신고시 증여가액을 「상속세 및 증여세법」상 자산평가액으로 하여 증여세를 신고하였다가 양도소득세 신고시에는 매매사례가액으로 취득가액을 산정하여 신고하였는바,동일한 물건에 대하여 증여세 신고시 증여가액과 양도소득세 신고시 취득가액을 달리 산정하여 달라는 청구주장은 인정하기 어렵다고 볼 수 있는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지를 증여받고 신고한 증여재산가액(기준시가)을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

1. 처분개요

가. 청구인은 2018.8.28. OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)의 토지를 양도하고 취득가액을 증여 당시의 매매사례가인 OOO원으로 하여 2018년 귀속 양도소득세를 신고.납부하였다.

나. 처분청은 쟁점토지는 증여받은 토지로서 취득가액을 매매사례가격이 아닌 청구인이 2011.12.19. 쟁점토지를 증여받고 신고한 증여재산가액(기준시가 OOO원)을 취득가액으로 하여 2019.4.4. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.6.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지는 증여로 취득하였으며, 이를 매각하고 취득가액을 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제4항에서 해당 재산과 면적.위치.용도.종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 자산에 대하여 평가기준일 전 3개월부터 평가기준일 후 3개월까지의 시가에 해당하는 OOO 토지(이하 “비교대상토지”라 한다)의 양도(2012.2.22.)가액을 시가로 준용하여 쟁점토지의 취득가액으로 산정하여 과세하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

토지의 가격은 개별성이 매우 강하여 연접한 토지라 하더라도 그 지목, 위치, 품위에 따라 가격이 다를 수 있는 것이므로 같은 모지번에서 분할된 다른 토지의 매매실례가액이 있다고 할지라도 현황이 다른 경우에는 이를 증여재산가액의 시가로 평가할 수 없는 것인바(국심 2001중1607, 2011.11.13 같은 뜻임), 쟁점토지와 비교대상 토지는 모지번이 동일하나, 분할되어 수용된 OOO를 기준으로 좌.우에 위치하고 있어 연접하지 아니하고, 면적도 상이하며, 두 필지가 주거밀집지역에 위치하고 있다는 특성을 고려하였을 때, 주변에 연접한 토지와 건물 및 중앙대로(OOO)와의 인접성 등을 반영한다면 쟁점토지와 비교대상 토지는 유사한 재산으로 보기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점토지를 증여받고 신고한 증여재산가액(기준시가)을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 심판청구서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면, 아래와 같은 사실들이 나타난다. (가) 쟁점토지는 증여자 OOO이 소유한 OOO(118㎡)에서 분할된 토지로, 같은 동 585-47(79㎡)은 2011.11.20.에 수용되었고, 나머지 같은 동 585-8(40㎡)와 같은 동 585-48(69㎡)은 2011.12.19. OOO이 청구인에게 증여하였고, 청구인은 쟁점토지와 비교대상토지를 기준시가로 평가하여 증여세를 신고하였으며, 청구인은 증여일로부터 20여일 뒤인 2012.1.9. 같은 동 585-8를 양도(OOO원)한 후 2012년 귀속 양도소득세를 신고.납부하였고, 나머지 지분인 같은 동 585-48은 2018.8.20. 양도하였다. (나) 청구인은 쟁점토지의 양도소득세 신고 시 2012.1.9. 매각한 비교대상토지의 양도가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 보아 쟁점토지의 취득가액으로 산정하여 2018년 귀속 양도소득세를 신고.납부하였다. (다) 쟁점토지 및 비교대상토지의 개별공시지가는 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점토지와 비교대상토지의 공시지가 (라) 쟁점토지와 비교대상토지의 비교내역은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 토지의 가격은 개별성이 매우 강하여 연접한 토지라도 그 지목, 위치, 품위에 따라 가격이 다를 수 있으므로 같은 모지번에서 분할된 다른 토지의 매매실례가액이 있다고 할지라도 현황이 다른 경우에는 이를 시가로 평가할 수 없다고 할 것(국심 2001중1607, 2001.11.13 외 다수, 같은 뜻임)인바, 쟁점토지와 비교대상토지가 지목과 공시지가가 동일하나, 면적의 차이가 있고, 연접하지 아니하여 쟁점토지와 비교대상토지는 유사성이 없다고 볼 수 있는 점, 청구인은 OOO으로부터 증여받고 증여세 신고시 증여가액을「상속세 및 증여세법」상 자산평가액으로 하여 증여세를 신고하였다가 양도소득세 신고시에는 매매사례가액으로 취득가액을 산정하여 신고하였는바, 동일한 물건에 대하여 증여세 신고시 증여가액과 양도소득세 신고시 취득가액을 달리 산정하여 달라는 청구주장은 인정하기 어렵다고 볼 수 있는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지를 증여받고 신고한 증여재산가액(기준시가)을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세및증여세법제33조내지 제 42조의 규정에 의한 증여를 제외한다) 받은 자산에 대하여 법 제 97조 제 1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법제60조내지 제 66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다.

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의 2【추계결정 및 경정】

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

(3) 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법으로 평가한 가액으로 한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 [평가의 원칙 등]

① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간” 이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.