임대수입금액의 계산(기각)

부동산 ‘임차인’이 반환할 ‘전차인’의 임대보증금을 ‘임대인’이 임차인의 임대보증금으로 반환한 경우, 당초 임차인으로부터 받기로 한 임대료와 간주임대료에 대해 총수입금액을 산정해 과세함은 정당함

1. 사실 청구인은 경기도 OO시 OO동 OOOOO, 대지 413㎡ 및 건물 1,457.45㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1995.9.18. 취득하여 이를 부동산 임대업에 공하는 개인사업자로서 1998.1.1～1998.12.31. 과세기간(이하 “1998년 과세기간”이라 한다)의 종합소득세 신고시 쟁점부동산과 관련되어 발생된 임대수입금액이 없는 것으로 하여 1999.5.31. 종합소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 청구외 OOO에게 쟁점부동산을 임대하고 실제로 받은 임대보증금 90,000,000원에 대하여는 간주임대료를 계산하고, 받지 못한 약정 월세(매월 7,000,000원씩)는 위 임대보증금에서 회수한 것으로 보아 임대수입금액을 91,888,624원으로 산정하여 2000.8.10. 청구인에게 1998년 과세기간분 종합소득세 32,479,820원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.11.7. 이의신청을 거쳐 2001.1.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 쟁점부동산 임대와 관련하여 임대보증금 한도내에서 당초 약정한 월세수입금이 발생된 것으로 보았으나, 청구인은 당초 청구외 OOO에게 쟁점부동산을 임대하고 위 OOO은 다시 청구외 OOO 등 5인에게 전대하는 것으로 계약을 체결하였고, 한편 위 OOO 등이 OOO으로부터 임대보증금을 되돌려 받지 못할 경우 쟁점부동산의 건물주인 청구인이 동 보증금 반환을 책임지기로 하였는데, 위 OOO은 청구인과 당초 약정한 임대보증금 150,000,000원 중 90,000,000원만 지급하였고, 월세는 매월 7,000,000원씩 지급하기로 하였으나 1998년 중 5,000,000원만 받은 상태에서 위 OOO이 행방불명되어 청구인이 위 OOO 등에게 임대보증금을 되돌려 주었기 때문에 청구인에게 귀속된 임대보증금이 없는데도 동 임대보증금 한도내에서 이 건 임대수입금액을 계산한 당초 처분은 잘못이다.

나. 처분청 의견

부동산 임대소득의 수입시기에 관하여 규정하고 있는 소득세법시행령 제47조 제1항의 규정에 의하면 계약으로 임대료 지급일이 정하여진 경우에는 그 정하여진 날이 총수입금액의 수입시기가 되는 것이므로 청구인이 청구외 OOO으로부터 실제로 받은 임대보증금 90,000,000원의 한도내에서 당초 약정한 월세(매월 7,000,000원씩)와 관련된 수입금액이 발생된 것으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점 쟁점부동산에 대한 임대차계약에 따라 받기로 한 임대료(월세)를 임차인(OOO)의 무재산 등으로 회수할 수 없는 경우 당초의 임대보증금 한도내에서 월세를 받은 것으로 보아 임대수입금액을 계산할 수 있는지 여부 나. 관련법령

(1) 소득세법 제24조 제1항에서 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. 고 규정하고 있고, 같은조 제3항에서 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 고 규정하고 있으며, 같은법 제25조 제1항에서 거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다. 고 규정하고 있다.

(2) 소득세법시행령 제47조 에서 부동산임대소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다. 고 규정하고, 그 제1호에서 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여진 것의 경우는 그 정하여진 날 이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산(목욕탕, 안마시술소)과 관련하여 일어난 임대차계약관계 등을 보면, 청구인은 1998.2.13. 청구외 OOO에게 쟁점부동산을 임대하여 주는 계약을 체결하면서 보증금 150,000,000원에 월세 7,000,000원을 받는 것으로 약정하였고, 한편, 위 OOO은 다시 쟁점부동산을 1998.3월～1999.6월 기간 중 청구외 OOO 등 7인에게 각 영업장 부문별(목욕탕, 이발소, 미장원, 안마소 등)로 전대하는 계약을 체결하였으며, 또한 1999.5월에는 쟁점부동산의 건물주인 청구인이 위 OOO 등(전차인)에게 전대차계약해지시 보증금 반환을 책임지기로 하는 각서를 작성하였음이 쟁점부동산 관련 임대차계약서, 전세계약서, 각서 등에 의해 확인된다.

(2) 청구외 OOO은 쟁점부동산 임차와 관련하여 당초 청구인에게 지급하기로 약정한 보증금 150,000,000원 중 90,000,000원만 지급하고, 월세는 1개월분에도 미치지 못하는 5,000,000원만 지급한 상태에서 1999.6월 행방불명되어 그 후 임차료 등을 청구인에게 지급한 사실이 없었다. 한편, 위 OOO으로부터 쟁점부동산을 임차한 청구외 OOO 등(전차인)이 위 OOO의 행방불명에 따라 청구인에게 보증금 반환을 요구하자 청구인은 1999.5월의 보증금 반환책임에 관한 약정에 의해 이들에게 84,000,000원 상당액의 보증금을 반환하였던 사실이 처분청의 조사자료 등에 의해 밝혀지고 있다.

(3) 처분청은 1998년 과세기간 중 쟁점부동산에 대한 임대수입금액을 산정하면서 간주임대료는 청구인이 OOO으로부터 실제로 수령한 임대보증금 90,000,000원을 기준으로 계산하였고, 월세는 당초 약정금액인 매월 7,000,000원을 기준으로 하여 받지 못한 월세를 위 임대보증금 90,000,000원 범위내에서 회수한 것으로 보아 다음과 같이 산정하였다. (단위 : 원)

과세연도

간주임대료

월세

계

1998

2,888,624

89,000,000

91,888,624

(4) 청구인은 쟁점부동산 임대차와 관련한 청구외 OOO과의 계약관계에서 당초 보증금으로 수령한 90,000,000원을 청구외 OOO 등(전차인)에게 모두 반환하였고, 또한 위 OOO으로부터 월세를 받지 못하였으므로 쟁점부동산과 관련된 임대수입금액의 발생이 없는 것으로 보아야 한다는 주장이나, 청구인과 위 OOO간에 1998.2.13. 체결한 당초계약이 유효하고 청구인이 OOO으로부터 받은 보증금을 처분하여 동 자금으로 위 OOO 등(전차인)에 대한 지급보증채무를 이행한 것으로서 이러한 경우 청구인과 OOO 간에는 당초 임대차계약내용에 따라 임대수입금액이 확정된 것으로 보아야 할 것이므로 청구인이 위 OOO 등에게 보증금을 반환하였다는 사실만을 가지고 청구인에게 발생된 임대수입금액이 없다고 볼 수는 없다. 위 사실을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점부동산 임대와 관련하여 청구외 OOO으로부터 보증금 90,000,000원 이외에 월세를 받지 못하였다 하더라도 동 보증금을 처분하여 청구외 OOO 등에 대한 보증채무를 이행하였을 뿐만 아니라 당초 OOO과의 임대차계약이 유효하여 동 계약내용대로 임대수입금액이 소득세법 제24조 의 규정에 의해 확정되었다고 보아야 할 것이므로 처분청이 앞에서 본 바와 같은 방법으로 임대수입금액을 산정하여 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.