실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 처분의 당부(취소)

중개업자의 입회하에 작성한 원시계약서가 있고 구체적인 잔금지불 특약사항이 명시되어 있어 동계약서상의 금액을 취득가액으로 배척한 것은 부당함

1. 처분개요

청구인은 경기도 OO시 OO동 OOO 대지 252.1㎡와 지층 및 지상2층인 주택 및 근린생활시설 362.40㎡(이하 “종전주택”이라 한다)를 1989.9.12 취득하였고, 1989.10.21 착공하여 약 5개월의 공사기간을 거쳐 종전주택에 3층 주택 148.68㎡을 증축한 후 1993.8.9 같은곳 대지 252.1㎡와 지층 및 지상3층인 주택 및 근린생활시설 511.08㎡(주택면적이 주택외의 면적보다 크므로 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 양도하였다.청구인은 종전주택을 1989.9.12 240,000,000원에 취득하였고, 3층주택부분 148.68㎡의 증축비용이 70,000,000원(이하 “쟁점증축비용”이라 한다)이 소요되었으며, 1993.8.9 쟁점주택을 310,000,000원에 양도하였다면서 쟁점 주택의 양도차익을 실지거래가액으로 하여 1994.5.31 과세미달로 양도 소득세과세표준확정신고를 하였다.처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 쟁점주택의 양도차익을 기준시가로 계산하여 1999.1.13 청구인에게 1993년귀속 양도소득세 52,172,620원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1999.3.11 이의신청 및 1999.7.22 심사청구에 이어 1999.12.30 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장

(1) 청구인이 쟁점주택의 양도가액으로 신고한 310,000,000원에 대하여는 쟁점주택의 매수자인 청구외 OOO이 인감증명서를 첨부하여 이를 확인하고 있고, 청구외 OOO이 쟁점주택을 1997.12.11 양도한 후 동 금액을 실지거래가액으로 하여 쟁점주택의 취득가액으로 신고한 데 대하여 관악세무서장도 동 금액을 취득가액으로 인정한 바 있으며,종전주택의 취득가액(240,000,000원)과 관련하여 국세청은 계약서가 중개업자 입회하에 작성된 것이 아니고, 쟁점주택의 임대보증금 및 은행대출금등에 관한 특약사항등이 구체적으로 명시되지 아니하여 통상적인 부동산거래관행에 비추어 볼 때 실제 계약서가 아닌 것으로 판단되어 신빙성이 없다고 주장하나, 청구인은 심사청구과정에서 원시작성된 계약서 및 검인계약서를 제시한 바 있고, 동 계약서는 중개업자의 입회하에 작성되었을 뿐만 아니라 구체적인 금액의 명시는 없지만 전세보증금 및 월세보증금을 제외하고 잔금을 지불한다는 특약사항이 명시되어 있음에도 불구하고 처분청이 동 계약서상의 취득가액을 배척한 것은 부당하다. 또한, 종전주택의 취득가액은 소유권이전등기목적상 작성한 검인계약서상의 취득가액과 동일한 가액으로서 이는 통상 취득가액을 사실보다 높여야 양도차익을 줄일 수 있는 청구인의 입장을 감안할 때 정확한 금액임을 충분히 알 수 있다.

그리고, 쟁점증축비용에 대하여는 청구인이 종전주택을 취득한 후 청구인이 거주할 목적으로 당초 2층이던 건물을 3층으로 증축하기 위하여 1989.10.21 증축허가를 얻어 증축공사를 착공하였는 바, 당시 청구인은 목재판매업을 운영하고 있었기 때문에 소규모 주택건축 및 증·개축과 관련된 경험이 많았으므로 청구인이 직접 시공하기로 하고 벽돌쌓기등의 기본공사는 간이건축업자인 청구외 OOO에게 40,000,000원에, 실내장식등 내부인테리어공사는 청구외 OOO에게 30,000,00원에 각각 구두로 도급을 주어 약 5개월간의 공사기간을 거쳐 사실상 준공하였으며, 쟁점증축비용을 공사면적으로 나누면 평당 약 1,550,000원으로 당시의 통상 평당건축비와 비교하더라도 저렴한 금액이므로 신빙성이 있다.

따라서 청구인이 쟁점주택의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 것을 처분청이 부인하고 기준시가로 결정한 것은 부당하다.

(2) 청구인은 쟁점주택을 취득하기전인 1983.11.15부터 서울특별시 관악구 OOO동 OOOOOO에서 「OO목재」 라는 상호로 목재판매업을 운영하여 오다가 1989.9.12 쟁점주택을 취득한 후 거래처의 부도등으로 인한 자금압박과 사업부진으로 1990.5.31 「OO목재」 를 폐업하는 등 사업실패로 인한 가정불화로 전처인 청구외 OOO과 갈등을 겪다가 협의이혼하였고,청구인은 이후 보일러 설치 및 수리등 잡역으로 생계를 유지하던 중 1992년 7월경 경기도 안성군 안성읍 OO리에서 식당업을 운영하는 평소 알고 지내던 친구로부터 음식점을 인수하여 운영해 보라는 권유를 받고 새로운 사업으로 음식점을 하기로 결정하고 1993.8.9 쟁점주택을 양도하였으며,청구인은 경기도 안성군 안성읍 OO리 OOOOOO외 대지와 건물을 취득하기로 1993.9.22 계약을 체결하였고, 계약에 따라 1993.11.22 잔금을 지급하고 1993.12.13 등기이전을 마쳤으며, 1993.12.17 세대전원이 위의 곳으로 이사를 하였다.청구인은 약 3개월의 개업준비과정을 거쳐 경기도 안성군 안성읍 OO리 OOOOOO에 일반음식점(상호: OO가든, 사업자등록번호: OOOOOOOOOOOO)을 1994.2.19 개업하였으며, 1997.8월 경기도 OOO시로 이사가기전 까지 같은 장소에서 음식점을 운영하였다.

따라서 이 건의 경우는 청구인의 사업상 형편으로 부득이하게 쟁점주택을 양도하고 세대전원이 다른 시·읍·면으로 퇴거한 경우이므로 구소득세법시행령 제15조제1항 제3호의 「재무부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우」에 해당되어 쟁점주택은 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택에 해당【국심 95전 295(1995.10.20) 및 국심 97중 941(1997.8.19)등 참조】한다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인이 제시하는 쟁점주택의 취득당시의 검인계약서 및 양도당시의 매매계약서를 보면 중개업자입회하에 작성된 계약서가 아니고, 쟁점 주택의 임대보증금 및 은행대출금에 관한 특약사항등이 구체적으로 명시되어 있지 않아 통상적인 부동산거래관행등에 비추어 실제계약서가 아닌 것으로 판단되며, 부동산매매대금에 대한 금융거래자료등 객관적인 증빙제시 없이 계약서상의 금액을 실지거래가액이라고 주장하는 청구인의 주장은 신빙성이 없다.종전주택을 3층으로 증축한 사실은 공부상 확인되나 당초 양도소득세신고시에는 도급계약서를 제출하지 아니하다가 기준시가로 고지된 후 도급계약서를 제출하였고, 쟁점주택의 검인계약서상 잔금청산일이 1989.9.25이나 도급계약서상 1989.10.20 증축공사에 착수하여 1991.4.30 준공하기로 계약되어 있는 바,공사착수시점과 공사기간이 현실과 맞지 않고 1989.10.10자로 소급하여 작성된 도급계약서 및 청구외 OOO·OOO의 확인서와 영수증도 객관적인 증빙으로 볼 수 없어 청구인이 주장하는 증축비용을 그대로 인정할 수 없고,청구인이 주장하는 쟁점주택의 양도가액인 310,000,000원은 기준시가대비 88%이며, 취득가액은 기준시가대비 140%인 점에 비추어 볼 때 취득가액과 동일한 가액으로 양도하였다는 청구인의 주장은 납득하기 어렵다.

(2) 청구인이 경기도 안성군 안성읍 OO리 OOOOOO에서 일반음식점인 OO가든(사업자등록번호 : OOOOOOOOOOOO, 1994.2.19개업)을 운영한 것은 쟁점주택의 양도일(1993.8.18)이후이므로 쟁점주택의 보유기간동안 사업상의 형편으로 3년이상 거주하지 못한 부득이한 사유에 해당되지 않는다고 판단되며, 따라서 사업상의 부득이한 사유에 해당되어 3년이상 거주하지 못하였으므로 쟁점주택은 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택에 해당된다는 청구주장은 받아 들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 쟁점주택에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 처분청이 부인하고 기준시가로 결정한 처분의 당부 및

(2) 청구인이 쟁점주택을 양도한 사유가 사업상의 형편에 의한 부득이한 사유에 해당하는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관계 법령구소득세법 제5조(비과세소득】는 「다음 각호의 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다.1.～

5. (생략)

6. 양도소득가.～아(생략)자. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득차·카. (생략)」라고 규정하고 있고,같은법 제23조(양도소득)는「

① ( 생략)

② 양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 양도가액 이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 양도차익 이라 한다)에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다. 다만, 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 자산의 보유기간이 2년 미만인 것과 제70조 제7항에 규정하는 미등기양도자산에 대하여는 다음 각호의 금액을 공제하지 아니한 금액으로 한다.1.·

2. (생략)

③ (생략)

④ 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액.다만, 대통령령이 정하는 경우에는 기준시가에 의한다.

⑤ (생략)

⑥ 양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 」 고 규정하고 있으며,같은법 제45조【양도소득의 필요경비계산】제1항은 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. (생략)

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비 」 라고 규정하고 있고,같은법시행령 제15조【1세대 1주택의 범위】제1항은 「 법 제5조 제6호 (자)에서 1세대 1주택 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다.1.·

2. (생략)

3. 재무부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 」 라고 규정하고 있으며,같은법시행규칙 제6조(1세대1주택의 범위)제4항은 「영 제15조 제1항 제3호에서 재무부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 사유로 당해 주소 또는 거소에서 3년 이상 거주하지 못하게 되는 경우를 말한다.

1. 취학, 질병의 요양, 근무 또는 사업상의 형편으로 세대전원이 다른 시(서울특별시 및 직할시를 포함한다)·읍·면으로 퇴거하는 경우

2. (생략)」라고 각각 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

쟁점1에 대하여 살펴 본다.

(1) 쟁점주택의 양도가액에 대하여 청구인은 계약금 35,000,000원은 1993.7.9 현금 및 자기앞수표로, 중도금 75,000,000원은 1993.7.4 현금 및 자기앞수표로 받았고, 잔금 200,000,000원은 OO은행 OO동지점대출분 58,000,000원과 OO농협 OO지소대출분 30,000,000원 그리고 쟁점주택의 1층정육점 임대보증금 14,200,000원 합계 102,000,000원을 차감한 97,800,000원을 각각 받았다고 주장하는 바,청구인이 신고한 양도가액에 대하여는 청구인으로부터 쟁점주택을 매수한 청구외 OOO이 인감증명서를 첨부하여 이를 확인하고 있고, 청구외 OOO이 쟁점주택을 1997.12.11 양도한 후 위 양도가액을 취득가액으로 하여 실지거래가액으로 신고한 데 대하여 관악세무서장이 실지조사를 통하여 동 금액을 취득가액으로 인정하여 양도소득세를 결정하였음이 확인되며,잔금 200,000,000원중 OO은행 OOO지점 대출분 58,000,000원 및 OO농협 OO지소대출분 30,000,000원과 쟁점주택의 1층정육점 임대보증금 14,200,000원을 공제한 97,800,000원이 청구인의 OO은행 OO동지점계좌(계좌번호 : OOOOOOOOOOOOO)에 입금된 사실이 부동산매매계약서 사본,OO은행 OO동지점 및 OO농협 OO지소의 부채증명서와 청구인의 잔금수령신탁통장사본등에 의하여 확인되는 점으로 미루어 양도가액은 실지거래가액인 것으로 판단된다.

(2) 국세청은 종전주택의 취득가액과 관련하여 부동산매매계약서가 중개업자 입회하에 작성된 것이 아니고, 쟁점주택의 임대보증금 및 은행대출금등에 관한 특약사항등이 구체적으로 명시되지 아니하여 통상적인 부동산거래관행에 비하여 실제 계약서가 아닌 것으로 판단되어 신빙성이 없다고 보았으나청구인은 심사청구과정에서 원시작성된 계약서 및 검인계약서를 제시한 바 있고, 동 계약서는 중개업자의 입회하에 작성되었을 뿐만 아니라 구체적인 금액의 명시는 없지만 전세보증금 및 월세보증금을 제외하고 잔금을 지불한다는 특약사항이 명시되어 있었고, 중개인(OO부동산 OOO)입회하에 작성하였다면서 원시취득계약서 사본 및 취득대금지급영수증 사본을 그 증거로 제시하고 있는 바,종전주택의 취득가액은 소유권이전등기목적상 작성한 검인계약서상의 취득가액과 동일한 가액인 바, 이는 통상 검인계약서상의 거래가액을 실제거래가액보다 큰 금액으로 하는 경우는 거의 없고, 또한 취득가액을 사실보다 높여 야 양도차익을 줄일 수 있는 청구인의 입장을 감안할 때 청구인이 신고한 종전주택의 취득가액은 신빙성이 있다고 판단된다.

(3) 청구인이 종전주택을 취득한 후 당초 2층이던 건물을 3층으로 증축하여 청구인이 거주할 목적으로 1989.10.21 증축허가를 얻어 증축공사를 한 것은 등기부등본 및 건축물관리대장등의 공부상으로도 확인되는 바,종전주택을 3층으로 증축공사할 당시 청구인은 목재판매업(상호 : OO목재)을 운영하고 있었기 때문에 소규모 주택건축 및 증·개축과 관련된 경험이 많아서 청구인이 직접 시공하기로 하고 벽돌쌓기등 기본공사는 간이건축업자인 청구외 OOO에게 금 40,000,000원에, 실내장식등 내부인테리어공사는 청구외 OOO에게 30,000,000원에 각각 구두로 도급계약을 하였고 약5개월간의 공사기간을 거쳐 사실상 준공하였으나 1991.3.29 건축물관리대장에 준공내역을 지연등재한 것으로 확인되며,청구인은 쟁점주택을 3년이상 거주하거나 5년이상 보유하면 1세대1주택으로서 비과세요건에 해당된다고 예견된 상황인 데다가 사업상 부도 및 이혼등으로 쟁점주택의 증축공사와 관련된 구체적이고 객관적인 증빙등을 제대로 보관하지 못하여 청구외 OOO 및 OOO와의 구두계약내용을 사후에 서면으로 재작성한 계약서 및 청구외 OOO 및 OOO의 확인서를 그 증빙으로 제시하고 있어 객관적인 증빙으로는 다소 미흡하다고 할 수 있으나,종전주택의 3층증축면적 148.68㎡을 증축비용인 70,000,000원으로 나누면 ㎡당 470,810원(평당 1,556,400원)수준으로 나타나고 있으며, 이러한 금액은 종전주택을 3층으로 증축할 당시의 통상적인 주거용 건물의 평당건축비가 건물주가 직접 시공시 대체로 1,600,000원 내지 1,700,000원(건물주가 직접 시공하지 않고 건설업자등에게 위탁시에는 평당건축비가 약 200,000원정도 더 소요된다고 함)정도였던 점에 비추어 볼 때 쟁점증축비용은 신빙성이 있다고 판단된다.

따라서 위의 사실관계등을 종합하여 볼 때 청구인이 신고한 실지거래가액을 처분청이 부인하고 쟁점주택의 양도차익을 기준시가로 결정한 것은 잘못이라고 판단된다.쟁점2에 대하여는 쟁점1에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 처분청이 부인하고 쟁점주택의 양도차익을 기준시가로 결정한 것은 잘못이라고 결정함에 따라 쟁점주택에 대한 양도차익이 발생하지 아니하게 되어 심리의 실익이 없으므로 심리를 생략한다.

라. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.