재건축조합이 비조합원에게 분양한 아파트의 필요경비(취소)

재건축조합이 비조합원에게 분양한 아파트의 필요경비인 토지취득가액은 조합원들이 재건축조합에 토지를 신탁등기하는 시점의 정상가액으로 함

1. 사실 및 처분개요서울특별시 강북구 O동 OOOOOOOO 소재 OO연립주택(토지 포함)을 소유하고 있던 청구인을 포함한 48인(이하 “조합원들”이라 한다)은 1994.10.20 도봉구청장으로부터 「O동 OO연립 재건축 주택조합」(이하 “재건축조합”이라 한다)의 설립인가를 받고 1995.6.13 동 주택을 재건축조합에 신탁등기한 후, 아파트 99세대와 상가를 신축하여 1997년도에 아파트 48세대는 조합원에게, 나머지 아파트 51세대와 상가는 비조합원에게 각각 분양하였으며,청구인은 재건축조합이 비조합원에게 분양한 아파트 및 상가의 분양수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지의 취득가액을 1995.6.9 가격시점 감정평가액 5,025,728,000원으로 하여 사업소득금액을 산출하고, 공동사업자인 청구인에게 분배된 금액에 대하여 1998.5.31 1997년 귀속 종합소득세 과세표준확정신고를 하였다.이에 대하여 처분청은 토지 취득가액을 조합원들의 당초 OO연립주택 취득 당시의 기준시가로 계산하여 그 과세표준과 세액을 경정하고 1999.3.4 청구인에게 1997 과세년도 종합소득세 8,604,760원을 고지하였으며, 이 후 청구인이 제기한 심사청구에서 토지 취득가액을 재건축조합의 설립일인 1994.10.20 현재의 기준시가로 계산하여야 한다고 결정하였다.청구인은 이에 불복하여 1999.7.26 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장재건축조합은 조합원들로부터 신탁등기를 통하여 토지를 취득하였으므로 토지의 취득시기는 신탁등기일인 1995.6.13로 보아야 하고, 재건축조합이 강북구청에 요청하여 회신받은 토지의 1995.6.9 가격시점 감정평가액 5,025,728,000원은 취득 당시 토지의 정상가액으로 볼 수 있으므로 이 건 과세처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견조합원들이 재건축조합을 결성하고 1994.10.20 도봉구청장으로부터 조합 설립인가를 받은 날에 토지의 현물출자가 이루어졌다고 보아야 할 것이며, 현물출자할 당시의 토지가액에 대하여 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 감정가액으로 할 수 있다 하겠으나, 토지에 대한 감정평가시점이 신탁등기 당시인 1995.6.9이므로 이를 현물출자 당시 감정가액으로 볼 수는 없으므로 재건축조합에서 토지를 취득한 날인 1994.10.20 현재의 기준시가로 계산한 금액을 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지 취득가액으로 하는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 재건축조합이 비조합원에게 분양한 아파트 및 상가의 분양수입금액에 대응하는 필요경비를 계산함에 있어 토지 취득가액 산정이 정당한지 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령(1)소득세법 제27조제1항에 「부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다」고 규정하고 있고,같은법 제39조제2항에 「거주자가 매입·제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다」고 규정하고 있다.

(2)같은법 시행령 제55조제1항에 「부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다」고 규정하면서, 그 제1호에 「판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격과 그 부대비용. 이 경우에 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다」고 규정하고 있고,같은법 시행령 제89조제1항에 「법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다」고 규정하면서, 그 제1호에 「타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액」, 그 제3호에 「제1호 및 제2호 외의 자산은 취득당시의 정상가액」을 각 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 조합원들은 1994.10.20 도봉구청장으로부터 재건축조합 설립인가를 받고 1995.6.9 강북구청장으로부터 착공예정일을 1995.6.19, 준공예정일을 1997.9월로 하여 사업계획승인을 얻어, 재건축대상이 된 OO연립주택을 재건축조합에게 1995.6.9 신탁을 원인으로 1995.6.13 소유권 이전등기하였음이 설립인가필증, 사업계획승인서, 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 도봉세무서장이 교부한 사업자등록증(등록번호 OOOOOOOOOOOO)에 의하면 사업개시일을 1995.7.1로, 업태를 건설 및 부동산매매업으로 하고 조합원들인 OOO외 47명이 공동사업자로 되어 있음이 확인된다.

(3) 재건축조합이 강북구청에 토지의 감정평가를 신청한데 대하여 1995.6.19 강북구청장은 감정평가액을 5,025,728,000원으로 하여 통보하였는 바, 동 금액은 가격시점을 1995.6.9, 조사시점을 1995.6.13로 하여 OO감정원은 4,860,408,000원, OO감정평가법인은 5,191,048,000원으로 토지를 평가하여 2개 기관의 감정평가액을 평균하여 산출되었음을 감정평가서와 관련문서에 의하여 알 수 있다.

(4) 재건축조합의 정관내용을 보면, 제5조(시행방법)에 조합원이 소유한 토지를 현물출자하는 것으로 하며, 제7조(조합원의 자격)에 조합원은 등기부상 토지, 건물의 소유자에 한한다고 규정하고 있고, 제9조(조합원의 권리와 의무)에 조합원은 조합정관과 조합 결의사항을 준수하여야 한다고 규정하고 있으며, 공동사업자인 조합원들이 현물출자시기에 대하여 별도의 약정을 체결한 사실은 확인되지 아니한다.

(5) 신탁법상 신탁관계의 법적 성격을 살펴보면,신탁법 제1조에서 「신탁이라 함은 위탁자가 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계」로 정의하고 있고, 대법원판례(92누8163, 1993.4.27외)도 「위탁자가 수탁자에게 토지의 소유권을 이전하여 당사자 사이에 신탁법상의 신탁관계가 설정되면 단순한 명의신탁과는 달리 신탁재산은 수탁자에게 귀속되고 이로써 수탁자는 신탁의 목적에 따라 신탁재산을 관리, 처분할 수 있는 권능을 가지게 되는 것」으로 판시하고 있다.

(6) 위의 내용을 종합해 보면, 재건축조합의 조합원은 조합의 재건축사업 목적 달성에 협력할 의무가 있고, 조합 정관상 그 의무의 하나로 규정된 현물출자 의무는 조합의 재건축사업의 원활한 수행을 위하여 조합원 소유의 토지를 조합에 이전할 의무를 포함하고 있다고 보아야 할 것이어서, 현물출자 시기에 대하여 별도의 약정이 없다면 조합원들이 재건축조합에 토지를 신탁등기하는 시점에서 토지에 대한 현물출자가 이루어진 것으로 보아야 하고, 이 때 재건축조합이 당해 토지를 취득한 것이 되므로소득세법 시행령 제89조제1항 제3호의 규정에 의하여 토지 신탁등기시의 정상가액을 토지의 취득가액으로 하여야 할 것인 바(국심97중1967, 1998.11.21 같은 뜻임),강북구청장이 공인된 감정평가기관에 의뢰하여 1995.6.9을 가격시점으로 하여 결정한 토지의 감정평가액 5,025,728,000원은 토지 신탁등기시의 정상가액으로 볼 수 있으므로 처분청이 이를 부인하고 청구인에게 이 건 종합소득세를 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다.

라. 결론따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.