청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고, 전소유주가 신고한 양도가액을 청구인의 실지취득가액으로 본 처분의 당부

청구인의 신고가액은 부인하면서 처분청이 제시한 쟁점금액만을 실거래가액으로 단정하는 것은 공평하지 않은 점, 양측 모두 실거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 환산가액을 적용하는 것이 일견 합리적으로 보이는 점, 청구인이 제시한 인근 단독주택의 거래 사례가 쟁점주택과 직접적으로 비교하기에는 적절하지 않을 수 있다 하더라도, 통상적으로 단독주택의 실거래가액이 기준시가보다 휠씬 높은 점을 고려하면 쟁점가액은 기준시가에 불과하여, 쟁점주택이 쟁점가액보다 높은 가격으로 실제 거래되었다고 합리적으로 추정할 수 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점금액을 청구인의 실지취득가액으로 단정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.5.7. OOO(이하 “전소유주”라 한다)으로부터 OOO 소재 단독주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 취득하여, 2018.6.20. 주택재개발조합에 양도(수용)하고, 취득가액은 환산가액OOO으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 전소유주가 신고한 쟁점주택 양도가액 OOO(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 청구인의 실지 취득한 가액으로 보아, 2019.6.3. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO을 경정.고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2019.8.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점주택은 오래 전(15년 전)에 취득한 것이어서 매매계약서는 분실하였고, 당시는 다운계약이 관행이어서 승계한 전세보증금을 제외한 나머지 (현금) 지급액인 쟁점금액만을 계약상 금액으로 하였다.

(2) 당시 인근 주택의 거래가액과 비교하더라도, 쟁점금액은 현실성이 떨어져 실거래가로 볼 수 없는바, 전소유주가 신고한 쟁점금액을 청구인이 실지 취득한 가액으로 본 이 건 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점금액이 실거래가액임을 확인할 수 있는 매매계약서 원본, 금융거래내역, 전세보증금 승계내역 등 객관적 증빙을 제출하지 못하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점주택 취득당시 인근주택의 매매사례와 비교하면, 쟁점금액이 터무니없이 낮다고 주장하나, 쟁점주택이 단독주택인 점을 감안하면 각 거래별로 거래가액은 천차만별이므로, 청구인이 제시한 사례를 쟁점주택 거래와 유사한 거래로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고, 전소유주가 신고한 양도가액을 청구인의 실지취득가액으로 본 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지)

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

(2) 소득세법 시행령제163조(양도자산의 필요경비)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.제176조의2(추계결정 및 경정)

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. (이하 생략)

양도당시의 실지거래가액,

제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액

×

취득당시의 기준시가

양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점주택을 취득한 2004년 당시는 기준시가로 양도차익을 계산함이 원칙이었으나, 쟁점주택의 소재지인 OOO가 2003.5.29. 지정지역으로 지정되어, 전소유주는 쟁점주택 양도에 대해 실거래가액으로 양도소득세를 신고할 의무가 있었으며, 전소유주는 쟁점주택의 양도가액을 OOO으로 신고하였다.

(2) 쟁점주택에 대한 취.등록세 신고내역을 안양시청에 확인한 결과, 매매가액을 OOO로 신고한 것으로 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점주택과 유사한 단독주택의 매매사례라며 다음의 ＜표1＞과 같이 제시하였으나, 처분청은 청구인이 비교대상으로 삼은 주택은 도로변에 위치한 남향인 반면, 쟁점주택은 차량이 접근할 수 없는 골목 안에 위치한 노후주택일 뿐만 아니라, 단독주택의 개별특성상 위치, 면적, 신축년도 등에 따라 가격이 천차만별이어서 쟁점주택과 유사한 매매사례로 보기 부적합하다는 입장이다.＜표＞ 청구인이 제시한 유사매매사례

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점주택의 환산취득가액을 부인하고, 전소유주가 쟁점주택의 양도가액으로 신고한 쟁점금액을 청구인의 실지취득가액으로 보아 이 건 처분을 하였으나,「소득세법」 제114조제6항에 따르면 양도소득세 신고가액이 사실과 다른 경우, 처분청은 실거래가액을 확인하여 경정하여야 하는데, 쟁점금액은 전소유주가 양도가액으로 신고한 금액일 뿐, (청구인의 신고가액이 사실과 다를 수 있는 것과 마찬가지로) 쟁점금액도 사실과 다를 가능성을 배제할 수 없는 점을 고려하면, 청구인의 신고가액은 부인하면서, 처분청이 제시한 쟁점금액만을 실거래가액으로 단정하는 것은 공평하지 않은 점,처분청은 청구인이 쟁점주택의 (실제) 취득가액을 확인할 수 있는 객관적 증빙(금융내역 등)을 제출하지 못하였다는 입장이나, 마찬가지로 처분청도 쟁점금액이 실거래가액이라고 확인할만한 객관적 증빙(전소유주의 진술서 또는 금융내역 등)을 제시하지 못한 이상, 양측 모두 실거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로, 환산가액을 적용하는 것이 일견 합리적으로 보이는 점,청구인이 제시한 인근 단독주택의 거래 사례가 쟁점주택과 직접적으로 비교하기에는 적절하지 않을 수 있다 하더라도, 통상적으로 단독주택의 실거래가액이 기준시가보다 훨씬 높은 점을 고려하면, 쟁점가액은 기준시가에 불과하여, 실제로는 쟁점주택이 쟁점가액보다 높은 가격으로 거래되었다고 합리적으로 추정할 수 있는 점,「소득세법」 제97조제1항 제1호에 따르면 환산가액은 실거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 적용될 것으로 납세자 편의에 따라 허용되어서는 안 될 것이나, 쟁점주택은 오래 전(15년 이상)에 취득한 것이고, 청구인이 기장의무가 있는 사업자도 아니어서, 경험칙에 따르면 비사업자가 오래된

거래증빙을 보관·제시하는 데에 현실적인 어려움이 있음이 합리적으로 납득되는바, 결국 청구인이 실거래가액을 확인할 수 없는 데에는 정당한 사유가 있다고 인정되는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점금액을 청구인의 실지취득가액으로 단정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.