아파트 취득가액 및 필요경비의 산정이 타당한지 여부(기각)

중개수수료를 청구인의 이의신청결정서에서 필요경비로 인정하였음에도 불구하고 누락되었으므로 필요경비에 산입하여 과세표준과 세액을 경정함이 타당함

1. 처분개요

청구인은 2004.8.5. OOO OOO OOO OOOOOOOO OOOO OOOO호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 260,000천원에 양도하고, 동 양도가액에서 취득가액 213,800천원과 필요경비 40,421천원을 공제하여 그 양도차익을 5,779천원으로 산정하여 양도소득세 1,180,440원을 신고·납부하였다.처분청은 2007년 7월 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 쟁점아파트의 양도가액을 305,000천원, 취득가액을 213,800천원, 필요경비를 16,621천원으로 정정하여 쟁점아파트의 양도차익을 74,580천원으로 산정하여 2007.10.9. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 41,822,430원을 경정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2007.11.30. 이의신청을 거쳐 2008.2.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 쟁점아파트를 취득할 시기에는 쟁점아파트와 같은 평형의 아파트의 일반적인 프리미엄이 40,000천원 정도로 형성되고 있었는 바, 쟁점아파트 공급계약서상의 총분양금액 209,800천원에 프리미엄 39,000천원을 합한 248,800천원에 정OO으로부터 매수하면서 쟁점아파트의 양도자가 OO건설에 기납입한 금액 20,980천원에 프리미엄 39,000천원을 합한 59,980천원을 2002.11.18. 양도인 정OO이 현금으로 요구하여 청구인의 통장에서 인출한 현금과 소유하고 있던 기타수표(현금 포함)로 지급하였고 나머지 금액은 대출금으로 승계하였으므로 쟁점아파트의 취득가액은 248,800천원으로 산정하여야 한다.

(2) 쟁점아파트에 대한 취득세 4,408천원, 등록세 7,213천원, 마루보수공사비 5,000천원의 합계 16,621천원만을 필요경비로 인정하고 있으나 나머지 샤시공사비 4,650천원, 내부인테리어비 5,000천원 및 중개수수료 1,000천원의 합계 10,650천원도 필요경비로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 주장하는 쟁점아파트의 취득가액 248,800천원은 당초 양도소득세 신고시 뿐만 아니라 세무조사시 및 과세전적부심사청구시에도 제출된 사실이 없을 뿐만 아니라 청구인의 통장에서 인출된 금액 41,000천원도 현금으로 인출된 사실만 나타나므로 달리 명백한 증빙이 제출되지 아니한 이상 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.

(2) 또한, 청구인이 기타 필요경비라고 주장하는 금액 26,271천원 중 취득세 4,407천원, 등록세 7,213천원 및 OO인테리어에 지급한 마루보수공사비 5,000천원 합계 16,620천원을 제외한 샤시공사비 4,650천원은 전 양도자가 주식회사 OOOOO에게 지급하였고 OO인테리어에 지급 내부인테리어공사비 5,000천원 및 중개수수료 1,000천원은 과세전적부심사청구시 청구인의 주장과 상이하거나 거래상대방이 신고하였음이 확인되지 아니하므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점아파트 취득가액의 산정이 타당한지 여부

(2) 쟁점아파트 필요경비의 산정이 타당한지 여부

나. 관련법령

(1)소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득2.다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)(2)소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우2.제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우(3)소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. (단서 생략)나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것(4)소득세법 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

(5) 소득세법제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

②납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 쟁점아파트의 취득가액이 청구인이 양도소득세 신고시 신고한 213,800천원인지 아니면 청구인의 주장처럼 248,800천원(프리미엄 39,000천원 포함)인지 살펴본다. (가) 청구인이 2002.11.15. 분양가액(총공급가액)이 209,800천원인 쟁점아파트를 전소유자인 정OO으로부터 그 권리의무를 승계한 사실이 쟁점아파트 공급계약서 및 권리의무 승계계약서에 나타난다. (나) 청구인이 쟁점아파트의 양도차익에 대한 양도소득세 신고시 쟁점아파트의 취득가액을 213,800천원(프리미엄 4,000천원 포함)으로 신고한 사실 및 쟁점아파트의 전소유자인 정OO이 쟁점아파트를 양도하면서 청구인으로부터 프리미엄 4,000천원을 지급받은 사실을 확인한 것으로 심리자료에 나타난다. (다) 청구인은 2002.11.9. 쟁점아파트를 248,800천원에 매수하기로 계약하고 같은 날 계약금 4,000천원을 지급하고 2002.11.15. 잔금 244,800천원을 지급하기로 약정한 부동산매매계약서 및 청구인이 전소유자 정OO으로부터 쟁점아파트를 프리미엄 39,000천원을 포함하여 244,800천원에 매수하였다고 확인하는 쟁점아파트의 중개인 권OO의 확인서를 제출하면서, 동 프리미엄가액을 지급한 증빙으로 청구인이 2002.11.18. OO은행 거래계좌(OOOOOOOOOOOOOOOO)에서 41,000천원을 현금으로 인출한 동 계좌사본을 제출하고 있다.

(라) 살피건대, 청구인은 쟁점아파트를 프리미엄 39,000천원을 포함하여 248,800천원에 취득하였다고 주장하면서 부동산매매계약서와 중개인의 확인서 및 쟁점아파트의 프리미엄으로 지급하였다는 증빙으로 청구인의 OO은행 거래계좌사본을 제출하고 있으나, 동 계좌에서 현금 41,000천원이 인출된 2002.11.18.이 부동산매매계약서상의 잔금지급일인 2002.11.15.과 상이하고 동프리미엄가액이 정OO에게 지급된 금융증빙 뿐만 아니라 나머지 금액도 지급된 사실을 입증할 수 있는 객관적인 금융증빙이 없는 반면,정OO이 청구인으로부터 쟁점아파트의 프리미엄으로 4,000천원을 지급받았다고 확인한 점, 청구인이 당초 양도소득세 신고시 쟁점아파트의 취득가액을 213,800천원으로 신고한 점 등을 감안할 때, 처분청이 쟁점아파트의 취득가액을 213,800천원이라고 판단하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 아래 〈표〉에서와 같이 처분청이 쟁점아파트의 필요경비에서 샤시공사비 4,650천원, 내부인테리어비 5,000천원 및 중개수수료 1,000천원 합계 10,650천원을 공제한 것이 타당한지 여부에 대하여 살펴본다.OOOOOOO OO(OO O O)(가) 청구인은쟁점아파트의 전소유자인 정OO이 2002.4.18. 주식회사 OOOOO과 쟁점아파트의 전후면래핑샷시를 설치하는 공사와 관련하여 총 계약금은 4,650천원이고 계약금 500천원은 온라인으로 입금하며 중도금은 500천원(지급시기 미기재)이고 잔금 3,650천원은 쟁점아파트의 잔금을 납부할 때(2003.2.28) 지급하기로 약정한 ‘별도품목계약서’를 제출하면서, 동 계약금 500천원은 정OO에게 지급하였고, 나머지 중도금 및 잔금 합계 4,150천원은 주식회사 OOOOO에게 지급하였다는 주장을 입증하기 위하여 2004.7.21자 4,650천원의 입금표를 제출하고 있다. (나) 살피건대, 정OO이 쟁점아파트의 전후면래핑샷시공사 계약금 500천원을 주식회사 OOOOO에게 지급한 금융증빙이 없는 점, 청구인이 주식회사 OOOOO에게 2004.7.21. 샷시공사대금 4,650천원을 지급한 증빙으로 입금표를 제출하고 있으나 청구인이 동 계약금 500천원을 지급하지 아니하였을 뿐만 아니라 별도품목계약서상의 잔금지급일인 2003.2.28.(쟁점아파트 잔금납부일)과 동 입금표상의 대금지급일인 2004.7.21.이 상이한 점, 입금표외 필요경비를 지급하였다는 객관적인 금융증빙이 없는 점 등을 감안할 때, 청구인의 주장을 받아들이기 곤란하다고 판단된다.

다만, 중개수수료 1,000천원은 청구인의 이의신청결정서(OOOOOOOOOO, OOOOOOOOO)에서 필요경비로 인정하였음에도 불구하고 주문에서 동 수수료가 누락되었으므로 위 중개수수료는 필요경비에 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정하여야 할 것이다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 일부 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.